TPHCM: Còn nhiều bất cập trong quản lý cho thuê đất tại các KCN

Ảnh minh họa.

Tăng giá thuê đất chưa hợp lý

Chi hội doanh nghiệp của Khu tiểu thủ công nghiệp (TTCN) Lê Minh Xuân (xã Tân Nhựt, huyện Bình Chánh) phản ánh việc chủ đầu tư khu này là Công ty CP Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI) yêu cầu phải ký hợp đồng thuê đất mới với hình thức trả tiền một lần cho 40 năm, đơn giá 2 triệu đồng/m2, tăng gấp 400% so với đơn giá năm 2005. Nếu đơn vị nào không đồng ý sẽ bị cắt điện, nước.

Chi hội này cho biết, năm 2005 UBND TP HCM ra quyết định giao 170.225m2 đất có thu tiền sử dụng đất trong vòng 50 năm cho BCI để đầu tư xây dựng Khu TTCN Lê Minh Xuân. Mục tiêu là nhằm tiếp nhận các cơ sở ô nhiễm phải di dời do nằm trong khu dân cư. Từ năm 2005 đến 2015, BCCI cho 141 doanh nghiệp thuê lại đất với giá 52.000 đồng/m2, trả tiền hàng năm.

“Chủ đầu tư hứa sẽ cho chúng tôi được thuê đất ổn định 50 năm và cấp chủ quyền. Lời hứa gió bay. Đến năm 2015 hết hạn hợp đồng, BCCI yêu cầu chúng tôi nếu tiếp tục thuê thì đóng tiền 2 triệu đồng/m2 cho 40 năm còn lại, đồng thời phải nộp 95%. Nếu không sẽ bị cưỡng chế. Chúng tôi thấy phi lý, bởi vì giấy chủ quyền chưa được cấp; không có cơ sở để đưa ra mức thu mới, dẫn tới bức xúc cộng đồng doanh nghiệp tại đây”, ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Chi hội doanh nghiệp của Khu TTCN Lê Minh Xuân nói.

Chậm cấp giấy chứng nhận

Một vấn đề được nhiều DN phản ánh là tình trạng các nhà đầu tư hạ tầng trong các khu công nghiệp (KCN) sau khi thuê đất của Nhà nước đã chây ì, không làm các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khiến các DN thứ cấp thuê lại đất bị ảnh hưởng. Chẳng hạn, hơn 130 DN trong KCN Lê Minh Xuân do CTCP Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI) làm chủ đầu tư. Ông Nguyễn Quốc Tuấn, Giám đốc Công ty Nguyễn Quốc, DN thuê lại đất của BCCI, cho biết tất cả DN trong KCN này đã ký hợp đồng thuê đất với BCCI hơn 10 năm nay nhưng chưa được cấp sổ đỏ.

Theo ông Tuấn, từ năm 2005 BCCI được UBND TP giao đất để kinh doanh hạ tầng. Cũng trong thời điểm này, các DN thứ cấp như công ty của ông đã ký hợp đồng với BCCI thuê lại đất và trả tiền một lần. Lúc đó mới có chủ trương giao đất nên các DN chỉ được ký hợp đồng cho thuê tạm trong vòng 10 năm. Đến năm 2007, BCCI xin TP chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền hàng năm và được TP chấp thuận. Lúc này BCCI được cấp sổ đỏ cho thuê đất trong vòng 50 năm, tức đủ cơ sở pháp lý để ra sổ cho các DN thuê lại. Tuy nhiên, BCCI đã không tiến hành làm các thủ tục để ra giấy cho các DN thứ cấp trong KCN. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng cho rằng, cơ sở pháp lý của khu này bị sai lệch về: Tổng diện tích ban đầu, diện tích đồ án quy hoạch, diện tích đất công nghiệp, diện tích BCCI sử dụng cho thuê lại, diện tích nộp tiền thuê đất trả tiền hàng năm, thuê trả tiền một lần, không rõ ràng về hình thức sử dụng đất... Đồng thời đặt câu hỏi vì sao thời điểm năm 2005 BCI không hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được giao đất, cấp giấy chủ quyền 50 năm theo yêu cầu của Sở Tài nguyên Môi trường TPHCM mà lại xin chuyển đổi sang hình thức thuê đất trả tiền hàng năm?

Sau khi cho thuê 10 năm, đến cuối năm 2015 BCCI mới hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được giao đất, cấp giấy chủ quyền 40 năm còn lại. Điều này dẫn đến hệ lụy là các doanh nghiệp thuê lại đất trong Khu TTCN Lê Minh Xuân cũng chỉ được thuê đất hàng năm mà không được cấp giấy chủ quyền lâu dài, ảnh hưởng đến việc đầu tư của doanh nghiệp do không thể thế chấp ngân hàng để vay tiền sản xuất kinh doanh.

Tương tự, ông Phùng Trung Thủy, Giám đốc điều hành một DN trong KCN Cát Lái, quận 2, phản ánh Công ty Dịch vụ công ích quận 2 chậm không làm thủ tục ra sổ cho DN của ông: “Năm 2008, chúng tôi ký hợp đồng nguyên tắc với chủ đầu tư thuê 8.000m 2 đất, lúc đó họ yêu cầu trong vòng 30 ngày phải ký hợp đồng chính thức. Tuy nhiên, đến nay đã 8 năm nhưng hợp đồng vẫn chưa được ký, cho dù chúng tôi đã hối thúc rất nhiều lần”. Cũng theo ông Thủy, vì chưa ký hợp đồng nên công ty ông đến nay vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận. Do đó, dù đã đầu tư hạ tầng đầy đủ nhưng DN không được sử dụng, hơn nữa do không có sổ đỏ nên quyền lợi của DN bị ảnh hưởng vì không thể thực hiện vay vốn, góp vốn để kinh doanh.

Bà Nguyễn Thị Cát Đằng, đại diện Công ty Phú Vinh trong KCN Tân Tạo, cũng thuê đất của chủ đầu tư này và đã nộp tiền đầy đủ. Tuy nhiên, suốt 2 năm nay công ty bà vẫn không thể nộp thuế vì tiền thuê đất của DN đóng cho chủ đầu tư bị sử dụng vào mục đích khác, không đóng lại cho Nhà nước. Điều này cũng khiến DN của bà rất khổ sở khi đi thực hiện giao dịch đảm bảo.

Sẽ sớm tháo gỡ cho doanh nghiệp
Giải đáp các phản ánh của DN, bà Vũ Thị Thanh Tâm, Phó trưởng Phòng Quản lý sử dụng đất, Sở TNMT TPHCM cho biết hiện nay có không ít chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng trong các KCN trì hoãn việc làm các thủ tục để cấp sổ đỏ cho các DN thứ cấp, đặc biệt là các chủ đầu tư thuê đất trả tiền một lần. Theo bà Tâm, Sở TNMT đã có văn bản nhắc nhở các chủ đầu tư và Ban Quản lý các Khu chế xuất và KCN (HEPZA) thống kê để phân loại xử lý. Đối với các DN thuê lại đất của chủ đầu tư các KCN trả tiền một lần, chủ đầu tư phải nộp số tiền này cho Nhà nước để làm cơ sở cấp giấy cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Tuy nhiên, hiện nay có một vướng mắc là nếu các DN thuê đất trong thời điểm từ ngày 1-1-2006 đến ngày 1-7-2014 thì chưa có hướng dẫn cách thu cụ thể của Bộ Tài chính nên vẫn phải chờ. Để giải quyết vướng mắc này, Sở TNMT vẫn tiến hành cấp giấy cho các DN thứ cấp đã nộp hết tiền cho chủ đầu tư và trên giấy chứng nhận có ghi chú chủ đầu tư chưa nộp tiền cho Nhà nước. Trong trường hợp các DN thứ cấp thuê lại đất và đã đóng tiền một lần cho chủ đầu tư trước ngày 1-1-2006, thông tin với Sở TNMT để sở chuyển sang cơ quan thuế tính làm cơ sở để cấp giấy cho DN. Còn sau ngày 1-7-2014, việc thu tiền và cấp giấy được thực hiện theo quy định hiện hành.

Gia Miêu