Năm 1985, gia đình ông Vũ Trung Độ ra bờ mương A làm vó bè đánh cá. Khi ấy, xung quanh mương là ao hồ đầy cỏ dại, không có người ở. Gia đình ông Độ bỏ công sức san lấp ao hồ, dọn dẹp mặt bằng, trong khoảng thời gian từ 1985 đến 1989, khai hoang được diện tích đất gần 300 m2 (nay là thửa đất số 67) làm một gian nhà lá khoảng 30 m2 để ở và sử dụng diện tích đất còn lại trồng cây, chăn nuôi lợn gà.

Câu hỏi:

Ở thời điểm ấy, Nhà nước chưa phê duyệt quy hoạch cải tạo mương A. Năm 1991, ông Độ ký với UBND xã khoán thầu ao cá (nay là thửa đất số 66), nộp tiền theo yêu cầu của xã để được sử dụng ao. Từ năm 1995 trở đi, hàng năm hộ ông Độ đều nộp đầy đủ thuế nhà, đất. Trong các năm 2000, 2002, gia đình ông xây dựng, cải tạo nhà ở trên thửa đất số 67, phân chia cho các con trưởng thành, tách thành những hộ riêng.

Tinh huong phap ly: Thuoc truong hop duoc cap 'so do', duoc boi thuong dat o - Anh 1

Ảnh minh họa

Lúc xây dựng, UBND phường nơi gia đình ông cư trú đến lập biên bản xử phạt hành chính về hành vi vi phạm trật tự xây dựng. Gần đây, để thực hiện dự án cải tạo mương A, gia đình ông Độ bị thu hồi khoảng 90 m 2 đất ở tại thửa số 67. Phường cho rằng hộ ông Độ “sử dụng đất có nguồn gốc là đất lấn chiếm” vi phạm pháp luật đất đai nên không đủ điều kiện cấp GCNQSD đất theo quy định tại khoản 4 Điều 82 Luật Đất đai: Người sử dụng không đủ điều kiện để được cấp GCNQSD đất thì cũng không được bồi thường về đất, chỉ được “hỗ trợ” khi đất bị thu hồi.

Có đúng thế không?

Ý kiến tư vấn:

1. Đối với trường hợp đất khai hoang phục hóa của hộ gia đình ông Độ (trước 15/10/1993), Nhà nước không gọi là “đất lấn chiếm”, mà gọi là “đất sử dụng ổn định” để áp dụng chính sách lý tình trọn vẹn, trân trọng và ghi nhận công sức lao động, mồ hôi nước mắt của người dân từ những ngày đầu họ khai hoang phục hóa, khi mà đất đai chưa “có giá” như hôm nay.

Pháp luật đất đai cũng chưa bao giờ quy định “sử dụng đất có nguồn gốc lấn chiếm” thì không đủ điều kiện để cấp GCNQSD đất. Vấn đề là “lấn chiếm” thời điểm nào? Dù là đất “lấn chiếm”, nhưng nếu hành vi “lấn chiếm” đất xảy ra trước ngày 1/7/2004 thì người sử dụng vẫn được xem xét cấp GCNQSD đất và được bồi thường về đất.

2. Việc sử dụng đất (trên đất có nhà ở) của hộ gia đình ông Độ tại thửa đất số 67 được cấp GCNQSD đất theo quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15/10/1993; nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm lập hồ sơ đề nghị cấp GCNQSD đất là phù hợp quy hoạch sử dụng đất hoặc không phù hợp quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP không quy định “người sử dụng đất có nguồn gốc lấn chiếm” từ trước ngày 1/7/2004, cũng không quy định người sử dụng đất “vi phạm trật tự xây dựng” mà hành vi này cũng xảy ra từ trước ngày 1/7/2004 thì không được cấp GCNQSD đất. Điều đó có nghĩa là, tuy chưa được cấp GCNQSD đất nhưng gia đình ông Độ đủ điều kiện để được cấp GCNQSD đất.

3. Đối với trường hợp đủ điều kiện để được cấp GCNQSD đất, tại khoản 1 Điều 6 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, Chính phủ quy định:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Luật gia, nhà báo Nguyễn Chấn