Chung cư cao tầng (CCCT) đã bắt đầu phát triển ở nước ta hơn 15 năm qua, tính từ mốc phát triển các khu đô thị mới. Do đó, khó có thể coi là thể nghiệm ban đầu. Nhà chung cư với các ưu thế về mặt số lượng tiết kiệm tài nguyên đất và giá thành đã trở thành ưu thế được triển khai rộng khắp, đặc biệt tại các đô thị lớn trên cả nước.

Thiet ke chung cu co that su an toan va tien nghi? - Anh 1

Ngập nước trong tầng hầm nhà chung cư cao tầng tại TP HCM.

Bên cạnh những lợi ích mà căn hộ chung cư đã đạt được, vẫn tồn tại những vấn đề cần khắc phục, trong đó nổi bật là các vấn đề về an toàn và tiện nghi. Từ thiết kế căn hộ CCCT hiện nay, đã từng xảy ra các vụ tai nạn như: trẻ em rơi từ căn hộ trên cao xuống, sự cố cháy, ngập trong các căn hộ được phản ánh trong thời gian qua. Do vậy, cần xây dựng quy trình thanh kiểm tra làm rõ các yếu tố vi phạm và lách luật của chủ đầu tư và người thiết kế, các hành động “tận dụng” thay vì áp dụng để hạn chế các hiện tượng mất tiện nghi và an toàn cho cư dân nhà chung cư.

Sống ở chung cư - căn hộ có an toàn?

Theo quy định tại Mục 2 Chương 4 của Luật Nhà 2005 được thông qua theo quyết định số 56/2005/QH11, nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình và phần sở hữu chung trong tòa nhà và khuôn viên tòa nhà. Chung cư cao tầng là một tập hợp các căn hộ gia đình riêng biệt, bố trí liền kề nhau trên một tầng, một tòa nhà có nhiều tầng (lớn hơn hoặc bằng 9 tầng) tạo nên một cộng đồng dân cư.

Với khái niệm trên, có thể thấy rõ sự “phức tạp” ngay từ mặt khái niệm về sử dụng và sở hữu mà các thiết kế nhà chung cư, đặc biệt nhà CCCT cần đạt được đảm bảo tính an toàn và tiện nghi cho người sử dụng. Với thiết kế công trình nói chung, đặc biệt trong thiết kế loại hình nhà ở CCCT luôn có mối quan hệ tương đồng giữa tiện nghi và an toàn. Một khi các công trình đạt được tiện nghi cần thiết, cũng phải có sự an toàn đi kèm. Ngược lại, thiết kế thiếu tiện nghi thì ngay lập tức, các tai nạn sẽ phải xảy ra, ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống dân cư.

Thời gian vừa qua, việc phát triển nóng các loại hình nhà ở CCCT, đặc biệt ở các đô thị lớn đã chứng tỏ nhu cầu lớn cho loại hình nhà ở này. Tuy nhiên, các phương tiện truyền thông gần đây đưa rất nhiều tin tức liên quan đến các vụ tai nạn đáng tiếc xảy ra ở khu nhà cao tầng dưới nhiều dạng và hình thức khác nhau. Các sự việc trên đã chỉ rõ những vấn đề thiếu an toàn và tiện nghi của nhà chung cư, nguyên nhân từ chính các phương án thiết kế công trình còn thiếu và yếu, đặc biệt chưa phù hợp với các yêu cầu sử dụng, lối sống sinh hoạt, các điều kiện tự nhiên xã hội mà công trình cần đáp ứng được. Nguyên nhân bắt nguồn từ khâu thiết kế tổ chức không gian và hệ thống kỹ thuật, vận hành sử dụng tòa nhà và căn hộ chung cư có thể dẫn đến những nguy hiểm về tính mạng người dân, đặc biệt là các nhóm yếu thế như trẻ em, người già, người tàn tật.

Ngoài các ảnh hưởng nguy hại đến tính mạng con người, các tác động làm giảm tính tiện nghi cũng là vấn đề cần xem xét nhằm nâng cao chất lượng tiện nghi sống của con người và làm giảm thiệt hại về tài sản của cư dân trong các khu nhà ở CCCT.

Thực tiễn, hiện tượng úng ngập cũng không hiếm xảy ra trong nhà cao tầng. Ngày 25/5 /2016 vừa qua, do mưa lớn kéo dài hàng nghìn cư dân sống tại tòa nhà HH2 - khu đô thị mới Dương Nội (Hà Đông - Hà Nội) bị cô lập, bao vây hệt như “ốc đảo” suốt 2 ngày.

Tại TP HCM, cơn mưa lớn nhất năm làm nước tràn vào hầm chung cư Green Hills (phường Bình Hưng Hòa B, quận Bình Tân), nhấn chìm ôtô, xe máy và khiến hàng trăm cư dân phải chịu cảnh mất điện. Do thang máy 14 tầng không hoạt động, nhiều người già, trẻ nhỏ phải “cuốc bộ” lên các tầng trên. Một số khác không chịu nổi đã đến nhà người thân ở tạm.

Không chỉ ngập tầng hầm, các tầng trên cao cũng không tránh được cảnh “ngập úng”. Chiều 26/6/2016, nhiều cư dân ở khu vực tầng 21 tòa nhà CT12B, khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ (Hà Nội) hốt hoảng khi thấy nước bất ngờ phun mạnh từ thang máy ra ngoài sảnh, tràn cả vào nhà. Tại thời điểm ngập, cả 7 thang máy đều ngừng hoạt động. Người dân phải chịu cảnh “cấm cung trên cao”. Nguyên nhân dẫn tới sự cố trên là do dây cao su bị hỏng khiến đường ống cấp nước sạch bị vỡ.

Ngày 23/5/2012, sự cố mất điện toàn diện tại chung cư Keangnam - Hà Nội khiến 6 cư dân toàn nhà (trong đó có 2 cháu nhỏ) bị nhốt chặt trong thang máy.

Thiet ke chung cu co that su an toan va tien nghi? - Anh 2

Cháy tầng để xe nhà chung cư cao tầng tại Hà Nội. (Ảnh: Zing.vn)

Tòa nhà CT3 là chung cư cao cấp nằm ở phía Tây Nam khu đô thị Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, Hà Nội) được bàn giao và cư dân vào ở từ cuối năm 2015, nhưng từ ngày 17/5 đến nay, tòa nhà liên tục mất nước khiến sinh hoạt của người dân bị đảo lộn.

Năm 2014, người dân sinh sống tại tòa nhà chung cư CT1 - Khu Mỹ Đình, Sông Đà (Nam Từ Liêm - Hà Nội) đã phải gánh chịu cảnh “cõng nước” lên tầng hay “mò nước” dưới đất để dùng cho sinh hoạt hàng ngày.

Năm 2011, tại khu chung cư hỗn hợp 229 Phố Vọng, chỉ trong vòng chưa đầy 2 tháng, thang máy tại chung cư này đã liên tiếp rơi tự do tới… 4 lần. Cũng trong năm 2011, hàng ngàn người dân ở lô A chung cư Tân Mỹ (quận 7, TP HCM) gặp rất nhiều khó khăn trong việc lên xuống hằng ngày do hai thang máy của chung cư thường xuyên bị hư hỏng. Đáng nói là các thang máy này chỉ mới sử dụng khoảng một năm.

Đối với các nhóm yếu thế khác như người khuyết tật, các khảo sát gần đây cũng cho thấy thiết kế nhà chung cư (cũng như các thiết kế công trình khác) đang bỏ rơi người khyết tật. Dễ thấy nhất là thiếu các lối dốc lên cho xe lăn, hay hệ thống thang máy có bảng điều khiển quá tầm với hoặc không phù hợp với thị giác của người khuyết tật. Điều này gây rất nhiều phiền phức cho gia đình và bản thân người khuyết tật. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng công trình đảm bảo người khuyết tật (NKT) tiếp cận sử dụng QCVN 10:2014/BXD nêu rõ một trong số quy chuẩn chú ý, đó là bãi đỗ xe trong các tòa nhà phải có chỗ của NKT hay bố trí hợp lý các lối lên cho người khuyết tật. Tuy nhiên, các chủ đầu tư đều cho rằng điều này gây nên nhiều lãng phí không cần thiết.

Đâu là nguyên nhân chính?

Dù ở cấp độ nào, các hiện tượng mất an toàn trong nhà chung cư có thể xuất phát từ các nguyên nhân chính như sau:

- Mất an toàn và tiện nghi từ thiết kế kiến trúc. Tính tiện nghi và an toàn trong thiết kế luôn là vấn đề tương hỗ với nhau. Đảm bảo tốt các tiện nghi thường sẽ tăng độ an toàn và ngược lại, tai nạn cho cư dân nhà chung cư sẽ tăng vọt nếu các tiện nghi không được đảm bảo tốt. Thiết kế kiến trúc tòa nhà và căn hộ chung cư thường có độ phức tạp cao, đòi hỏi đáp ứng các yêu cầu về an toàn và tiện nghi cho nhiều loại đối tượng sử dụng khác nhau.

Thiết kế kiến trúc tòa nhà và căn hộ chung cư đóng vai trò rất quan trọng trong việc tổ chức thi công công trình, đảm bảo chất lượng sử dụng và tiện nghi công trình. Hiện nay, hệ thống tiêu chuẩn thiết kế nhà cao tầng TCXDVN 323: 2004 (TCNV 323) để đảm bảo các yêu cầu cơ bản tối thiểu trong nhà chung cư đã có. Tuy nhiên, hiện tượng các thiết kế tòa nhà và căn hộ chung cư “mất an toàn” vẫn xảy ra một phần là do các nội dung vẫn còn đơn giản để kiến trúc sư, đặc biệt là những người thiếu tâm nghề có thể dễ dàng lách luật. Ví dụ như, theo tiêu chuẩn TCVN 323 đã quy định rõ cho phép thiết kế ban công và logia trong căn hộ chung cư, các quy định về kích thước và chiều cao tổng thể đã có nhưng thiếu các quy định cụ thể về tỉ lệ trên tổng diện tích sàn, dẫn đến khó khả năng kiểm soát. Thiếu các hình thức quy định về các bố trí nan ban công dẫn đến một số kiến trúc sư thiết kế nan ngang khiến trẻ em dễ dàng dại dột trèo lên và rơi xuống.

Các thiết kế còn chủ yếu coi trọng hình thức bên ngoài, chạy theo lợi nhuận đầu tư và số m2 sàn bán được, trong khi đó thiếu các nghiên cứu thiết kế đảm bảo về hệ số an toàn đặc biệt là “tính xã hội” trong đó nổi bật là lối sống, tâm lý tập quán của người sử dụng ở các lứa tuổi, trình độ nghề nghiệp khác nhau. Điều này thể hiện ở việc thiết kế quá nhiều căn hộ trên 1 tầng nhà (ở một dự án tại Hà Nội lên tới 40 căn hộ trên 1 tầng) do thiếu các quy định cụ thể dẫn đến khi có sự cố sẽ dẫn đến nguy hiểm khi có sự cố và mất tiện nghi do quá đông người cùng sinh sống.

Thiết kế căn hộ còn tạo ra các căn hộ “hầm mộ” - tức là loại căn hộ có ít nhất một phòng không có cửa sổ liên hệ trực tiếp với không gian bên ngoài. Tuy đã có giảm bớt, nhưng các thiết kế loại này vẫn không hiếm gặp, thậm chí ở các căn hộ được quảng cáo là cao cấp. Các thiết kế kiểu này trước mắt chỉ tác động về tiện nghi nhưng về lâu dài sẽ dẫn đến các triệu trứng tâm lý “Hội chứng tâm thần nhà chung cư” mà các nghiên cứu tại các nước phát triển đã chỉ ra.

Cũng do tiết kiệm về tiện ích nên thiết kế cũng tổ chức các căn hộ theo hành lang “sâu hun hút”. Không có khoảng ngừng và đảm bảo khả năng tiếp cận đến các lối thoát hiểm trong khoảng cách 25m.

Thiết kế thang thoát hiểm đã được chỉ rõ có ít nhất 1 thang tiếp xúc trực tiếp với không gian bên ngoài nhà. Nhưng xu hướng các kiến trúc sư thích tổ chức thang gọn chặt và không gian lõi, tạo điều kiện tối đa thiết kế các căn hộ chung cư hướng ra mặt tiền nên nhiều trường hợp thang thoát hiểm bị vây kín, thiếu không khí và ánh sáng tự nhiên trong trường hợp có hỏa hoạn xảy ra trong nhà cao tầng, gây nên hậu quả nghiêm trọng cho người sử dụng.

Việc ra đời các mô hình kiến trúc mới như mô hình nhà ở chung cư hỗn hợp hiện cũng đang làm khó cho kiến trúc sư bởi việc sử dụng chung cùng lúc các chức năng ở - thương mại - văn phòng trong cùng tòa nhà dễ gây nên các xung đột về tiện ích sử dụng cũng như làm gia tăng các nguy cơ mất an toàn cho người sử dụng. Hiện nay hệ thống các tiêu chuẩn thiết kế cho mô hình này còn thiếu các hướng dẫn cụ thể và rõ ràng phần lớn kiến trúc sư phải tự “vận dụng” từ các nguồn khác nhau như phần nhà ở thiết kế theo bộ tiêu chuẩn nhà ở cao tầng, phần trung tâm thương mại lấy theo tiêu chuẩn thiết kế chợ, phần văn phòng lại lấy theo tiêu chuẩn thiết kế nhà văn phòng hiện hành… điều này làm phát sinh xung đột về những phần không gian dùng chung như sảnh, thang máy, thang bộ, hành lang… đặc biệt là các vấn đề đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ.

Vẫn còn rất nhiều các than phiền khác của cư dân về gián, bọ, côn trùng… chui vào căn hộ từ các vị trí cầu thang và hố rác, do các bất cập từ công tác thiết kế vị trí các không gian này không đảm bảo các khoảng cách tối thiểu đối với căn hộ.

- Mất an toàn từ thiết kế hệ thống kỹ thuật:

Với hệ thống kỹ thuật, thông thường các tòa nhà chung cư hiện nay đều có các hệ thống đường ống kỹ thuật rất phức tạp do hệ thống vệ sinh và kỹ thuật được bố trí theo dạng xôi đỗ. Do vậy chi phí lắp dặt, bảo dưỡng và tranh chấp trong quá trình sử dụng thường phát sinh cao.

Hệ thống truyền tải điện năng, nhiên liệu… đây là một trong những yếu tố an toàn quan trọng nhất khi xây dựng bất kỳ một công trình nào không riêng gì nhà ở. Sử dụng điện và nguyên liệu đốt cháy là nhu cầu cơ bản và ngày càng lớn của xã hội hiện đại. Những tòa nhà cao ốc, khu CCCT là nơi sinh sống của nhiều hộ gia đình vì vậy nhu cầu sử dụng nhiên liệu khổng lồ gây áp lực rất lớn tới hệ thống truyền tải. Như chúng ta đã biết, chỉ một sơ xuất nhỏ cũng có thể gây ra hỏa hoạn, cháy nổ…và đó là lý do khi thiết kế không gian sống, chúng ta cần tính toán, xử lý thật tốt các khâu kỹ thuật để có một không gian sống an toàn. Mặc dù KTS đã thiết kế một hệ thống truyền tải điện năng an toàn nhưng nó không có nghĩa sự cố không thể xảy ra. Điều bạn cần ở đây là các phương tiện chữa cháy, cứu hỏa trong nhà được thiết kế hợp lý để có thể giúp khắc phục tối đa thiệt hại khi không may xảy ra sự cố.

Nước thải sinh hoạt nếu không được xử lý khép kín sẽ gây ô nhiễm nghiêm trọng tới môi trường sống của gia đình. Vì vậy, một trong những nguyên tắc cơ bản nhất khi thiết kế nhà cần lên kế hoạch thiết kế hệ thống xử lý nước thải sinh hoạt. Chắc chắn cư dân sẽ cảm thấy không thoải mái khi đường ống thoát nước nhà bạn liên tục tắc nghẽn, ứ đọng… là nơi trú ngụ của các loài vi khuẩn, nấm mốc có hại cho sức khỏe.

Với thiết kế hệ thống thang máy, tiêu chuẩn quy định chung hiện nay chủ yếu hướng dẫn tổ chức 3 - 4 thang máy trên một tầng tuy nhiên lại thiếu các tiêu chí hướng dẫn và tổ chức cụ thể về số lượng, tải trọng, tính năng kỹ thuật an toàn, dẫn đến kts thiết kế tùy biến, thậm chí giảm thiểu số lượng để tăng lợi nhuận cho chủ đầu tư. Thiếu các quy định tính năng an toàn, chất lượng kỹ thuật nên thang máy có chất lượng sử dụng kém, dễ bị rơi, hỏng, ảnh hưởng đến sinh hoạt thậm chí tính mạng cho người dân.

Với tổ chức hệ thống phòng cháy chữa cháy, trong rất nhiều trường hợp, khi có cháy, hệ thống báo cháy và chữa cháy của nhà chung cư không hoạt động. Bên cạnh các nguyên nhân về chất lượng thiết bị thì còn một nguyên nhân rất lớn mà người trong nghề hay nhắc đến là việc chủ đầu tư và người thiết kế bắt tay tổ chức “linh hoạt” giữa bể nước chữa cháy và bể nước sinh hoạt. Theo quy chuẩn về an toàn phòng cháy chữa cháy, mỗi tòa nhà chung cư cần có một bể nước chữa cháy độc lập có dung lượng và khối tích đáp ứng đủ nhu cầu chữa cháy ban đầu cho tòa nhà. Việc đầu tư một bể khối tích lớn nằm chết mà vẫn phải bảo trì bảo hành định kỳ dẫn đến một khoảng lãng phí không nhỏ trong khi nhu cầu nước sinh hoạt cho cư dân bên trong tòa nhà là không bao giờ đủ. Do vậy, dưới áp lực của chủ đầu tư, một hệ thống ống nối được cấy thêm nối liền bể nước sinh hoạt và bể chữa cháy. Tuy cư dân có thêm nước sinh hoạt, chủ đầu tư đỡ được tiền đầu tư ban đầu nhưng khi có cháy, bể chữa cháy không có đủ nước nên rất nhiều trường hợp thiết bị chữa cháy tự động không thể hoạt động đúng công suất mong muốn. Lợi ích trước mắt có nhưng thiệt hại cho người dân và xã hội là không thể tính được.

Hiện nay với hệ thống kỹ thuật cho tòa nhà và căn hộ chung cư như điện, điện thoại, truyền hình cáp, internet… do thiết kế độc tuyến nên chủ đầu tư còn tình trạng độc quyền, cung cấp các tiện ích chất lượng kém nhưng thu phí rất cao, ảnh hưởng đến chất lượng tiện nghi sống của người dân.

Các hệ thống cung cấp năng lượng trong đó đặc biệt là hệ thống cung cấp gas cũng là nguy cơ rất lớn gây ra các vụ hỏa hoạn trong nhà chung cư, mà hầu như thiết kế còn bị thả lỏng, thiếu các quy định về thiết kế cần thiết.

- Mất an toàn và tiện nghi từ thiết kế sử dụng vật liệu xây dựng – hoàn thiện thiết bị và hoàn thiện. Việc thiết kế chỉ sử dụng các loại vật liệu thi công xây dựng và hoàn thiện kém chất lượng, không phù hợp với tòa nhà và căn hộ chung cư có thể gây nên trước hết các ảnh hưởng về tiện nghi sử dụng công trình, tiếp đến là các vấn đề về an toàn sử dụng trong trường hợp có các sự cố xảy ra.

Trường hợp tiêu biểu nhất là vật liệu kính trong cửa sổ và cửa ban công. Trên thị trường có rất nhiều loại kính với các tính năng và chất lượng rất khác nhau. Trong nhiều trường hợp, do thiếu các quy định cụ thể nên người thiết kế “vận dụng linh hoạt” cho phép sử dụng các loại kính thiếu an toàn, kính mỏng hơn so với yêu cầu hoặc vỡ thành miếng có cạnh sắc khi bị lực tác động). Điều này rất mất an toàn trong trường hợp có gió bão lớn, hoặc trẻ em nghịch làm vỡ kính.

Bên cạnh đó, rất nhiều chủ đầu tư chuộng hình thức ban công kính nhưng do thiếu các quy định nên nhiều thiết kế còn chưa đảm bảo an toàn, chỉ gá tạm bằng các kết cấu bám gá cơ bản, trong khi đây là kết cấu rất quan trọng, chịu nhiều lực xô ngang, cần các hệ khung đỡ đảm bảo chắc chắn.

Giải pháp nâng cao tính an toàn và tiện nghi

Bên cạnh việc sử dụng có ý thức và vận hành khoa học cho tòa nhà và căn hộ chung cư cao tầng, công tác thiết kế cần được hoàn thiện một bước để có thể hạn chế tối đa các rủi ro và tai nạn thương tích cho người sử dụng.

Trước tiên, cần có giải pháp hoàn thiện hệ thống tiêu chuẩn Việt Nam và quy chuẩn xây dựng thiết kế nhà cao tầng để tránh được tình trạng kiến trúc sư “lách luật” hoặc “vận dụng mềm dẻo” theo áp lực của chủ đầu tư.

Với thiết kế kiến trúc, cần có quy định rõ số căn hộ tối đa trên một mặt bằng tòa nhà chung cư (có thể quy định cho từng khu vực trung tâm và ngoại vi) vừa đảm bảo được sử dụng tối ưu các tiện ích công cộng, đồng thời vẫn đảm bảo các tiện nghi sống và đặc biệt là điều kiện an toàn tốt nhất cho người dân. Với căn hộ chung cư, cần quy định rõ các nguyên tắc giải pháp tổ chức căn hộ đảm bảo an toàn cho người sử dụng như thiết kế các không gian tối thiểu, đảm bảo tổ chức các phòng sinh hoạt phải tiếp cận trực tiếp với không gian tự nhiên, thông gió chiếu sáng tự nhiên hợp lý.

Đối với các không gian và cấu kiện bao che dễ gây mất an toàn cho tòa nhà và công trình như cửa ban công, cửa sổ, lan can ban công – logia trên mặt đứng đảm bảo cả về thẩm mỹ, và an toàn tiện nghi cho người sử dụng. Cụ thể, quy định rõ các loại hình mô đun thiết kế điển hình lan can ban công đảm bảo các yếu tố thẩm mỹ và an toàn để người sửu dụng đặc biệt là trẻ em không thể trèo lên nghịch, và ngã. Cửa sổ, cửa ra ban công có kích thước và thiết kế kết cấu phù hợp, đủ khả năng chống chịu với các hiện tượng thiên tai gió bão, thuận tiện và an toàn cho cả người già và trẻ em.

Thiet ke chung cu co that su an toan va tien nghi? - Anh 3

Thiết kế chung cư phải đề cao tính an toàn cho người sử dụng.

Thiết kế cần đảm bảo đúng các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy và an toàn trong TCVN 6160 và QCVN 03:2012 đảm bảo hệ thống thang bộ trong đó có ít nhất một thang tiếp cận trực tiếp với không gian bên ngoài, có hệ thống cửa chống cháy đồng bộ, đảm bảo khi có sự cố, người dân có thể an toàn thoát hiểm không bị ảnh hưởng bởi các hiện tượng ngạt khói và dẫm đạp lên nhau.

Bổ sung và làm rõ hệ thống tiêu chuẩn và quy chuẩn mới cho các loại hình công trình mới xuất hiện trong thời gian gần đây như tòa nhà hỗn hợp, tòa nhà chọc trời đảm bảo tính kết nối đồng bộ về mặt không gian, tiện nghi sử dụng, kỹ thuật công trình,