* Đa phần đầu tư bán lại

(ĐTTCO ) - Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) vừa có những nhận định về thị trường BĐS 9 tháng năm 2016 và dự báo những tháng tiếp theo cũng như trong năm 2017: Vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn, nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường BĐS.

Theo HoREA, phân khúc thị trường BĐS cao cấp đang có sự tăng trưởng lớn, rất nhiều dự án BĐS cao cấp - hạng sang và các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng nên đã có dấu hiệu cung vượt cầu. Trong khi đó, phân khúc BĐS nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng; rất thiếu dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5-3 triệu đồng, và dự án nhà ở xã hội. Tại TPHCM, ngoài khu trung tâm và khu đô thị Nam Sài Gòn, đang hình thành thêm một số khu vực mới tập trung phát triển các dự án BĐS cao cấp, như ở khu Đông TP và một số dự án cao cấp tại các quận 6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận. Trong 9 tháng năm 2016, Sở Xây dựng TP đã công nhận 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với quy mô 24.461 căn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%), và 999 nhà thấp tầng, trong đó sản phẩm BĐS trung và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn.

Trên thị trường tiếp tục có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường BĐS cao cấp và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Những người nước ngoài đã mua nhà tại TPHCM cũng chủ yếu để đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê; 21% mua để bán lại; chỉ 29% mua để ở). Nếu thời điểm bong bóng BĐS 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm khoảng 70%, thì tỷ lệ hiện nay đã rất đáng quan ngại với xấp xỉ 50%. Riêng trong phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền ít hấp dẫn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ chiếm khoảng trên dưới 5%), vì tỷ suất sinh lợi thấp.

Theo dự báo của HoREA, thị trường BĐS các tháng cuối năm 2016 sẽ tiếp tục tăng trưởng nhỉnh hơn so với quý III, do từ nay đến Tết Đinh Dậu là giai đoạn cao điểm trong năm. Nhưng về tổng thể, thị trường đang có dấu hiệu chững lại so với năm 2015 và sẽ tiếp tục xu hướng này vào năm tới. Dù vậy, HoREA cho rằng khó xảy ra tình trạng bong bóng BĐS trong những tháng cuối năm 2016 và năm 2017.

Có một số lý do HoREA đưa ra để lý giải việc thị trường khó rơi vào tình trạng bong bóng. Thứ nhất, năm 2016 GDP có thể khó đạt 6,7%, nền kinh tế chưa phát triển nóng nên người dân, doanh nghiệp vẫn chưa “rủng rỉnh” tiền để đổ vào đầu tư BĐS. Thứ hai, tín dụng hiện nay tăng trưởng không nóng như giai đoạn 2007 và NHNN cũng có những chính sách nhằm siết lại thị trường BĐS. Thứ ba, tỷ lệ nhà đầu tư thứ cấp vẫn chưa đến mức như năm 2007. Thứ tư, dù có sự phát triển lệch pha cung - cầu trên thị trường BĐS, “nóng” ở phân khúc BĐS cao cấp và “lạnh” ở phân khúc trung bình và bình dân, nhưng chỉ một yếu tố này chưa đủ điều kiện dẫn đến bong bóng BĐS.

Dù vậy, HoREA cho rằng việc lệch pha sang phân khúc cao cấp vẫn tiềm ẩn rủi ro, cần được giải quyết phù hợp. Cụ thể, Nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường; doanh nghiệp cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm BĐS sang các phân khúc thị trường đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao; người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông. Với rủi ro từ nhà đầu tư thứ cấp, HoREA cho rằng cần tiếp tục theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường BĐS thứ cấp. Nhà nước cần sử dụng kịp thời, hiệu quả các công cụ về thuế, về tín dụng, về quy hoạch để điều tiết ngay khi thị trường BĐS xuất hiện dấu hiệu bong bóng.

Đỗ Trà Giang (ghi)