Câu hỏi: Gia đình ông Phạm Danh Mạch (Dương Xá, Gia Lâm, Hà Nội) sử dụng liên tục, ổn định 2 thửa đất ở liền nhau trong một khuôn viên tại khu dân cư với diện tích 746 m2. Thửa thứ nhất (536m2): trên đất có nhà ở; thửa thứ hai: 210 m2 ao, đều sử dụng từ trước ngày 18/12/1980, được ghi trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính. Diện tích đất này có nguồn gốc do cha ông của ông Mạch sở hữu từ thời Pháp thuộc để lại.

Năm 2005, gia đình ông được cấp 2 GCNQSD đất cho toàn bộ khuôn viên đất: GCN thứ nhất cấp cho thửa diện tích 536 m 2 (Thửa đất có nhà ở) ghi: Mục đích sử dụng: “Đất ở nông thôn”, thời hạn sử dụng: “Lâu dài”. GCN thứ hai cấp cho diện tích ao: 210 m 2 ghi: Mục đích sử dụng: “Đất ao”, thời hạn sử dụng: “Lâu dài”.

Tinh huong phap ly: Giay chung nhan cap nam 2005 dung quy dinh! - Anh 1

Ảnh minh họa.

Năm 2010, ông Mạch làm thủ tục tặng cho đất các con đối với diện tích 210 m 2 đất ao. Cùng năm, những người con của ông được cấp GCNQSD đất tương ứng phần đất ao được bố tặng cho, nhưng trên GCN ghi: Mục đích sử dụng: “Đất ao”, thời hạn sử dụng: “50 năm”.

Ông Mạch cho rằng các GCN cấp năm 2010 ghi “đất ao” đối với diện tích 210 m 2 thửa thứ hai là đúng thực tế nhưng xét bản chất vấn đề, diện tích này là “đất ở” có thời hạn sử dụng “lâu dài” chứ không phải là “50 năm”.

Ý KIẾN TƯ VẤN

Việc cấp các GCNQSD đất xảy ra vào các năm 2005 và 2010 nên cần phải áp dụng các quy định của Luật Đất đai năm 2003.

Do đất được sử dụng từ trước ngày 18/12/1980 và người sử dụng đã “có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính” (đáp ứng khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003) nên năm 2005, gia đình ông Mạch được cấp GCN là phù hợp quy định của luật.

Hai thửa đất: thửa một (thửa 536m 2 có nhà ở) và thửa hai (210 m 2 đất ao liền thửa một) nằm trong khu dân cư nông thôn.

Xác định diện tích “đất ở” đối với trường hợp có vườn, ao, Điều 87 Luật Đất đai quy định như sau:

Khoản 1:

“Đất vườn, ao được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư”.

Khoản 2:

“Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 (lưu ý: trường hợp này, luật không đặt ra điều kiện “thửa đất có nhà ở”) và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này thì diện tích đất vườn, ao đó được xác định là đất ở”.

Theo đó, đối với thửa thứ nhất 536 m 2 (thửa đất có nhà ở): GCN cấp 2005 ghi mục đích sử dụng : “Đất ở nông thôn” và thời hạn sử dụng: “Lâu dài” là đúng quy định tại khoản 1 Điều 87 Luật Đất đai 2003.

Đối với thửa thứ hai, GCN cấp cùng năm 2005 ghi mục đích sử dụng: “Đất ao”, thời hạn sử dụng: “Lâu dài” là đúng thực tế và đúng quy định, bởi xét bản chất pháp lý, 210 m 2 “ao” cũng chính là “đất ở”. Vì sao? Vì hai GCN: giấy thứ nhất ghi “Đất ở nông thôn” và giấy thứ hai ghi “Đất ao” là để làm rõ thực tế có hai thửa đất liền nhau cùng trong một khuôn viên thuộc khu dân cư.

Việc ghi trên GCN “đất ao” hay “đất ở” có thể hiểu là hình thức để nhà nước quản lý; hoạt động quản lý không làm mất đi bản chất pháp lý “đất ở” của thửa thứ hai. Theo đó, GCN ghi mục đích sử dụng: “Đất ao”, thời hạn sử dụng: “Lâu dài” là đúng với quy định tại khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai 2003 không đặt điều kiện trên thửa đất vườn, ao phải “có nhà ở” thì vườn, ao mới được công nhận “đất ở”.

Điều này phù hợp với giải thích của các chuyên gia pháp luật: Đất khu dân cư nông thôn là “đất ở”, chủ yếu để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt. Ngoài mục đích chính để ở, đất còn được sử dụng cho nhiều mục đích khác. Người sử dụng đất có thể đào ao trữ nước phục vụ cho sinh hoạt hay nuôi thủy sản, hoặc lấp ao để xây nhà ở, trồng cây, làm chuồng trại chăn nuôi… đều là những việc pháp luật không cấm,

Căn cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai 2003, khuôn viên hai thửa đất diện tích 746 m 2 của gia đình ông Mạch được xác định là “đất ở”, thời hạn sử dụng “lâu dài”. Tại Điều 103, về cơ bản, Luật Đất đai 2013 tiếp tục giữ nguyên những quy định này.

Năm 2010, những người con của ông Mạch được cấp GCNQSD đất tương ứng phần “đất ao” được bố tặng cho, nhưng trên GCN ghi thời hạn sử dụng “50 năm” là không đúng quy định tại khoản 2 Điều 87 Luật Đất đai 2003, cần phải được điều chỉnh.

Luật gia, Nhà báo Nguyễn Chấn