Bất động sản có thêm hy vọng từ dòng kiều hối
A.I
(KTSG Online) – Thị trường bất động sản đã có nhiều thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn, khi niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư đang dần trở lại. Những thay đổi của Luật Đất đai 2024 kỳ vọng giúp thị trường hút được dòng vốn từ kiều hối, thúc đẩy thanh khoản và làm quá trình phục hồi đến sớm hơn.
Thị trường thêm “yếu tố ngoại” từ phía cầu
Từ năm 2015, Chính phủ đã bắt đầu tháo gỡ các rào cản để người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực vào năm 2015 cho phép cá nhân nước ngoài được nhập cảnh vào Việt Nam có thể mua nhà. Dù không hạn chế về số lượng nhà nhưng luật cũng quy định rõ về số lượng người nước ngoài được sử hữu nhà tối đa trong phạm vi một dự án.
Mức quy định cụ thể là 30% trên tổng số căn hộ đối với dự án căn hộ và không quá 250 căn nhà liền thổ trong một đơn vị hành chánh cấp phường. Thời gian thuê nhà dài hạn được quy định là 50 năm và có thể gia hạn tùy theo luật hiện hành nhưng không vượt quá 49 năm. Việc sở hữu có thể chuyển sang lâu dài nếu người nước ngoài kết hôn với người Việt Nam.
Chính phủ đã bắt đầu tháo gỡ các rào cản để người nước ngoài có thể sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Ảnh minh họa: DNCC
Báo cáo của CBRE nêu từ khi chính sách sở hữu nhà cho người nước ngoài được nới lỏng năm 2015, khách hàng từ Trung Quốc, Hong Kong, Đài Loan, Hàn Quốc trở thành những nhóm nhà đầu tư lớn tại thị trường bất động sản Việt Nam. Nhóm này chiếm khoảng 75% trên thị trường nhà ở Việt Nam nhờ khoảng cách địa lý gần nhau. Thị trường nhà ở Việt Nam cũng được đánh giá có tiềm năng tăng giá mạnh hơn so với quê hương của các nhà đầu tư này – những nơi đã trải qua giai đoạn tăng giá tương tự trước đây.
Cũng theo CBRE, kể từ khi sở hữu nhà cho người nước ngoài được nới lỏng, chỉ số giá nhà cũng đã tăng vọt từ khoảng 4% (năm 2015) lên khoảng 17% vào năm sau đó, rồi lại giảm về khoảng 3%. Thống kê của đơn vị này cho thấy từ năm 2015 đến quí 3-2023, hơn 3.000 người nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam, trong đó 90% mua các sản phẩm chung cư.
Cùng với làn sóng đầu tư nhà của người nước ngoài, thị trường Việt Nam cũng chào đón thêm nhiều chủ đầu tư ngoại tham gia vào ngành bất động sản. Nhiều cái tên đáng chú ý trên thị trường bất động sản như Capita Land, Gamuda Land, Keppel Land… gắn liền với các dự án có quy mô lớn ở TPHCM, Hà Nội. Trong những năm qua, nhóm nhà đầu tư ngoại này đã thực hiện nhiều thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) để gia tăng quỹ đất, mở rộng địa bàn hoạt động tại Việt Nam, cung cấp ra thị trường nhiều dự án nhà ở.
Việt Nam được đánh giá cao về các yếu tố về chính sách thông thoáng, tạo môi trường đầu tư thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Theo Tổng cục Thống kê, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam trong 2 tháng đầu năm nay ước đạt 2,8 tỉ đô la, tăng gần 10% so với cùng kỳ năm trước. Đây là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) thực hiện cao nhất của 2 tháng đầu năm trong 5 năm qua. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 279,3 triệu đô la Mỹ, chiếm 10%.
Đối với việc kiểm soát các yếu tố vĩ mô như ngoại hối hay lãi suất, giới chuyên gia đánh giá Chính phủ đã thành công khi duy trì ổn định tỷ giá và giảm lạm phát hiệu quả. Việc giữ ổn định giá trị đã củng cố thêm sự yên tâm của phía nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư tại Việt Nam. Với mức lãi suất ổn định, việc vay vốn các dự án đầu tư trở nên hấp dẫn hơn; thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bằng cách kích thích mua sắm, tạo ra cơ hội lớn cho các doanh nghiệp nước ngoài.
Đồng hành cùng chính sách tiền tệ, Chính phủ cũng đã thực hiện chính sách tài khóa theo hướng thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng như giảm 2% thuế suất giá trị gia tăng cho hầu hết các mặt hàng, gia hạn thời hạn nộp thuế, nộp tiền thuê đất trong năm 2023, giảm tiền thuê đất nộp trong năm 2023. Sang năm 2024, Chính phủ định hướng duy trì chính sách tài khóa mở rộng và nới lỏng chính sách tiền tệ với mục tiêu đảm bảo thu ngân sách song hành với hỗ trợ người dân, doanh nghiệp phục hồi, kích thích tăng trưởng.
Ông Nguyễn Trọng Toàn, Quản lý Bộ phận Đầu tư, Savills Hà Nội nhận định, Việt Nam thể hiện sự ổn định không chỉ về tình hình chính trị mà còn trong bối cảnh vĩ mô. Kinh tế đang phục hồi sau đại dịch với mức lạm phát duy trì thấp và tỷ giá được kiểm soát ổn định hơn trong tương quan với các quốc gia khác trong khu vực.
Do vậy, với lĩnh vực bất động sản, Việt Nam vẫn duy trì là điểm đến đầu tư đáng chú ý của các nhà đầu tư và nhà phát triển bất động sản nước ngoài tại những vị trí và phân khúc có dư địa phát triển tốt. Họ tìm kiếm cơ hội đầu tư tại Việt Nam ở nhiều phân khúc bất động sản khác nhau như nhà ở, văn phòng, bán lẻ… Hình thức đầu tư cũng cởi mở hơn, từ đầu tư tài chính, góp vốn, tới việc hợp tác kinh doanh… để khai thác tối đa tiềm năng thị trường Việt Nam.
Kỳ vọng vào các nhà đầu tư gốc Việt
Luật Đất đai năm 2024 có điểm mới quan trọng là Việt kiều (người định cư ở nước ngoài, không có quốc tịch Việt Nam) mua nhà trong nước thuận lợi hơn, được hưởng đầy đủ quyền lợi về đất đai, nhà ở như công dân trong nước và người Việt định cư ở nước ngoài.
Cụ thể, Điều 4 của Luật Đất đai 2024, quy định về người sử dụng đất được bổ sung thêm nhóm gốc Việt định cư ở nước ngoài nhưng không có quốc tịch Việt Nam. Nhóm này sẽ được hưởng đầy đủ quyền lợi về đất đai, nhà ở như công dân trong nước và người Việt định cư ở nước ngoài (người còn quốc tịch Việt Nam).
Thị tường bất động sản hy vọng từ nguồn kiều hối sẽ trở lại đầu tư sau khi các Bộ luật sửa đổi có hiệu lưc. Ảnh minh họa: DNCC
Điều 28 của Luật này quy định cụ thể người gốc Việt định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà.
Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng sự thay đổi này sẽ mang lại nhiều cơ hội đầu tư hơn cho nhóm người mua bất động sản Việt Kiều. Bởi theo thống kê của Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài cho thấy, lượng kiều hối về Việt Nam từ năm 1993 (năm đầu tiên thống kê kiều hối) đến hết 2022 đạt trên 190 tỉ đô la, gần bằng lượng vốn FDI giải ngân trong cùng kỳ. Riêng năm 2022, nguồn kiều hối kỷ lục 19 tỉ đô la đã đưa Việt Nam vào nhóm 10 quốc gia nhận kiều hối lớn nhất từ nước ngoài.
Nhu cầu về kiều hối đối với lĩnh vực bất động sản đã được ghi nhận. Theo một thống kê từ 2016 của của Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương, khoảng 15-20% số tiền đó được đầu tư trực tiếp vào bất động sản. Nếu tính toán nhanh, chỉ riêng con số này có thể lên tới khoảng 10.000 căn hộ mỗi năm.
“Sự thay đổi về quy định luật tạo nên tiềm năng lớn cho thị trường nhờ nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ Việt kiều. Trong quá khứ, người Việt Nam ở nước ngoài muốn đầu tư trở lại Việt Nam phải thông qua người thân hoặc họ hàng, vì thế đã dẫn đến một số tranh chấp không đáng có. Luật mới sẽ giải quyết vấn đề này, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho đầu tư và giảm thiểu khả năng xảy ra rủi ro giữa các bên trong quá trình đầu tư”, ông Troy Griffiths nói.
Một chuyên gia cho rằng nguồn cung nhà ở tại Việt Nam đang tập trung vào phân khúc giá cao, chiếm tỷ trọng lớn với căn hộ cao cấp – hạng sang. Nếu bất động sản rộng cửa đón Việt kiều, các phân khúc này sẽ được kích cầu mạnh mẽ, giải quyết bài toán cung đang vượt cầu. Cùng với các giải pháp tổng thể khác, thị trường bất động sản sẽ sớm cân bằng được nguồn cung giữa các dòng sản phẩm, thu hẹp quãng đường chạy đà đến chu kỳ phục hồi.
