Thực hiện mục tiêu huy động 15 tỷ USD cải tạo các khu chung cư cũ giai đoạn 2016 - 2020, Chủ tịch UBND thành phố Hà Nội đã giao Sở Xây dựng phối hợp các đơn vị chuyên môn xây dựng Quy chế cải tạo chung cư cũ nhằm tháo gỡ tối đa rào cản, thu hút doanh nghiệp mạnh cùng tham gia. Đến nay, Quy chế vẫn chưa thể hoàn thiện vì những vướng mắc liên quan giải phóng mặt bằng (GPMB).

Vuong mac giai phong mat bang - Anh 1

Nhà G6A Thành Công được thành phố Hà Nội xếp diện đặc biệt nguy hiểm nhưng vẫn chưa được GPMB để xây dựng mới.

Tháo gỡ GPMB vướng tứ phía

Sau quyết định “nâng tầng” nhà chung cư được thành phố áp dụng đồng loạt ở các quận, chủ trương thu hút doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ đã thu hút được sự quan tâm của giới kinh doanh bất động sản (BĐS). Trao đổi với PV Tiền Phong, đại diện một số doanh nghiệp BĐS khẳng định, mục tiêu thu hút 15 tỷ USD không phải là điều quá xa vời nếu UBND thành phố Hà Nội tạo ra một hành lang pháp lý thuận lợi để doanh nghiệp yên tâm khi đổ vốn cải tạo chung cư cũ.

Đối với các dự án cải tạo chung cư cũ, tiến độ GPMB luôn là vấn đề được doanh nghiệp đặt lên hàng đầu. Sau những lần doanh nghiệp bị “sa lầy” nhiều năm do vướng mắc ở khâu GPMB khi tham gia cải tạo nhà A1-A2 Nguyễn Công Trứ, D2 Giảng Võ… giới kinh doanh BĐS càng tỏ ra thận trọng hơn khi xem xét tham gia cải tạo chung cư cũ. Nắm bắt được mối quan tâm của doanh nghiệp, Sở Xây dựng Hà Nội và các đơn vị chuyên môn đang tìm mọi cách để tạo ra một hành lang pháp lý đảm bảo tiến độ GPMB, trước khi bàn giao cho doanh nghiệp triển khai dự án.

Theo quy định, khi trên 70% số hộ dân đồng thuận với chủ trương chính sách, đồng ý lựa chọn nhà đầu tư thì UBND quận, huyện, thị xã có thể tiến hành GPMB. Tuy nhiên, vướng mắc nhất hiện nay là chưa có quy định nào cho phép tổ chức cưỡng chế đối với những hộ dân chưa đồng thuận quyền lợi, đặc biệt là các dự án cải tạo chung cư cũ thành nhà ở thương mại. Trao đổi với PV Tiền Phong, một thành viên tham gia soạn thảo Quy chế cho biết, cơ quan chuyên môn biết rõ mối quan tâm của doanh nghiệp, nhưng việc xây dựng quy chế phải dựa trên các quy định pháp luật. Để tháo gỡ khó khăn này, chúng ta có thể dựa vào quy hoạch chung về cải tạo chung cư cũ, hoặc căn cứ vào chủ trương chỉnh trang đô thị của thành phố. Tất cả những điều này cần phải được cụ thể hóa bằng luật, bằng quyết định. Tuy nhiên, việc này lại vượt quá thẩm quyền của ban soạn thảo nên cần có sự chỉ đạo quyết liệt, đồng bộ của nhiều cơ quan chức năng mới có thể tháo gỡ khó khăn.

Mặt khác, tâm lý ngại cưỡng chế cũng là rào cản ảnh hưởng đến tiến độ GPMB. Nhà G6A Thành Công đã được liệt vào diện nguy hiểm, thành phố đã có quyết định cải tạo, Sở Xây dựng đã chuẩn bị xong quỹ nhà tái định cư phục vụ việc di chuyển, nhưng đến nay kế hoạch di dân vẫn “dậm chân tại chỗ”.

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam phân tích: “Tiến độ GPMB hiện là vấn đề được nhà đầu tư quan tâm hàng đầu khi tham gia cải tạo chung cư cũ, bởi nó ảnh hưởng đến kế hoạch tài chính của doanh nghiệp trong 4- 6 năm. Doanh nghiệp không có thẩm quyền cưỡng chế, hoặc tổ chức cưỡng chế. Nếu thành phố không cam kết đảm bảo tiến độ GPMB sẽ rất khó thu hút được doanh nghiệp tham gia. Theo tôi, chúng ta cần phải mạnh dạn luật hóa quy định cưỡng chế khi có trên 70% số hộ đồng thuận, thậm chí phải gắn tiến độ GPMB với trách nhiệm của người đứng đầu UBND quận, huyện, thị xã…”.

Hệ số đền bù bao nhiêu là đủ?

Bên cạnh vấn đề GPMB, việc tính toán hệ số đền bù sao cho giải quyết hài hòa bài toán lợi ích 3 bên, gồm: “doanh nghiệp - người dân - nhà nước” cũng là nhiệm vụ khó khăn đối với các thành viên tham gia soạn thảo quy chế. Từ năm 2015 trở về trước, việc chưa xây dựng được hệ số đền bù thống nhất đã đẩy nhiều doanh nghiệp phải trải qua hành trình thương thuyết rất gian nan để thuyết phục các hộ dân “gật đầu” cho vào cải tạo. Vì vậy, mới xảy ra việc chủ đầu tư nhà D2 Giảng Võ chấp nhận áp dụng hệ số đền bù K= 2,5 (diện tích được đền bù gấp 2,5 diện tích nhà cũ thu hồi), còn nhà A1-A2 Nguyễn Công Trứ chỉ áp dụng hệ số đền bù K=1,5, dẫn đến việc người dân đem ra so sánh, thậm chí lấy đó làm lý do để gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Để tạo ra sự thống nhất, đảm bảo lợi ích cho doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ, ban soạn thảo đã đề xuất áp dụng một hệ số đền bù thống nhất ở mức K = 1,3 (diện tích được đền bù gấp 1,3 diện tích nhà cũ thu hồi). Ngoài ra, trong quy chế đề xuất cũng quy định rõ doanh nghiệp chỉ áp dụng bồi thường đối với diện tích thể hiện trên sổ đỏ, những phần diện tích cơi nới không thể hiện trên sổ đỏ người dân chỉ được xem xét hỗ trợ theo quy định hiện hành.

Ngọc Cương