Mặc dù chiếm lĩnh nguồn cung, nhưng thị trường căn hộ cao cấp khó có thể tạo nên những "đột phá" trong thời gian còn lại của năm 2016, thậm chí, có khả năng đi xuống theo đà suy thoái chung của thị trường.

Thi truong can ho cao cap: Kho co dot pha dip cuoi nam - Anh 1

Đó là nhận định của chuyên gia Kinh tế Đinh Thế Hiển (ảnh) khi trao đổi với phóng viên Kinh tế & Đô thị.

- Ông đánh giá thế nào về thị trường bất động sản (BĐS) và phân khúc cao cấp thời gian qua, về phát triển nguồn cung, về nguồn vốn đầu tư, về thanh khoản...?

- Thị trường BĐS năm 2016 có sự tăng trưởng tốt ở nhiều phân khúc. Mặc dù đã có một số quan ngại về nguồn cung, cũng như cảnh báo hạn chế nguồn vốn tín dụng vào BĐS, nhưng về tổng quan, thị trường năm 2016 khá thành công kể cả phân khúc căn hộ và nhà liên kế hay biệt thự nghỉ dưỡng.

Tại TP Hồ Chí Minh, sản phẩm căn hộ có nguồn cung lớn nhất. Chỉ tính riêng trong 9 tháng 2016 có khoảng 23.800 căn hộ được chào bán. Tình hình tiêu thụ được đánh giá là khá tốt, nhiều dự án mới mở bán trong quý III có lượng giao dịch trên 60%; giá bán các phân khúc căn hộ và nhà phố tăng từ 3% - 7% so với đầu năm, trong đó đất nền tăng khá mạnh, từ 10 - 20% do nguồn cung hạn chế.

Năm 2016 cũng ghi nhận sản phẩm biệt thự và căn hộ nghỉ dưỡng vốn trì trệ nhiều năm đã có mức tiêu thụ tăng mạnh. Mặc dù những biệt thự nghỉ dưỡng ven biển có mức giá cao từ 10 - 35 tỷ đồng, nhưng với chương trình cam kết lợi nhuận hấp dẫn (8 – 12%/năm), nên đã thu hút nhiều nhà đầu tư.

- Theo ông, trong những tháng còn lại của năm, phân khúc này liệu có những đột phá, để trở thành tâm điểm của cả quý IV? Căn cứ vào đâu để có những đánh giá như vậy?

- Nguồn cung căn hộ trung - cao cấp tại TP Hồ Chí Minh quá mạnh, tạo ra sức cạnh tranh quyết liệt và bội thực! Cụ thể, trong quý IV/2016, nỗi lo về tiêu thụ căn hộ trung - cao cấp đã thực sự rõ nét. Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đã cảnh báo, phân khúc thị trường BĐS cao cấp đã có dấu hiệu cung vượt cầu.

Nếu trước đây căn hộ trung – cao cấp chủ yếu ở khu vực đô thị mới như quận 2, quận 7, thì trong năm 2016 xuất hiện thêm rất nhiều dự án tập trung ở tuyến đường bờ Tây sông Sài Gòn từ đường Nguyễn Hữu Cảnh đến Bến Vân Đồn với ước tính khoản 20.000 căn hộ cao cấp, và nhiều dự án trong nội thành. Những dự án này vừa cạnh tranh với nhau, vừa lấn át các dự án căn hộ trung - cao cấp ở khu đô thị mới, khiến tình trạng dư cung đã thực sự xảy ra.

Các chủ đầu tư có thể đã sớm nhận ra điều này nên khi chào bán sản phẩm thường kèm theo các chương trình khuyến mãi lớn, như tặng phẩm giá trị, khuyến mãi chiết khấu cao từ 5 – 9% cho những người mua sớm... Thị trường đang là sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư và các nhà môi giới trong việc tìm khách hàng tiêu thụ. Tuy nhiên, theo tôi, trong những tháng cuối năm 2016, khó có thể xảy ra những "đột phá thần kỳ" ở phân khúc này.

- Dự báo của ông về thị trường BĐS năm 2017?

- Thị trường BĐS năm 2017 sẽ đi vào suy thoái chứ không phải do dư cung căn hộ cao cấp. Mặc dù theo nhận định của HoREA và một số chuyên gia, thị trường chỉ gặp rủi ro ở phân khúc căn hộ cao cấp, còn phân khúc trung bình và nhà xã hội dưới 1 tỷ đồng đang có nhu cầu rất lớn. Các công ty nghiên cứu thị trường cũng đưa nhận định, thị trường nhà đất xem ra nóng lên từng ngày. Tuy nhiên, nhận định trên nhiều góc độ thì nhiều khả năng thị trường BĐS 2017 sẽ hạ nhiệt, thậm chí đi vào giai đoạn khó khăn không kém năm 2013.

Trong đó, đáng nói nhất là sự tăng trưởng quá mạnh của thị trường BĐS giai đoạn 2014 – 2016 so với mức tăng của nền kinh tế. Để thị trường BĐS phát triển bền vững thì cần mức tăng phải phù hợp với sự tăng trưởng của nền kinh tế, hoặc đi sau một bước. Tuy nhiên, thị trường BĐS Việt Nam trong các năm 2014 – 2016 lại có mức tăng cao hơn rất nhiều so với nền kinh tế, với số lượng dự án và sản phẩm rất lớn, vượt qua khả năng tiêu thụ của khách hàng. Điều này sẽ tạo ra sự dư cung và thiếu nguồn cầu từ phát triển kinh tế.

Ước tính từ năm 2011 - 2015 với 200.000 căn hộ tồn kho. Và hiện nay, theo thống kê sơ bộ, cả nước có hơn 4.000 dự án, với 460.000.000m2, tương đương 3 triệu căn hộ, quy mô vốn khoảng 4,5 triệu tỷ đồng; trong đó TP Hồ Chí Minh đã có 1.219 dự án với tổng diện tích 5.000ha, 45.000.000m2 sàn, tương đương 316.000 căn.

Ngoài ra còn có những nguyên nhân khác, chẳng hạn như: Thị trường BĐS có sự tham gia mạnh của nhà đầu cơ sử dụng vay ngân hàng rất lớn, và có nhu cầu thoát hàng khi nhận căn hộ. Các công ty BĐS đang gặp áp lực nợ vay rất lớn, sẽ đẩy mạnh bán hàng với sự cạnh tranh giá để bán hàng trả nợ gập áp lực giảm giá. Nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng sẽ giảm trong năm 2017 do khó khăn về nguồn vốn trung – dài hạn... Tuy nhiên, đối với các nhà đầu tư cá nhân thì BĐS vẫn là kênh đầu tư quen thuộc và hứa hẹn sinh lợi nhuận so với các kênh đầu tư khác.

Xin cảm ơn ông!