Thị trường bất động sản (BĐS) tại thời điểm này vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, song đã xuất hiện dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn, nhiều dự án khủng “treo” từ thời kỳ khủng hoảng kéo dài cho đến nay vẫn chưa được xử lý. Trong khi đó ở một số phân khúc vẫn “chạy tốt” do đáp ứng nhu cầu, khả năng của khách hàng.

Nhiều đại dự án vẫn bế tắc

Hầu hết dự án “trùm mền” đều quá phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng, trong khi đầu ra còn rất mơ hồ. Trong khi đó, vào giai đoạn các dự án này triển khai, lãi suất ngân hàng có năm lên đến 20%, chưa kể những chi phí khác. Một dự án BĐS vay với lãi suất trên 20%/năm nhưng trong thời gian dài không triển khai sẽ không khác gì dự án “chết”, và nhà đầu tư lỗ là chuyện tất nhiên.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TPHCM, nguồn cung nhà ở trong 9 tháng năm 2016 có 47 dự án hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn, với quy mô 24.461 căn, gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%) và 999 nhà thấp tầng. Con số này chưa bao gồm một số doanh nghiệp bán nhà ở đã xây dựng hoàn thiện hay tự huy động vốn để thực hiện dự án nhưng không thông báo cho Sở Xây dựng theo quy định. Tuy nhiên, phân khúc của thị trường đang có sự chênh lệch, khi sản phẩm BĐS trung và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn, thiếu nhà ở thương mại quy mô 1-2 phòng ngủ, giá bán vừa túi tiền. Đặc biệt rất thiếu sản phẩm căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ để đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập thấp, người nhập cư.

Bên cạnh nhiều dự án treo được tái khởi động để hoàn thiện, song vẫn còn không ít dự án tiếp tục “trùm mền” và không biết đến bao giờ mới được “hồi sinh”. Đơn cử khu phức hợp Happy Land là một trong những dự án trọng điểm tại Long An, được quy hoạch là đại tổ hợp vui chơi giải trí, nhà ở. Tháng 2-2011, dự án có quy mô 688ha, tổng vốn đầu tư 2 tỷ USD này đã được CTCP Đầu tư Xây dựng và Phát triển hạ tầng Phú An (công ty con của Tập đoàn Khang Thông) khởi động tại xã Thạnh Đức, huyện Bến Lức. Trong quy hoạch tổng thể dự án, Khang Thông đầu tư khoảng 600 triệu USD xây dựng công viên chủ đề 100ha. Các hạng mục còn lại chủ yếu kêu gọi các đối tác lớn trong và ngoài nước đầu tư. Toàn bộ công trình hoành tráng này dự kiến hoàn thành vào quý II-2014 sau 4 năm thi công.

Theo chủ đầu tư, với hàng trăm hạng mục công trình giải trí hiện đại như trung tâm thương mại, công viên nước, công viên phim trường, vũ trường, sân khấu trong và ngoài trời, nhà hàng, chợ nổi, trung tâm văn hóa Việt Nam, bảo tàng nghệ thuật, khách sạn tiêu chuẩn 7 sao, khu đô thị liền kề... Happy Land sẽ là “xứ sở hạnh phúc” cho tất cả mọi người. Tuy nhiên, đến nay đã bước sang năm thứ 6, tức sau 2 năm dự kiến hoàn thành, đại dự án này vẫn giống như một khu đất bị bỏ hoang, nhiều hạng mục công trình xây dựng đã bắt đầu xuống cấp. Ông Lưu Đình Khẩn, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Long An, cho rằng nguyên nhân khủng hoảng kinh tế cùng với việc thị trường BĐS đóng băng đã làm nhiều dự án lớn với vốn đầu tư hàng ngàn tỷ đồng trên địa bàn tỉnh phải dừng lại. Trong đó, dự án khu du lịch Happy Land còn có nguyên nhân khác xuất phát từ tham vọng lớn của nhà đầu tư so với tiềm lực có hạn.

Tương tự, tại TPHCM hàng loạt dự án khủng vẫn tiếp tục án binh bất động từ nhiều năm nay. Điển hình là dự án Thành Công Tower (quận Tân Phú). Đây là khu phức hợp căn hộ - trung tâm thương mại cao cấp có quy mô xây dựng hơn 60.000m2 sàn, mức đầu tư hơn 400 tỷ đồng, được khởi công rình rang từ năm 2007 rồi… bất động cho đến nay do hết tiền. Bên cạnh đó nhiều dự án như khu phức hợp Kenton (đường Nguyễn Hữu Thọ, Nhà Bè) với hàng trăm căn hộ đang trong giai đoạn hoàn thiện, nhưng đã bị ngưng trệ hơn 5 năm qua. Hay dự án Vinaland Tower (quận 7) của CTCP BĐS Viên Nam cũng trùm mền khoảng 5 năm nay với lý do kẹt vốn.

Đa phần đầu tư bán lại

Lượng hàng tồn kho liên tục giảm kể từ năm 2013 đến nay là tín hiệu tích cực của thị trường BĐS, cho thấy từng bước giải quyết được bài toán về hàng tồn kho. Tuy nhiên, khó khăn hiện nay là cần tìm cách giải quyết lượng hàng tồn kho ở những khu đô thị, dự án chưa có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ như giao thông, điện, nước... Theo đó rất cần sự vào cuộc tích cực trước hết của chính quyền địa phương và chủ đầu tư các dự án.

Ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng từ đầu năm đến nay thị trường BĐS vẫn đang trong chu kỳ phát triển, nhưng đã bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn. Cụ thể là sự phát triển lệch pha cung - cầu trên thị trường, khi phân khúc cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn, rất nhiều dự án BĐS cao cấp, hạng sang, du lịch nghỉ dưỡng có dấu hiệu cung vượt cầu; trong lúc phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền rất thiếu các dự án căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 15 triệu đồng/m2, tổng giá bán căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng, cũng như thiếu dự án nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ từ 1,5-3 triệu đồng/tháng.

Bên cạnh thị trường tiếp tục có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc cao cấp và phân khúc trung bình khá. Ngay cả đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TPHCM, qua khảo sát của CBRE chủ yếu để đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê; 21% mua để bán lại; chỉ có 29% mua để ở). So sánh với thời điểm bong bóng BĐS 2007, tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến 70%, hiện nay dù còn khoảng 50% cũng rất đáng quan ngại. Riêng trong phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền ít hấp dẫn nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (chỉ chiếm khoảng trên dưới 5%), vì tỷ suất sinh lợi thấp.

Theo Bộ Xây dựng, lượng tồn kho BĐS trên cả nước đang tiếp tục giảm, nhưng tốc độ chậm lại. Lượng hàng tồn kho chủ yếu đọng ở phân khúc đất nền tại các dự án xa trung tâm chưa có hạ tầng đầy đủ. Theo đó, tổng giá trị tồn kho BĐS toàn quốc còn gần 36.000 tỷ đồng; so với tháng 12-2015 giảm 14.931 tỷ đồng, tương đương 29,34% và so với thời điểm kết thúc quý II-2016 giảm 1.530 tỷ đồng. Giá trị tồn kho BĐS tại TPHCM vẫn dẫn đầu cả nước với khoảng 6.599 tỷ đồng. Con số này so với kết thúc năm 2015 đã giảm hơn 3.500 tỷ đồng, xấp xỉ 35% và giảm thêm 216 tỷ đồng so với kết thúc quý II-2016.

Thi truong BDS: Nhieu mang sang, toi dan xen - Anh 1

Ảnh minh họa: L.THANH

Giải pháp tháo gỡ mang tính đơn lẻ

Năm 2015 và những tháng đầu năm 2016 được xem là giai đoạn giải cứu khá thành công nhiều dự án “chết” hồi sinh, đã tạo nên sự phấn khích cho thị trường. Đó là dự án Moscow Tower (quận 12) được triển khai cách đây 5 năm nhưng sau đó bị ngưng. Năm 2015 CTCP Thanh Yến Land tham gia giải cứu nhưng không thành. Sau đó Công ty BĐS L&L nhảy vào và đến nay dự án đã bước vào giai đoạn hoàn thiện. Trước đó, hàng loạt doanh nghiệp có năng lực cũng đã tham gia giải cứu nhiều dự án đang đóng băng. Cụ thể, Tập đoàn Novaland đã mua lại hàng loạt dự án BĐS từ nhiều đối tác và nhiều dự án đã và đang được doanh nghiệp triển khai xây dựng. Hay CTCP Hung Thinh Corp đã mua lại 2 dự án tại quận 7 từ Công ty Đức Khải vào giữa năm 2015; một dự án đang được Hưng Thịnh triển khai là Florita trong khu đô thị Him Lam. Theo lãnh đạo Hưng Thịnh Land, thời gian qua đơn vị đã mua lại hoặc liên kết, liên doanh với nhiều đối tác và coi đây là giải pháp quan trọng để cùng các doanh nghiệp BĐS vượt qua khó khăn.

Tuy nhiên, không phải dự án chết nào nào cũng có khả năng giải cứu thành công. Bởi lẽ nhiều doanh nghiệp có tiềm lực chỉ có thể hợp tác với các đối tác có sự tương đồng về năng lực và văn hóa doanh nghiệp, đặc biệt là có sự minh bạch, công khai, tin tưởng lẫn nhau trong suốt quá trình hợp tác. Thực tế nhiều dự án đã đi vào ngõ cụt do khi đi vay vốn, nhiều ngân hàng thẩm định giá quá cao, lãi suất cũng cao, đến thời điểm hiện tại giá thị trường không còn phù hợp… Do đó những dự án kiểu này dường như không lối thoát.

Để giải quyết thực trạng trên, theo các chuyên gia cần có sự mạnh tay của chính quyền địa phương, đồng thời bản thân các doanh nghiệp cần nỗ lực để đảm bảo sự tồn tại của mình. Khi có sự thúc ép, tuân thủ nghiêm túc luật pháp của chính quyền địa phương chắc chắn các chủ đầu tư sẽ có những áp lực nhất định để thúc đẩy họ nhanh chóng giải quyết. Kể cả với các chủ đầu tư đã mua dự án, với các quy định của pháp luật nghiêm khắc trong việc không được phép để biệt thự bỏ hoang, họ cũng sẽ nỗ lực hơn để đưa những biệt thự đó vào sử dụng, tránh lãng phí nguồn lực xã hội.

Tại TPHCM, Phó Chủ tịch UBND TP Lê Văn Khoa cũng vừa yêu cầu Sở Xây dựng sớm có giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho những dự án đang chậm tiến độ hoặc khởi công xong nhưng không triển khai. Cần rà soát toàn bộ, phân loại để phối hợp với các sở ngành liên quan giải quyết. Thị trường BĐS TPHCM cần hướng đến minh bạch, phát triển bền vững.

Siết đầu tư tín dụng

YÊN LAM

Trong 2 quý đầu năm 2016, tín dụng BĐS vẫn tăng trưởng khá nhanh, nhưng báo cáo mới đây của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cho thấy dòng vốn đổ vào lĩnh vực này đã thu hẹp lại. Đây là kết quả sau hàng loạt chính sách siết lại tín dụng BĐS đã được ban hành liên tiếp từ đầu năm đến nay. Dù vậy, các chuyên gia vẫn lo ngại việc vay mua nhà đang chiếm hơn phân nửa tổng vốn vay tiêu dùng trong năm nay.

Kiểm soát chặt nguồn vốn

Ngay từ đầu năm 2016, ông Nguyễn Phước Thanh, Phó Thống đốc NHNN, cho biết NHNN sẽ kiểm soát chặt dòng chảy vốn vào BĐS. Động thái đầu tiên của NHNN là đưa ra dự thảo sửa đổi Thông tư 36. Theo lý giải của NHNN, Chính phủ đã có yêu cầu giám sát chặt chẽ cho vay lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản, dự án có thời hạn thu hồi vốn dài… Đồng thời, NHNN cũng nhận định thị trường BĐS không thể phát triển lành mạnh, bền vững nếu chỉ dựa vào vốn vay của NH, từ chủ đầu tư dự án cho đến người tiêu dùng cuối cùng. Thực trạng này thể hiện rõ qua các nhà đầu tư năng lực tài chính yếu kém, thậm chí không có vốn chủ sở hữu để triển khai các BĐS. Bên cạnh đó, hệ thống các TCTD vừa trải qua thời kỳ tái cơ cấu, xử lý nợ xấu, vết thương còn chưa lành, tổn thất chưa khắc phục xong mà một trong những nguyên nhân chính là rủi ro BĐS. Vì thế, để thị trường BĐS phục hồi bền vững, cần thu hút các nguồn vốn khác trong xã hội thay thế, giảm bớt sự phụ thuộc vào vốn vay NH, giảm thiểu rủi ro cho cả NH cũng như nhà đầu tư. Sau nhiều kiến nghị, Thông tư 06 được ban hành thay thế Thông tư 36 cũng không quá khắt khe như những quy định tại dự thảo, khi hệ số rủi ro tín dụng cho BĐS chỉ nâng lên 200% và được áp lộ trình thực hiện từ 1-1-2017. Tuy nhiên, dù tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn vẫn giữ nguyên 60% từ nay đến 31-12-2016, nhưng sẽ giảm xuống 50% từ 1-1-2017 và còn 40% từ 1-1-2018, cho thấy chủ trương siết tín dụng BĐS của NHNN.

Cuối tháng 5-2016, trong Chỉ thị 04 về điều hành chính sách tiền tệ trong những tháng cuối năm, NHNN tiếp tục đưa ra yêu cầu theo dõi, giám sát chặt chẽ và cảnh báo TCTD có quy mô và tốc độ tăng trưởng tín dụng ở một số ngành, lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro. Theo đó, tín dụng cho BĐS được hướng vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại; rà soát để sửa đổi, bổ sung hoặc xây dựng mới chính sách, quy trình, quy chế nội bộ về cấp tín dụng đối với BĐS nhằm đảm bảo kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực này. Tháng 8-2016, NHNN gửi văn bản nhắc nhở các TCTD không được cấp tín dụng vượt giới hạn đối với khách hàng có dư nợ lớn. Đồng thời, chấp thuận cho Vietcombank phát hành trái phiếu năm 2016 với tổng mệnh giá 8.000 tỷ đồng. NHNN yêu cầu Vietcombank sử dụng nguồn vốn từ việc phát hành trái phiếu này vào lĩnh vực được ưu tiên, hạn chế đối với khách hàng lớn hoặc cho vay đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, các dự án BOT, BT…

Trong tháng 9, NHNN tiếp tục yêu cầu các NHTM hạn chế tập trung vốn cho một số doanh nghiệp BĐS lớn cũng như các dự án nhà ở cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng để tránh rủi ro. Yêu cầu này được đưa ra ngay sau khi Bộ Xây dựng gửi văn bản kiến nghị NHNN chỉ đạo việc tăng cường kiểm soát việc cho vay đối với các dự án đầu tư nhà ở thương mại cao cấp, khu nghỉ dưỡng do nguồn cung phân khúc náy đang dư thừa, trong khi lại thiếu hụt đáng kể nguồn cung nhà bình dân. Theo đó, NHNN yêu cầu với những dự án các NH đang tài trợ vốn cần rà soát, đánh giá lại tình hình cho vay, giám sát chặt việc dùng vốn vay, tiến độ thực hiện dự án, tình hình tài chính, doanh thu và các nguồn trả nợ khác của khách hàng để có biện pháp tăng cường quản lý rủi ro, đảm bảo thu hồi vay nợ đầy đủ, đúng hạn.

Nếu cứ tập trung tín dụng vào lĩnh vực BĐS, nhất là phân khúc cao cấp, NH có thể sẽ tự đưa mình vào bẫy thanh khoản. Nhìn vào diễn biến của thị trường, nếu không cảnh giác sẽ xuất hiện bong bóng BĐS vào những năm tới. Đến lúc đó, toàn bộ tài sản thế chấp tài sản tại NHTM sẽ bị mất giá, đẩy NH và nền kinh tế vào khủng hoảng, như đã từng xảy ra.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển doanh nghiệp

Cảnh giác bong bóng

Theo báo cáo đánh giá tình hình kinh tế tháng 3 và 3 tháng đầu năm 2016 của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, trong tháng 3-2016, tỷ lệ trúng thầu trái phiếu chính phủ (TPCP) phát hành qua Kho bạc Nhà nước chỉ đạt 76,2%, giảm mạnh so với mức 96,6% của tháng 2. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này do việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo Thông tư 36, đồng thời do các NH tăng cho vay các dự án BĐS dài hạn nên giảm đầu tư vào TPCP. Đồng thời, theo số liệu thống kê của NHNN, tính đến hết quý 2-2016, dư nợ cho vay trong lĩnh vực kinh doanh BĐS khoảng 425.025 tỷ đồng, tăng 8,2% so với cuối năm 2015. Tuy nhiên, tại báo cáo tình hình kinh tế tháng 10 và 10 tháng năm 2016 vừa công bố, ủy ban này cho biết tín dụng cho đầu tư và kinh doanh BĐS tăng chậm với mức 5,3%, thấp hơn nhiều so với mức 14,5% cùng kỳ năm 2015. Dù vậy, ông Trương Văn Phước, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia vẫn cho rằng còn nhiều dấu hiệu cần lưu ý để tránh nguy cơ gây bong bóng BĐS, như việc tín dụng BĐS tăng trưởng chậm hơn cùng kỳ năm ngoái nhưng tín dụng mua căn hộ, nhà ở lại tăng trưởng mạnh trong mảng cho vay tiêu dùng. Số liệu trong báo cáo của ủy ban này cho biết tín dụng tiêu dùng tính đến cuối tháng 10 đã tăng 31,2% so với cuối năm 2015, chiếm 11,3% tổng tín dụng, tập trung chủ yếu vào nhu cầu sửa chữa nhà, mua nhà để ở với tỷ lệ khoảng 49,7%.

Tại thời điểm này, lãnh đạo một số NH cho biết các NH vẫn thích cho vay BĐS hơn, bởi tài sản đảm bảo có thể thấy được đồng thời lượng vốn lớn sẽ được tiêu thụ rất nhanh. Tuy nhiên, theo phân tích của một chuyên gia kinh tế, NH phải sát cánh với các doanh nghiệp BĐS cũng là chuyện bất đắc dĩ, vì trước đây khi NHNN nới lỏng điều kiện tín dụng để hỗ trợ phá băng thị trường BĐS, gần như tất cả NHTM đều tham gia cho vay mua nhà và tài trợ các dự án BĐS. Rất nhiều doanh nghiệp BĐS tồn tại chỉ dựa trên vốn vay NH, giả sử NH dừng bơm vốn sẽ khiến nhiều doanh nghiệp đổ vỡ. Với các NH đã cho vay những dự án không thành công buộc phải phải tiếp tục cùng doanh nghiệp xây dựng dự án mới với tính thanh khoản cao để ‘nuôi nợ để đòi nợ”.

Đỗ Trà Giang