Bất động sản miền Bắc sẵn sàng tăng tốc, phân khúc nào tiềm năng?
Theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản Hà Nội và các tỉnh trọng điểm phía Bắc đã trở nên hấp dẫn và sẵn sàng tăng tốc đón dòng vốn đầu tư trong giai đoạn tiếp theo của chu kỳ phát triển.
Bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield.
Sáng 4/4 tại Hà Nội, Cushman & Wakefield Việt Nam tổ chức Họp báo chia sẻ báo cáo với tiêu đề "Chinh phục thành phố đang lên".
Báo cáo dẫn số liệu Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho thấy, Hà Nội và 5 tỉnh trọng điểm miền Bắc tiếp tục giữ vị trí top 10 trung tâm thu hút dòng vốn FDI nhiều nhất Việt Nam, với lượng đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt 16,7 tỷ USD trong năm 2023. Sự tăng trưởng nhờ vào nền kinh tế vĩ mô, các chính sách liên quan, nhu cầu trong nước và những tiến bộ công nghệ.
Một số dự án đầu tư lớn trong năm 2023 ở khu vực phía Bắc là dự án của Thermal Power Plant với vốn đầu tư 2 tỷ USD tại Thái Bình, dự án 1,5 tỷ USD của Jinko Solar Hải Hà tại Quảng Ninh, dự án của LG Innotek Việt Nam tăng vốn đầu tư thêm 1 tỷ USD tại Hải Phòng và nhà máy bán dẫn của Amkor Technology đầu tư với số vốn 1,6 tỷ USD tại Bắc Ninh.
Bà Trang Bùi, Tổng Giám Đốc Cushman & Wakefield chia sẻ: "Trong nghiên cứu của Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản Hà Nội và các tỉnh trọng điểm phía Bắc đã trở nên vô cùng hấp dẫn và sẵn sàng tăng tốc đón dòng vốn đầu tư trong giai đoạn tiếp theo của chu kỳ phát triển."
Sự tăng trưởng của bất động sản khu vực miền Bắc là do khả năng tiếp cận thông qua mạng lưới hạ tầng của 7 tuyến đường cao tốc, và tiếp tục triển khai hệ thống gồm 7 tuyến đường vành đai, tạo vị trí địa lý của khu vực thuận lợi để đón nhận làn sóng mở rộng đầu tư từ các nhà sản xuất lớn.
Báo cáo của Cushman & Wakefield ghi nhận những chuyển động của thị trường bất động sản miền Bắc trong thập kỷ qua và mong muốn cung cấp một cảnh quan tương lai giúp các nhà đầu tư có cái nhìn khái quát trong việc nắm bắt những cơ hội kinh doanh mới đến năm 2033.
Đặc biệt, báo cáo tập trung chủ yếu vào 5 loại hình bất động sản truyền thống và điểm qua những mô hình bất động sản chuyên dụng phi truyền thống.
THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG
Phần lớn các dự án văn phòng vẫn tập trung chủ yếu tại khu vực trung tâm Hà Nội, đặc biệt là các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy, và Nam Từ Liêm. Trong 10 năm phát triển, tính đến quý 1/2024, tổng nguồn cung văn phòng toàn miền Bắc đạt 1,7 triệu m2 đến từ 121 dự án.
Xu hướng tân trang văn phòng hướng tới không gian làm việc chia sẻ và kết hợp vẫn tiếp tục phổ biến. Các ngành công nghệ, co-working, hậu cần, bảo hiểm và các dịch vụ chuyên nghiệp sẽ vẫn là những yếu tố thúc đẩy nhu cầu chính đối với văn phòng cho thuê.
"Trong 10 năm tới, chúng tôi dự báo thị trường phía Bắc sẽ có nguồn cung văn phòng dồi dào và phát triển dọc theo hành lang từ Hà Nội đến Hải Phòng. Ước tính đến năm 2033 sẽ có thêm 48 dự án văn phòng mới, đạt ít nhất 3,2 triệu m2, gấp đôi so với hiện tại," Bà Ngọc Lê, Giám đốc Cho Thuê Thương Mại Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định.
Điều này có thể tạo ra áp lực lên tỷ lệ hấp thụ và thúc đẩy giá thuê điều chỉnh. Theo bà Ngọc, các chủ đầu tư dự án văn phòng sẽ cần có chiến lược tăng cường khả năng cạnh tranh trên thị trường để thu hút khách thuê, đặc biệt là đáp ứng nhu cầu ESG.
THỊ TRƯỜNG TRUNG TÂM THƯƠNG MẠI VÀ KHỐI ĐẾ BÁN LẺ
Thị trường bán lẻ Hà Nội có bước chuyển mình ấn tượng ngay sau giai đoạn Covid-19 với sự ra mắt của dự án Lotte Mall Tây Hồ gần đây ra mắt đã thu hút hơn 20 thương hiệu mới tại Việt Nam. Ít nhất 2 dự án bán lẻ khác cũng đã được quy hoạch tại khu vực này từ đây đến năm 2030.
Ngoài Hà Nội, Cushman & Wakefield ghi nhận các chủ đầu tư trong nước như Vincom Retail vẫn đi đầu trong việc phổ biến mô hình trung tâm thương mại sang các tỉnh khác. Tổng nguồn cung trung tâm thương mại và khối đế bán lẻ toàn miền Bắc quý 1/2024 đạt 1,8 triệu m2 với 92 dự án tập trung tại Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh.
Cũng theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield, cơ cấu tiêu dùng của người dân dần chuyển từ chi tiêu cho hàng hóa thiết yếu sang chi tiêu vào dịch vụ và giải trí trong những năm gần đây. Một số dự án điển hình như AEON Hải Dương, AEON Hải Phòng Thủy Nguyên và GO! Hà Nam. Ước tính đến năm 2033 miền Bắc sẽ có thêm ít nhất 57 dự án bán lẻ mới, nâng tổng nguồn cung tối thiểu lên 2,8 triệu m2 phân bổ rộng khắp các tỉnh.
THỊ TRƯỜNG CÔNG NGHIỆP VÀ HẬU CẦN
Khu vực miền Bắc đã duy trì vị thế là cánh tay nối dài của công xưởng thế giới trong hàng thập kỷ qua. Với sự hỗ trợ của hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục tăng trưởng và phát triển dọc theo hành lang từ Tây sang Đông.
"Tổng nguồn cung đất công nghiệp phía Bắc tính đến quý 1/2024 đạt 14.600 ha từ 71 dự án. Chúng tôi kỳ vọng trong 10 năm tiếp theo, thị trường sẽ có thêm 69 dự án mới, nâng nguồn cung lên ít nhất 30.000 ha," báo cáo đánh giá.
Đối với nhu cầu, Cushman & Wakefield cũng ghi nhận hai xu hướng rõ rệt đang diễn ra. Thứ nhất, hoạt động sản xuất hàng hóa cơ bản tiếp tục được hưởng lợi từ làn sóng mở rộng đầu tư từ các nhà sản xuất lớn, như một phần trong quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng các doanh nghiệp toàn cầu.
Và thứ hai, ngành sản xuất miền Bắc đang tiến lên chuỗi giá trị cao hơn sau khi đón nhận lượng đầu tư quy mô lớn vào lĩnh vực bán dẫn, điện tử và công nghệ cao, bà Trang Bùi nhận xét.
Tương tự, thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn mặc dù chỉ mới phát triển từ năm 2018 nhưng lại cho thấy khả năng tăng tốc nhanh chóng, với tốc độ tăng trưởng gần 4 lần vào năm 2023. Tổng nguồn cung toàn miền Bắc tính đến quý 1/2024 đạt 6 triệu m2 và được dự báo sẽ tiếp tục tăng lên 17 triệu m2 trong thập kỷ tới.
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
Cushman & Wakefield nhìn nhận, thị trường nhà ở miền Bắc đã có sự phát triển ấn tượng trong những năm 2018-2019, sau đó, có phần chững lại do kinh tế toàn cầu trì trệ. Cả chủ đầu tư và người mua vẫn đang trong tâm thế chờ đợi phê duyệt cũng như thực thi luật đất đai mới.
Tính đến quý 1/2024, khu vực có 670 dự án căn hộ với 370.000 căn. Nguồn cung tương lai sẽ tiếp tục lan rộng về phía Tây và ngoại thành Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận nằm trong bán kính 30km tính từ trung tâm thành phố như Bắc Ninh, Hưng Yên.
Đồng thời ngày càng có nhiều trung tâm đô thị quy mô lớn tham gia thị trường, hình thành các thành phố vệ tinh mới trong tương lai tại Quảng Ninh và Hải Phòng. Ước tính đến năm 2033, thị trường sẽ có hơn 1.000 dự án với ít nhất 650.000 căn hộ trên toàn khu vực.
Tương tự, thị trường nhà liền thổ hiện đang có 550 dự án với 120.000 căn và được kỳ vọng sẽ tăng gấp đôi trong 10 năm tiếp theo. Thị trường cũng ghi nhận sự phát triển các dự án ra ngoài Hà Nội, hướng đến những mô hình xanh và lối sống bền vững chú trọng vào con người.
Với những lợi thế mạnh mẽ vốn có và những kế hoạch dành cho cơ sở hạ tầng tiếp tục được triển khai, thị trường bất động sản tại khu vực phía Bắc có nhiều lợi thế và dường như đã sẵn sàng tăng tốc để đi lên một nấc thang mới trong tiến trình phát triển.
Bà Cúc Lê - Giám đốc Nghiên cứu và Định giá tại Cushman & Wakefield Việt Nam.
Đại diện Cushman & Wakefield nhìn nhận, trong những thập kỷ qua, bất động sản có phần tách biệt giữa sống, làm việc và vui chơi, thì giờ đây các dự án cần phải hợp nhất cả ba, tạo ra nhiều không gian bán công cộng và chất lượng cao cho các cuộc hội họp, giải trí, sự kiện và tương tác xã hội.
"Để mang lại sự phát triển bền vững và có lợi ích lâu dài, các nhà đầu tư, chủ đầu tư và các bên tham gia vào bất động sản tại khu vực cần phải trang bị một chiến lược đúng đắn ngay từ bây giờ. Vì vậy, chúng tôi kỳ vọng khái niệm placemaking - một khái niệm mới mẻ nhằm thúc đẩy khả năng sống ở đô thị sẽ được đề cao và ngày càng phổ biến trong việc xem xét quy hoạch cho tất cả các dự án bất động sản," bà Trang Bùi kết luận.
