Bất động sản nhà ở TPHCM tiếp tục 'khát' nguồn cung

Cao ốc TPHCM. Ảnh: Minh Hoàng

Thị trường tiếp tục chững lại

Theo báo cáo tham luận khái quát thực trạng quản lý đất đai tại TPHCM của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HOREA) mới đây, thị trường bất động sản TPHCM tiếp tục mất cân đối cung cầu.

Trong quí 1-2024, chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” với diện tích 3.647,4 m2 và chỉ có 1 dự án (cũ) đã hoàn thành đầu tư xây dựng với quy mô 219 căn hộ.

Điểm đáng chú ý là không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai và có 62 dự án nhà ở thương mại (dự án cũ) đang triển khai với 28.462 căn hộ.

Cũng không có dự án nhà ở xã hội nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng. Chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội (dự án cũ) đã hoàn thành với 242 căn hộ và đang triển khai thực hiện 7 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân (dự án cũ) với 4.996 căn hộ.

“Trong năm 2024, thị trường bất động sản TPHCM sẽ còn tiếp tục mất cân đối cung – cầu nhà ở, thiếu hụt nguồn cung nhà ở, dẫn tới hệ quả giá nhà có thể bị đẩy lên cao hoặc “neo giá cao”, đặc biệt là vẫn “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nguồn cung nhà ở thương mại giá bình dân, nhà ở xã hội”, ông Châu dự báo.

Các báo cáo khác cũng cho thấy sự tương đồng về sự ảm đảm của thị trường xét về nguồn cung. Bên cạnh đó, thống kê trong báo cáo thị trường tháng 4 của Sàn giao dịch batdongsan.com.vn cũng cho thấy mức độ quan tâm giảm 3% và lượng tin đăng giảm 4% so với tháng 3.

Tuy nhiên, mức độ quan tâm của thị trường là không chững lại ở phân khúc bình dân. Báo cáo cho thấy trong tháng 4 là phân khúc chung cư bình dân tại TPHCM ghi nhận mức độ quan tâm tăng khoảng 7% so với tháng trước, trong khi phân khúc trung cấp và cao cấp giảm lần lượt 4% và 14%.

Như vậy thị trường bất động sản tháng 4/2024 ghi nhận sự sụt giảm ở cả mức độ quan tâm và lượt tìm kiếm so với tháng 3. Trong đó, mức giảm tập trung ở các loại hình nhà ở, cụ thể là chung cư và nhà riêng, trong khi bất động sản đầu tư và bất động sản cho thuê chỉ giảm không đáng kể. “Diễn biến này có thể đến từ việc giá bán tại nhiều dự án chung cư tăng mạnh trong thời gian qua khiến người mua cân nhắc hơn khi đưa ra quyết định mua bán”, báo cáo đánh giá.

Kỳ vọng sớm phục hồi

Theo đánh giá của HOREA, hiện nay vướng mắc pháp lý chiếm khoảng 70% khó khăn của các dự án. Các chủ đầu tư tại TPHCM có 148 dự án bất động sản, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội chưa thể hoàn thành thủ tục đầu tư, xây dựng, kinh doanh hoặc bị dừng triển khai thực hiện. Hệ quả là khoảng hơn 58.000 khách hàng mua nhà tại các dự án chưa được cấp sổ hồng.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản được nhiều bên đánh giá là có dấu hiệu tích cực. Theo báo cáo thị trường của Avison Young Việt Nam, thị trường căn hộ tại TPHCM dù không có nguồn cung trong quí 1, nhưng vẫn ghi nhận giao dịch từ các dự án mở bán từ trước, đặc biệt là các dự án có tiến độ xây dựng tích cực, tiện ích nội khu và pháp lý hoàn chỉnh.

“Điều này khiến giá bán căn hộ sơ cấp tại TPHCM tăng nhẹ khoảng 2-5% theo quí, góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS tại TPHCM phục hồi và tăng trưởng nhẹ trong quí 1”, báo cáo đánh giá.

Theo ông Châu, “đáy” của thị trường đã đi qua và kỳ vọng bất động sản sẽ tăng trưởng trở lại bình thường vào năm 2025 trở đi, do có “độ trễ” của các chính sách.

Kỳ vọng mà đại diện HOREA nhắc đến là việc có thể áp dụng sớm 6 tháng với các thay đổi từ Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023; hai dự thảo Nghị quyết thí điểm của Quốc hội (thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở); cùng nỗ lực triển khai chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030.

Trong báo cáo đánh giá tình hình liên quan đến bất động sản, ông Michael Kokalari, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường, Công ty Quản lý quỹ VinaCapital, cho rằng lãi suất tiết kiệm đang sắp tăng cũng có thể hỗ trợ cho sự phục hồi của thị trường bất động sản, bằng cách thúc đẩy các khách hàng tiềm năng mua bất động sản sớm để tranh thủ mức lãi suất cho vay thấp hiện tại.

Theo thống kê của VinaCapital, hầu hết các khoản thế chấp ở Việt Nam là các khoản vay có lãi suất thả nổi 15 năm, nhưng hiện tại có thể khóa lãi suất thấp tới 6% trong hai năm đầu tiên của khoản vay (hoặc 7% trong ba năm đầu tiên). “Hầu hết người mua triển vọng không mong đợi mức lãi suất thấp đó sẽ kéo dài lâu hơn nữa”, ông Kokalari đánh giá.

Dũng Nguyễn