Bài 1: Khung giá đất - chiếc áo quá chật

Bài 2: Thiệt đơn, thiệt kép khi bị thu hồi đất
Bài cuối: Giá đất phải phản ánh hơi thở cuộc sống

Thị trường 2 giá đất

Khung giá đất là giá đất mà Nhà nước quy định, xác định từ mức tối thiểu đến mức tối đa với từng loại đất cụ thể, theo vùng và ban hành định kỳ 5 năm một lần. Khung giá đất cũng là cơ sở để UBND tỉnh làm căn cứ xây dựng và công bố bảng giá đất ở từng địa phương và áp dụng.

Tuy nhiên, tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy, quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của luật này. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo Điều 61, Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Tồn tại tình trạng 2 giá trong định giá đất

Phản ánh của nhiều địa phương cho thấy, giá đất cụ thể để bồi thường do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, phải có giá đất cụ thể thì mới lập được phương án bồi thường, niêm yết công khai, trình thẩm định và phê duyệt nên không thể ban hành được quyết định phê duyệt giá đất cụ thể cùng với thời điểm thu hồi đất. Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành chưa quy định thời gian hiệu lực của giá đất cụ thể, nhiều dự án đã phê duyệt giá đất cụ thể nhưng sau sáu tháng, một năm hoặc kéo dài hơn nữa mới phê duyệt phương án bồi thường. Pháp luật đất đai hiện hành cũng chưa quy định cụ thể việc giải quyết khiếu nại về giá đất và chưa quy định cụ thể về trách nhiệm của các đơn vị tư vấn tham gia tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Viện trưởng Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn, Trường Đại học Lâm nghiệp TS.Nguyễn Bá Long nêu thực tế, khi ban ban hành khung giá đất theo Nghị định số 104/2014/NĐ-CP thì giá thị trường ở nhiều tỉnh đã vượt khỏi khung giá đất của Chính phủ, giá đất ở, đất phi nông nghiệp tại đô thị và đất nông nghiệp trên thị trường đã cao hơn 20% so với giá tối đa trong khung giá, nhiều đường phố ở các đô thị đặc biệt và đô thị loại I cao gấp 2 lần; cá biệt, có đường phố giá tối đa thực tế cao hơn 3 lần giá tối đa tại khung giá.

Đây là kẽ hở gây thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước, cơ hội cho các đối tượng trục lợi, nhiều dự án thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất dưới các hình thức khác nhau (doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa hoặc liên kết, hợp tác đầu tư rồi thoái vốn, sau đó chuyển mục đích sang nhà ở thương mại…) nhưng không thông qua đấu giá, đấu thầu mà chỉ xác định giá cụ thể tính tiền sử dụng đất, ông Long chỉ rõ.

Khi giá đất không thể vượt khung

Với thực tiễn ban hành bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất thì mức giá cao nhất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại nhiều địa phương chỉ bằng 1,5 lần giá tối đa tại khung giá đất. Đối với đất nông nghiệp khi thu hồi làm dự án phát triển nhà ở (đô thị mới) lại xảy ra vấn đề bất hợp lý là giá đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất cao gấp 200 - 300 lần giá đất nông nghiệp, nếu tính tất cả tiền hỗ trợ thì giá đất sau khi chuyển mục đích vẫn cao hơn khoảng 40 lần.

Ông Long cho biết thêm, khi có khung giá dẫn đến tình trạng tập thể, cá nhân xây dựng, phê duyệt bảng giá đất có thể thiếu trách nhiệm. Một là, họ cố gò “bảng giá” vào trong khung giá cho “an toàn” mà không tư duy xem giá bao nhiêu là phù hợp/sát với giá thị trường. Hai là, cho dù bảng giá đất nằm trong khung giá thì ở mức nào là chính xác (mức thấp, mức trung bình hay mức cao/sát giá trần) là vấn đề rất khó xác định, khó kiểm soát. Nên khung giá sai, dẫn đến bảng giá đất, định giá đất cụ thể sai theo và hậu quả là Nhà nước hoặc người sử dụng đất bị thiệt hại.

Bảng giá đất không phản ánh được giá trị của đất

Như vậy, “chiếc áo quá chật” là một trong những nguyên nhân làm bảng giá đất các tỉnh thấp, là chướng ngại cho việc đưa bảng giá đất, giá cụ thể lên sát giá thị trường. Bởi vì bảng giá đất không thể vượt khung giá, giá đất cụ thể cũng không quá cao so với bảng giá đất, đây là tâm lý chung của lãnh đạo địa phương, hội đồng thẩm định giá đất. Khung giá, bảng giá đất thấp hơn giá thị trường làm ảnh hưởng tới nguồn thu (thuế, phí, tiền sử dụng đất), gây thất thoát ngân sách nhà nước. Trong khi nguồn thu từ đất (chủ yếu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) chiếm trên dưới 10% ngân sách địa phương, ông Long phân tích.

Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu và Phát triển Cộng đồng nông thôn (CCRD) Phan Văn Ngọc nêu thực tế, căn cứ theo khung giá đất thì 5 năm sẽ ban hành bảng giá đất. Trình tự thủ tục xây dựng, ban hành bảng giá đất bắt đầu thực hiện từ đầu năm của năm cuối kỳ. Tuy nhiên, cho đến cuối năm của năm cuối kỳ mới thông qua HĐND tỉnh. Do đó, bảng giá đất cũng không thể phản ánh giá đất thị trường cho cả một kỳ áp dụng. Mặc dù, có quy định về ban hành hệ số giá đất hàng năm, nhưng hệ số được phép tăng bao nhiêu phần trăm so với giá trong Bảng giá nên việc quy định hệ số cũng chưa điều chỉnh giá đất theo bảng giá từng năm cho phù hợp thực tế theo thị trường”.

Nguyễn Minh