Vì sao Việt Nam xếp áp chót về chỉ số minh bạch bất động sản trong khu vực Đông Nam Á?

Cụ thể xếp hạng chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản trong khu vực Đông Nam Á lần lượt là: Singapore xếp thứ 11 trên toàn cầu, Malaysia xếp thứ 28, Thái Lan xếp thứ 38, Indonesia xếp thứ 45, Philippines xếp thứ 46, Việt Nam xếp thứ 68 và cuối bảng là Myanmar xếp thứ 95.

Nhận định về thứ hạng của các quốc gia Đông Nam Á trong báo cáo trên, TS Chua Yang Liang - Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường Đông Nam Á JLL đánh giá, trong số những khu vực thuộc Châu Á Thái Bình Dương, các thị trường Đông Nam Á có mức độ chênh lệch nhiều nhất giữa thứ hạng minh bạch. Chứng tỏ, khu vực này đang cung cấp một cảnh quan đầu tư đa dạng với nhiều mức độ minh bạch, nhằm đáp ứng những “khẩu vị” khác nhau.

“Điều này mang lại sự phát triển đa dạng trong nền kinh tế và tăng trưởng đô thị khu vực Đông Nam Á, từ nền kinh tế minh bạch tại Singapore cho tới nền kinh tế không minh bạch và đang phát triển tại Myanmar”.

Ông Chua cho rằng, một nửa số quốc gia Đông Nam Á thuộc nhóm bán minh bạch gồm Thái Lan, Philipines và Indonesia đang trải qua những thay đổi về cấu trúc. Những quốc gia này có thể tiếp tục nâng cao chỉ số minh bạch bằng cách cải thiện tiến trình giao dịch và môi trường pháp lý cũng như việc cung cấp thông tin.

Sở Xây dựng TP HCM trong một báo cáo gần đây cũng thừa nhận trong giai đoạn 2006-2015 thị trường bất động sản tại thành phố lớn nhất Việt Nam vẫn còn bộc lộ những hạn chế, yếu kém cần được khắc phục.

Đó là thực trạng hệ thống các quy định pháp luật thiếu sự ổn định, các Luật thay đổi trong thời gian từ 6 – 8 năm, các nghị định được thay đổi trong 1 – 3 năm nên cũng rất khó khăn trong việc quản lý. Công tác lập quy hoạch thiếu tính đồng bộ và khả thi.

Bên cạnh đó là thực trạng phát triển thiếu tính ổn định, mất cân đối, khi thì sốt nóng, cung vượt cầu, sản phẩm cung chưa phù hợp cầu; khi thì trầm lắng, cả cung và cầu đều giảm, thậm chí đóng băng, ảnh hưởng tác động tiêu cực đến kinh tế xã hội của thành phố.

Sở Xây dựng TP HCM cho rằng thị trường còn thiếu tính minh bạch, giá cả hàng hóa bất động sản chưa ổn định tại một số khu vực, không phản ánh đúng giá trị thực. Hệ thống thông tin dự báo về thị trường bất động sản còn thiếu độ tin cậy, còn tồn tại song song 2 giá, giá quy định thực tế và giá chính thức mà cơ quan quản lý Nhà nước, công chứng, trước bạ.

Trước thực trạng thiếu minh bạch của thị trường, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã có kiến nghị Nhà nước sử dụng linh hoạt, hiệu quả các công cụ về thuế, tín dụng, quy hoạch - kế hoạch để điều tiết thị trường bất động sản. Trong đó, thuế là công cụ hàng đầu để điều tiết thị trường bất động sản.

Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng thuế suất thấp đánh trên thu nhập do chuyển nhượng bất động sản. Để điều tiết khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng thuế suất cao, kể cả áp dụng thuế suất rất cao khi chuyển nhượng bất động sản sau khi tạo lập trong năm đầu tiên. Để khuyến khích đầu tư, phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại bán hoặc cho thuê giá rẻ thì áp dụng giảm thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập.

Trước đây, thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản có 2 cách tính thuế: bằng 22% trên thu nhập chịu thuế, hoặc bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch. Nhưng theo Luật thuế hiện nay thì chỉ có 1 cách tính bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch (không được thấp hơn giá sàn). Điều này đã dẫn đến tình trạng có nhiều trường hợp khai thấp để tránh thuế, không phản ánh được giá trị giao dịch thật trên thị trường, làm số liệu thống kê bị méo mó.

“Cơ chế hiện nay không cho phép Chính phủ chủ động điều chỉnh thuế suất để điều chỉnh kịp thời nền kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản. Có thể tham khảo kinh nghiệm cách làm của Trung Quốc nhằm hạ nhiệt thị trường bất động sản đang có dấu hiệu bong bóng hiện nay, bằng cách tăng thuế suất đánh trên giao dịch bất động sản. Tăng tỷ lệ thanh toán đợt đầu khi mua nhà lên đến 35-50%, trường hợp mua căn nhà thứ hai thì phải thanh toán đến 70% giá trị hợp đồng”, HoREA kiến nghị.

Đồng thời, HoREA cũng đề nghị thay thế chế định "tiền sử dụng đất" bằng sắc thuế "Thuế chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở" để đảm bảo minh bạch và loại trừ cơ chế "xin - cho".

Nguyên nhân là do hiện nay, tiền sử dụng đất tuy không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí (không bị điều chỉnh bởi Luật Thuế, Luật Phí và lệ phí), nhưng lại là một khoản thu ngân sách của địa phương rất lớn được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Luật Ngân sách Nhà nước.

Theo cách thu hiện nay thì tiền sử dụng đất là "gánh nặng" của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải "gánh chịu" khi mua nhà; là "ẩn số", không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư; và là môi trường tạo ra cơ chế "xin - cho".