Nếu nhìn toàn cảnh thì nhóm cổ phiếu bất động sản vốn khiến nhà đầu tư khá e dè, nhưng vẫn có những điểm sáng trong nhóm cổ phiếu của ngành này.

Doanh thu bất động sản nhà ở dự báo tăng 20%

Năm 2015, phân khúc bất động sản nhà ở tăng trưởng khá tốt, dự kiến năm 2016 sẽ tăng trưởng 20% về doanh thu.

Phân khúc bất động sản công nghiệp (KBC, ITA, BII…) dự kiến có sự cải thiện lớn. 5 năm qua, bình quân suy giảm hơn 9%, nhưng năm nay dự báo tăng trưởng mạnh 47% và nếu đạt được mục tiêu này thì đó là một bước nhảy lớn của nhóm doanh nghiệp trong phân khúc này.

Lĩnh vực bất động sản văn phòng có Becamex và IJC dự kiến cũng tăng trưởng ấn tượng.

Top 15 co phieu bat dong san dang de dau tu - Anh 1

Lý giải cho sự tăng trưởng của bất động sản nhà ở trong thời gian gần đây, StoxPlus cho rằng lãi suất giảm khiến người mua nhà mạnh tay hơn. Điều này thể hiện qua sự tăng trưởng của tín dụng cho vay mua bất động sản, cụ thể trong năm 2015 tín dụng cho vay mua và sửa chữa nhà đã tăng gấp đôi trong năm 2015. Nếu như trong năm 2014, dư nợ cho vay bất động sản đạt xấp xỉ 80.000 tỷ đồng, năm 2015 con số này đã tăng lên mức xấp xỉ 180.000 tỷ đồng.

Top 15 co phieu bat dong san dang de dau tu - Anh 2

Trong 5 năm qua, các công ty phát triển nhà ở đã tăng trưởng tốt và dự báo cả năm 2016 tăng trưởng doanh thu 20% so với năm 2015, dù thấp hơn tăng trưởng doanh thu 5 năm gần đây là 25%.

Tuy nhiên, theo nhận định của StoxPlus, kết quả bán hàng của những doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa chuyển hóa sang kết quả lợi nhuận và hiệu quả sử dụng vốn khiến các chỉ số ROE (lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu), ROIC (thu nhập trên vốn đầu tư) thấp và thấp hơn nhiều so với tỷ suất lợi nhuận của cả thị trường nói chung, làm cho nhóm cổ phiếu bất động sản chưa thể hấp dẫn các nhà đầu tư tổ chức lớn, đặc biệt là nhà đầu tư nước ngoài.

Cụ thể, ROE của khối doanh nghiệp bất động sản nhà ở là 3,92%, ROIC là 5,12%. Nhóm doanh nghiệp bất động sản công nghiệp ROE là 5,43%, ROIC là 4,85%. Nhóm doanh nghiệp bất động sản văn phòng ROE là 3,53%, ROIC là 4,44%.

Mức định giá kỳ vọng hấp dẫn hơn

Xét về triển vọng lợi nhuận thì cổ phiếu ngành bất động sản đang được định giá khá đắt so với thị trường khi PE ngành này là 31 lần, PE thị trường là 18 lần. Tuy nhiên, điểm sáng là lợi nhuận EPS của ngành năm 2016 dự kiến tăng mạnh và làm cho mức định giá kỳ vọng hấp dẫn hơn.

Về năng lực tài sản, cổ phiếu ngành bất động sản được định giá thấp hơn các ngành khác rất nhiều. Chỉ số P/TB hiện nay chỉ 1,3 lần trong khi bình quân thị trường là 2,68 lần. Nguyên nhân là vòng quay tài sản của ngành bất động sản chưa cao.

Top 15 co phieu bat dong san dang de dau tu - Anh 3

Phân hóa trong TOP 15 cổ phiếu bất động sản

Trong TOP 15 doanh nghiệp bất động sản đều cho thấy sức cạnh tranh tốt khi tỷ suất lợi nhuận ròng (net margin) khá cao.

Cụ thể, theo số liệu của StoxPlus, trong TOP 15 doanh nghiệp bất động sản có SDI có biên lợi nhuận ròng cao nhất tới 38% và ITA là 32%, tiếp đến là KBC là 29%, SJS là 24%, LHG và PDR đều ở mức 18%, FLC là 13% và NLG là 12%.

Điều này xảy đến có thể là hoạt động kinh doanh chính mạnh, chính sách thuế ưu đãi, hoặc được hưởng lãi vay thấp…

P/B (giá trên giá trị sổ sách) của những doanh nghiệp nhỏ hơn 1 như: FLC là 0,37 lần, ITA là 0,38 lần, HQC là 0,55 lần … Đây có thể là cơ hội cho nhà đầu tư khi thị trường đánh giá thấp trị giá thực hoặc tiềm năng tài sản của những cổ phiếu này.

Để đánh giá hết thực lực của những doanh nghiệp này có thể kết hợp yếu tố nợ/vốn chủ sở hữu (D/E) của nhiều doanh nghiệp ở mức thấp, điều này cho thấy có thể dòng tiền của những doanh nghiệp này khá dồi dào hoặc thực lực tài chính mạnh… Chẳng hạn, chỉ số nợ trên vốn của ITA là 0,24 lần, BII là 0,34 lần, FLC là 0,85 lần, KBC là 0,74 lần, HQC là 0,61 lần, KHD là 0,74 lần. Tuy nhiên, có doanh nghiệp vay nợ rất lớn như VC3 là 4,18 lần, PDR là 2,86 lần, VIC là 2,57 lần.

Nếu so với chỉ số D/E của toàn thị trường là 1,39 lần thì các doanh nghiệp bất động sản được phân ra 3 nhóm: mức vay nợ bình quân thị trường, mức thấp hơn và mức khá cao.

Vay nợ nhiều, nếu lãi suất tăng thì rủi ro sẽ nhân đôi. Lãi suất sẽ có ảnh hưởng nhiều đến doanh nghiệp vay nợ lớn, sẽ làm cho chi phí lãi vay tăng mạnh và là gánh nặng cho doanh nghiệp nếu bất động sản trầm lắng, không có những cú hích từ chính sách.

Top 15 co phieu bat dong san dang de dau tu - Anh 4

PE dự phóng năm 2016 của Top 15 doanh nghiệp bất động sản cũng được điều chỉnh về với tiềm năng của doanh nghiệp, những doanh nghiệp bất động sản phân khúc nhà ở PE dự phóng được điều chỉnh tăng, điều này trái ngược với PE dự phóng của doanh nghiệp bất động sản trong lĩnh vực công nghiệp. Chẳng hạn, PE quá khứ (4 quý gần đây) là 340 lần, PE dự phóng năm 2016 điều chỉnh còn 30 lần.

Còn PE dự phóng của SDI lên mức 11,7 lần so với mức PE quá khứ là 6,2 lần, SJS lên mức 11,4 lần từ mức 7,9 lần…

Hoàng Anh