(Công lý) - Nhiều dự án bán nhà “trên giấy”, chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để giao nhà cho khách hàng là vấn đề nan giải đối với thị trường. Ngân hàng tham gia bảo lãnh giao dịch bất động sản từng được kỳ vọng sẽ là yếu tố mang lại niềm tin cho khách hàng.

Tuy nhiên, từ ý tưởng đến thực tế vẫn còn quá nhiều điểm bất khả thi. Báo Công lý đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế, TS. Lê Bá Chí Nhân để làm rõ những vấn đề liên quan.

*Thời gian qua, rất nhiều dự án dù đã huy động vốn của khách hàng nhưng sau một thời gian thi công lại rơi vào tình trạng “đắp chiếu”. Ông có thể chỉ rõ một số nguyên nhân dẫn đến trình trạng này?

- Việc các dự án rơi vào tình trạng “đắp chiếu”, không giao nhà đúng tiến độ có rất nhiều nguyên nhân. Tuy nhiên, có 2 nguyên nhân tương đối phổ biến thuộc về sản phẩm và việc kiểm soát dòng tiền vào dự án.

Về sản phẩm, nếu chủ đầu tư đưa ra sản phẩm không đúng nhu cầu thị trường thì khả năng huy động vốn của khách hàng rất thấp. Khi đó nguồn vốn vay và vốn chủ sở hữu không thể đủ đáp ứng cho việc triển khai dự án.

Về kiểm soát dòng tiền, Luật đã quy định chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích triển khai dự án. Nhưng trên thực tế, rất nhiều trường hợp chủ đầu tư bán hết dự án cho khách hàng rồi lấy tiền bỏ vào việc khác, đầu tư dàn trải. Chỉ cần một khoản đầu tư bên ngoài gặp vấn đề thì dòng tiền vào dự án sẽ bị tắc nghẽn.

Nhiều dự án đắp chiếu vì bế tắc dòng tiền

*Thời gian qua, việc phân tích nguyên nhân, thực trạng và giải pháp cho thị trường bất động sản đã được nhiều chuyên gia, cơ quan quản lý cùng bàn thảo. Theo nhận định của ông, chúng ta đã tìm được giải pháp cho những bất cập hiện nay chưa?

- Như tôi đã phân tích, đối với một dự án cần nhìn nhận ở cả 2 góc độ vi mô và vĩ mô. Trong đó, ở góc độ vi mô là yếu tố doanh nghiệp phải thực sự có năng lực cả tài chính và nghiên cứu, phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực. Hiện nay, mô hình liên kết giữa chủ đầu tư, ngân hàng và nhà thầu để đảm bảo tiền của khách hàng giải ngân theo tiến độ xây dựng đã được một số dự án triển khai thành công trên thực tế.

Ở góc độ vĩ mô, quy định đối với việc sử dụng vốn huy động của chủ đầu tư vào dự án đã có. Cần phải siết chặt, kiểm soát để đảm bảo thực hiện nghiêm túc. Bên cạnh đó, cần xem xét đưa vào quy định việc ngân hàng bảo lãnh dòng tiền chủ đầu tư huy động từ khách hàng phải giải ngân đúng mục đích, theo tiến độ thi công dự án.

Như vậy, cơ quan chức năng chỉ đứng ở góc độ hỗ trợ, đưa ra những quy định giúp thị trường phát triển theo hướng lành mạnh. Còn đối với doanh nghiệp, nếu thực sự có năng lực, uy tín thì họ đã tự chủ động tìm giải pháp. Những doanh nghiệp làm ăn chụp giật, thiếu chuyên nghiệp ắt phải chịu sự thanh lọc của thị trường.

* Thưa TS. Lê Bá Chí Nhân, việc ngân hàng tham gia bảo lãnh dự án bất động sản đã từng được Bộ Xây dựng đưa ra bàn thảo nhưng dường như không nhận được nhiều sự đồng thuận. Theo ông, vấn đề nằm ở đâu?

- Chúng ta phải làm rõ, ngân hàng bảo lãnh là bảo lãnh cái gì chứ không thể nói bảo lãnh chung chung được? Một trong những vấn đề quan tâm của khách hàng là phải nhận nhà đúng tiến độ, chất lượng. Ngân hàng thì chỉ có thể bảo lãnh tiền của khách hàng sẽ “chảy” vào dự án chứ không thể nào bảo lãnh dự án đó sẽ bàn giao đúng tiến độ và chất lượng. Nếu chủ đầu tư không bán được nhà thì ai chịu, ngân hàng không thể liều mình đi bảo lãnh việc giao nhà.

Mặt khác, về nguyên tắc, tùy theo mức độ rủi ro mà việc ngân hàng bảo lãnh (nếu có) sẽ phát sinh chi phí nhiều hay ít. Với chủ đầu tư có uy tín và năng lực, tự thương hiệu của họ đã mang lại niềm tin cho khách hàng, tại sao phải đi nhờ ngân hàng bảo lãnh.

Còn đối với chủ đầu tư chưa có uy tín, rủi ro khi triển khai dự án của họ sẽ cao hơn, chi phí phải trả cho ngân hàng bảo lãnh sẽ rất cao. Điều này sẽ dẫn đến kết quả, một dự án chủ đầu tư thiếu uy tín nhưng giá lại cao vì phải gánh thêm chi phí bảo lãnh. Khách hàng nào lại đi mua một dự án như vậy? Xét cho cùng, chuyện ngân hàng đi bảo lãnh giao nhà hay các nghĩa vụ khác thay chủ đầu tư là không thực tế và bất khả thi.

*Như ông phân tích, chuyện ngân hàng bảo lãnh về việc giao nhà hay việc thực hiện các nghĩa vụ phát sinh của chủ đầu tư là bất khả thi. Nhưng thực tế, nhiều dự án vẫn được môi giới quảng cáo là có ngân hàng bảo lãnh, tài trợ, đảm bảo giao nhà mà không phụ thuộc vào dòng tiền của khách hàng. Ở góc độ là chuyên gia từng cố vấn cho nhiều doanh nghiệp bất động sản, ông có thể lý giải điều này?

- Đây là điều mà khách hàng cần hết sức thận trọng! Tôi chưa thấy doanh nghiệp bất động sản nào có năng lực, uy tín được khẳng định qua nhiều dự án mà lại phải nhờ ngân hàng bảo lãnh. Ngân hàng có tài trợ thì cũng phải nhắm đến chuyện thu hồi vốn. Nếu cho rằng ngân hàng tài trợ đủ tiền cho dự án xây dựng mà không cần biết dự án có bán được hay không là chuyện không tưởng.

Việc bảo lãnh, tài trợ như thế nào phải thể hiện trên hợp đồng chứ không nằm trên những thông tin quảng cáo. Việc môi giới quảng cáo mập mờ để thu hút khách có thể là chiêu trò đối với những dự án mà chủ đầu tư chưa có thương hiệu. Do đó, khách hàng cần phải tham vấn chuyên gia về hợp đồng ký kết 3 bên giữa ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng để tránh mắc bẫy.

*Xin cảm ơn Tiến sĩ về những thông tin ông vừa chia sẻ!