Các công ty bất động sản Trung Quốc giảm sâu giá bán, chủ nhà lỡ mua giá cao bất bình

Các khu chung căn hộ ở quận Gia Định, Thượng Hải, Trung Quốc. Ảnh: Bloomberg

Không giống như ở Mỹ, nơi giá nhà phần lớn được quyết định bởi các lực lượng thị trường, từ lâu, giới chức trách Trung Quốc áp dụng các biện pháp kiểm soát giá nhà để giúp nâng cao giá trị bất động sản. Chỉ số giá nhà chính thức tại các thành phố lớn của Trung Quốc, vốn đã tăng cao trong nhiều năm, vẫn không giảm nhiều bất chấp doanh số bán nhà mới giảm sâu.

Tại Huệ Châu, một thành phố gần đại đô thị Thâm Quyến, một trong những nhà phát triển bất động sản thuộc sở hữu nhà nước giảm giá bán trong kỳ nghỉ lễ Quốc khánh vào đầu tháng 10. Các căn hộ ở dự án Poly Sunshine Town, một khu phức hợp cao tầng, được bán với giá chỉ bằng một nửa so với những căn hộ khác vào năm 2020 và 2021.

Chính sách “đại hạ giá” này vấp phải sự phản đối của những người dân trước đây đã mua nhà với giá cao trong cùng khu phức hợp. Một số người khiếu nại chính quyền địa phương, cáo buộc nhà phát triển làm gián đoạn thị trường và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Đứng trước áp lực, cơ quan quản lý nhà ở địa phương đã ra lệnh cho chủ đầu tư, một đơn vị của tập đoàn China Poly thuộc sở hữu nhà nước, ngừng việc giảm giá và vô hiệu hóa tất cả các hợp đồng có giá thấp hơn.

Theo các môi giới bất động sản và báo chí địa phương, những vấn đề tương tự đã xảy ra vào tháng 10 tại Vũ Hán, thủ phủ của tỉnh Hồ Bắc, và ở Hạ Môn, thuộc tỉnh Phúc Kiến. Một nhà phát triển khác ở Vũ Hán đã ra thông báo xin lỗi và hủy bỏ các hợp đồng bán nhà với giá giảm gần đây.

Các cuộc xung đột đó cho thấy sự cân bằng khó khăn mà Trung Quốc đang đối mặt: tìm cách vực dậy lĩnh vực bất động sản đang suy thoái mà không khiến người dân tức giận và có khả năng dẫn đến bất ổn xã hội.

Ngoài ra, việc giảm giá bán căn hộ có nguy cơ làm tổn hại thêm niềm tin của người tiêu dùng nếu mọi người lo lắng căn nhà của họ tiếp tục mất giá.

“Đây là cuộc giằng co giữa các chủ nhà, nhà phát triển và chính quyền địa phương khi thị trường tiếp tục dò đáy”, Bruce Pang, nhà kinh tế trưởng về Trung Quốc của hãng dịch vụ bất động Jones Lang LaSalle, nói.

Cơn suy thoái của thị trường bất động sản trở thành lực cản đáng kể đối với đà phục hồi kinh tế của Trung Quốc. Các chính quyền địa phương cũng như các nhà hoạch định chính sách ở Bắc Kinh đã thực hiện nhiều nỗ lực vực dậy nhu cầu của người mua.

Doanh số bán hàng sụt giảm là nguyên nhân chính khiến Country Garden, nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc, không thể trả được khoản nợ quốc tế hồi tháng 10. Làn sóng vỡ nợ của hàng chục chủ đầu tư khiến nhiều người mua nhà tiềm năng lo sợ, dẫn đến doanh số bán hàng của các công ty bất động sản giảm hơn nữa. Doanh số bán hàng của China Poly tăng tương đối tốt do người mua ưu tiên chọn mua căn hộ từ các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước, có vị thế tài chính tốt hơn. Nhưng giống như nhiều công ty cùng ngành, China Poly vẫn còn lượng căn hộ tồn kho lớn.

Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc phải đăng ký giá bán với cơ quan quản lý nhà ở địa phương trước khi họ có thể bán nhà. Việc kiểm soát giá của chính quyền giúp giữ giá nhà ổn định bằng cách thiết lập giá sàn một cách hiệu quả đối với thị trường nhà ở.

Trong những tháng gần đây, Bắc Kinh khuyến khích chính quyền địa phương dỡ bỏ hầu hết các hạn chế mua nhà, vì việc phục hồi doanh số bán hàng đã trở thành nhiệm vụ quan trọng đối với các nhà phát triển và nền kinh tế nói chung. Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBoC) đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại giảm tỷ lệ trả trước khi mua nhà bằng khoản vay thế chấp.

Các thành phố lớn nhỏ ở Trung Quốc cũng bắt đầu loại bỏ các giới hạn về giá bán nhà, mà thực chất là cho phép các nhà phát triển tự định giá. Ở những nơi vẫn còn duy trì chính sách kiểm soát giá bán nhà, một số công ty bất động sản tặng đồ gia dụng, chỗ đậu xe hoặc thậm chí vàng cho những người mua căn hộ.

“Nếu chỉ nhìn từ góc độ vực dậy thị trường bất động sản, bạn nên để các nhà phát triển quyết định giá dựa trên cung cầu và điều này có thể dẫn đến việc giảm giá đáng kể”, Dan Wang, nhà kinh tế trưởng của ngân hàng Hang Seng Bank China, bình luận.

Bà nói thêm rằng các cơ quan quản lý Trung Quốc muốn giá nhà giảm dần dần hoặc có kiểm soát, nhưng mục tiêu đó có thể khó đạt được trên thực tế.

“Nếu giá leo thang quá mức, điều đó mâu thuẫn với nguyên tắc ‘nhà để ở chứ không phải để đầu cơ’. Nếu giá giảm mạnh, điều đó đi ngược lại mục tiêu bình ổn giá nhà ở của các cơ quan quản lý”, Pang, chuyên gia kinh tế của Jones Lang LaSalle, nói.

Các chủ nhà Trung Quốc từng phản đối quyết liệt do chủ đầu tư bất động sản giảm giá ở những khu chung cư có những căn hộ đã bán với giá cao trước đó. Năm 2008, văn phòng kinh doanh của nhà phát triển bất động sản China Vanke ở thành phố Hàng Châu bị phá hoại sau khi công ty giảm giá bán nhà. Vào năm 2011, hàng chục chủ căn hộ tại Thượng Hải biểu tình bên ngoài văn phòng của một nhà phát triển bất động sản giảm giá bán trung bình các căn hộ.

Trên một website được người dân sử dụng để liên hệ với chính quyền thành phố Hạ Môn, một người dân cho biết chủ đầu tư đã hạ giá căn hộ lên đến nửa triệu nhân dân tệ, tương đương khoảng 68.000 đô la Mỹ chỉ sau một đêm.

“Chúng tôi cầu xin chính quyền đứng ra bảo vệ chúng tôi, hủy bỏ các hợp đồng mua bán bất hợp pháp và bồi thường cho chủ nhà chịu thiệt hại (vì đã mua với giá cao)”, người dân này viết.

Chính quyền địa phương, chịu trách nhiệm kiểm soát giá nhà ở địa phương, thường can thiệp để ngăn chặn những tình huống có thể leo thang và gây bất mãn xã hội.

Tao Ran, giáo sư tại Đại học Trung văn Hương Cảng, cho biết các chính quyền địa phương ở Trung Quốc cũng không muốn giá nhà giảm quá nhiều, vì điều đó có thể khiến giá đất sụt giảm, làm giảm thêm nguồn thu từ các cuộc bán đấu giá đất của họ.

Tuy nhiên, Tao Ran, cảnh báo, nếu giá nhà ở không giảm, thị trường sẽ không thể chạm đáy.

Theo WSJ

Khánh Lan