Câu hỏi:

Hiện tại tôi dự định mua một lô đất nông nghiệp 100m2 tại Tp. HCM. Trên mảnh đất này có một căn nhà cấp 4 đã được xây dựng từ lâu, có sổ đỏ. Cách đây 4 năm trước thì đất nằm trong khu quy hoạch. Vậy xin tư vấn giúp tôi: 1- Có thể sang tên trên sổ đỏ được không? 2- Chỉ viết giấy tay thỏa thuận giữa 2 bên được không? 3- Khi giao hết tiền tôi cầm sổ đỏ nhưng tên của người ta, liệu có rắc rối sau này không? 4- Vì căn nhà này hơi cũ nên tôi muốn sửa chữa lại có được không? 5- Tôi muốn nhập khẩu để các con ăn học tại Tp. HCM có được không? 6- Sau khi mua tôi muốn bán lại căn nhà này thì có được không? 7- Nếu khu đất này bị giải tỏa thì tôi có được đền bù gì không? Xin chân thành cảm ơn! (David Jenny) Công ty Luật Thiên Bình (Libra) trả lời: Để thuận tiện cho việc trả lời, cũng như để bạn dễ dàng nắm bắt thông tin, chúng tôi tạm gộp chung nội dung trả lời các câu hỏi như sau: 1. Trả lời các Câu 1, 2, 3, 6, 7: Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành: Về nguyên tắc, theo quy định của Bộ Luật dân sự và Luật đất đai và các văn bản pháp luật có liên quan thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đúng pháp luật phải thỏa mãn những điều kiện sau đây: • Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có năng lực hành vi dân sự; • Mục đích, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không trái pháp luật, đạo đức xã hội; • Người tham gia giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện; • Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ hoặc có 1 trong các loại giấy tờ về QSDĐ được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Luật Đất đai năm 2003; • Đất chuyển nhượng phải phù hợp với quy hoạch của địa phương; • Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đảm bảo đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; • Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản, được chứng nhận của Văn phòng công chứng hoặc được chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Trong thư bạn nêu mảnh đất mà bạn dự định mua là đất nằm trong quy hoạch, đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Vì vậy, theo chúng tôi, để tránh các rủi ro có thể xảy ra trong tương lai, bạn nên liên hệ với cơ quan tài nguyên môi trường nơi mảnh đất tọa lạc để biết rõ hơn về thông tin quy hoạch và điều kiện chuyển nhượng trước khi tiến hành giao dịch. Khi được công nhận là chủ sở hữu hợp pháp, bạn có toàn quyền chuyển nhượng, hợp thức hóa căn nhà trên đất, hoặc được bồi thường theo quy định khi nhà nước thu hồi đất... 2. Đối với câu hỏi số 4: Theo quy định của Luật xây dựng và các văn bản hướng dẫn, trước khi khởi công xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, theo như trong thư bạn nêu thì căn nhà này được xây dựng trái phép. Do đó, theo quy định của pháp luật sẽ bị phạt vi phạm hành chính tùy vào mức độ vi phạm. Để có thể sửa chữa căn nhà trên, theo chúng tôi, bạn cần yêu cầu chủ sở hữu tiến hành thủ tục hợp thức hóa quyền sở hữu căn nhà theo đúng quy định của pháp luật trước khi thực hiện giao dịch nhận chuyển nhượng QSDĐ. Tùy thuộc vào thời điểm này mà việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đối với nhà xây dựng không phép yêu cầu các điều kiện khác nhau: (i) Nếu nhà xây trước 1/7/2004 thì phải phù hợp với quy hoạch, kiến trúc; (ii) Nếu nhà xây từ 1/7/2004 đến 1/7/2006 thì phải là nhà ở không có tranh chấp, xây trước thời điểm có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phù hợp với quy hoạch nếu xây dựng sau thời điểm có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng; (iii) Nếu nhà xây dựng sau 1/7/2006 thì nhà ở phải thuộc trường hợp không phải có Giấy phép xây dựng, không có tranh chấp và đáp ứng điều kiện về quy hoạch theo mục (ii) nêu trên .(*) 3. Về điều kiện nhập khẩu: Có chỗ ở hợp pháp và đã tạm trú liên tục tại thành phố đó từ một năm trở lên. Giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp (**) trong trường hợp này là giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hợp pháp hoặc giấy tờ về mua, bán nhà ở có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo đó, nếu nhận chuyển nhượng QSDĐ thì bạn sẽ chưa đủ điều kiện để đăng kí thướng trú. (*) Mục 2.1 Công văn 5144/ HD-LS ban hành 30/6/2010 về một số vấn đề trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. (**) Điều 5 Nghị định 107/2007/NĐ-CP, ngày 25 tháng 06 năm 200; Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật cư trú. DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất. Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất. DiaOcOnline.vn .