Thông tin “50% bất động sản (BĐS) cao cấp được mua để đầu cơ” làm dấy lên lo ngại về việc giá bán nhà không ổn định, chênh lệch nhiều so với giá trong hợp đồng. Từ đó có thể khiến thị trường BĐS mất cân đối cung - cầu.

Thi truong BDS cuoi nam: Boc me manh loi day hang - Anh 1

Mới đây, giới chuyên môn kỳ vọng sắc thuế đánh vào BĐS thứ hai được hiện thực hóa để hạn chế nguy cơ đầu cơ ồ ạt. Tuy nhiên, mong mỏi đó có vẻ như còn xa vời khi trên nhiều trang tin về lĩnh vực BĐS thời điểm cuối năm, các sản phẩm chung cư vẫn được đẩy giá trên trời với những “suất ngoại giao” vị trí đẹp.

Bán xong vẫn có “suất ngoại giao”

Trong vai người muốn đặt chỗ cho một "suất ngoại giao" của dự án D’. Capitale mới xong móng, phóng viên báo Kinh tế & Đô thị gọi theo số điện thoại 0968140xxx gặp “cò” T. Sau khi được báo giá 5,5 tỷ đồng cho căn hộ diện tích 93m2, tòa C1, phóng viên bày tỏ quan ngại về giá chênh quá cao (hơn 1,5 tỷ đồng). Tuy nhiên, T. lại tự tin cho rằng mức giá chênh này là... khá mềm. Bởi đây là một trong số dự án “hot” nhất thị trường, mua để ở hay đầu tư đều sinh lãi. Đến cận Tết, giá của những "suất ngoại giao" vị trí đẹp này còn "khủng" hơn gấp mấy lần (?). Về việc có chắc chắn được vào hợp đồng trực tiếp chủ đầu tư hay không thì T. quả quyết: "Nếu không có thông tin nội bộ thì ai dám đầu cơ".

Trong khi đó, tại dự án Tràng An Complex của GP. INVEST, dù đã hoàn thiện những khâu cuối cùng để bàn giao cho khách hàng cũng không thoát được “mác ngoại giao”. Trên nhiều trang mạng BĐS, giới đầu cơ vẫn “cố đấm ăn xôi” bằng quảng cáo “suất ngoại giao” Tràng An Complex với mức giá khủng từ 38 - 43 triệu đồng/m2. Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc GP. INVEST – chủ đầu tư dự án Tràng An Complex khẳng định: “Đây là những thông tin giả mạo, không đúng sự thật. Dự án của chúng tôi đã được bán gần hết, chỉ còn 15 căn hộ cuối cùng. Ngay từ đầu, Tràng An Complex đã không có chủ trương “suất ngoại giao” và hiện tại cũng chỉ giao dịch duy nhất tại bộ phận bán hàng thuộc Phòng Kinh doanh của GP. INVEST”.

Luật pháp hiện nay không có cơ chế bảo vệ cho các giao dịch chui hay các khoản tiền chênh không chứng từ. Đặc biệt đối với những hợp đồng mua bán sai luật tại các dự án nhà ở xã hội còn có thể bị tuyên vô hiệu nếu xảy ra kiện tụng. Bởi vậy, người mua nhà nên tỉnh táo để tránh những rủi ro, nhất là với một khoản tiền không hề nhỏ.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà

Chủ tịch Công ty Luật SBLaw

Chung cư cao cấp đã vậy, tại nhiều dự án nhà ở giá rẻ cũng không ngoại lệ, song mức chênh thấp hơn, dao động từ 100 - 200 triệu đồng/căn. Đơn cử như dự án nhà ở xã hội 622 Minh Khai với căn hộ 67m2, tầng 14, ban công phía Bắc, khách hàng muốn mua phải chấp nhận mỗi mét vuông đội giá lên 2 triệu đồng.

Thận trọng để tránh rủi ro

Đánh vào tâm lý của khách hàng vào dịp cuối năm sẽ săn lùng những dự án đang được chú ý trên thị trường, giới đầu cơ nhân cơ hội xuất chiêu “suất ngoại giao”. Tuy nhiên, theo dự đoán của dân môi giới BĐS sành sỏi, "mác ngoại giao" trở nên sốt giá chưa hẳn xuất phát từ nhu cầu của người sử dụng. Mà đây là chiêu "ghim hàng, đẩy giá" của các tay đầu cơ.

Về tình trạng hét giá “suất ngoại giao” tràn lan tại các dự án cao cấp, giới kinh doanh BĐS tự do và nghiệp dư ở Hà Nội cho rằng “khá nực cười”. Hiện tại, thị trường còn đang “ôi” hàng thì giơ "mác ngoại giao” chênh cả tỷ đồng ai mua? Anh H. - trưởng phòng kinh doanh của một DN phân phối lớn tiết lộ: “Tại nhiều dự án chung cư cao cấp, phía chủ đầu tư và bên phân phối còn tranh cãi với nhau để tính xem giá nào cho dễ bán. Vì lẽ đó, chẳng cần mác quan hệ hay ngoại giao cũng mua được hàng giá tốt, nhất lại là thời gian gần Tết, chủ đầu tư đang muốn “xả” hàng, quay vòng vốn”.

Nhìn nhận về "bán suất ngoại giao mua nhà xã hội", các môi giới trong nghề đánh giá là thực tế hơn vì phù hợp với tâm lý của đại đa số khách hàng thời điểm cuối năm. Tuy nhiên, loại giao dịch này chỉ vào tên chính chủ chứ không được vào hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư. Chủ nhà chỉ có thể làm thủ tục sang tên khi có sổ đỏ. Đồng nghĩa, người mua phải chấp nhận những phát sinh rủi ro nếu xảy ra tranh chấp.

Ông Nguyễn Vĩnh Trân – Giám đốc điều hành Quỹ Đầu tư Jen (Jen Capital) cho biết, sự xuất hiện giới đầu cơ là rất khó tránh vì họ xuất hiện xen kẽ và nằm trong quy luật phát triển của thị trường BĐS. Khi các dự án bàn giao cho khách hàng mới biết được bao nhiêu người mua căn hộ thực sự khi trả hết 25% số tiền còn lại để nhận nhà. Đây cũng là thời điểm nhận biết được tình trạng đầu cơ trên thị trường địa ốc ra sao và qua đó đánh giá "sức khỏe" của thị trường BĐS. Trường hợp có quá nhiều nhà đầu cơ không chấp nhận trả 25% tiền tiến độ còn lại để “tuồn” căn hộ thì thị trường sẽ bắt đầu có chút lộn xộn nếu lãi suất tăng.

Chuyên gia nhận định

Coi chừng “mắc cạn”

Trao đổi với phóng viên báo Kinh tế & Đô thị, GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, những “suất ngoại giao”, khi thị trường có dấu hiệu ấm lại nhanh chóng được ưa chuộng để đánh bóng hút khách và làm giá. Xét về phương diện kinh tế, nếu đầu cơ địa ốc mà rao bán chung cư cao cấp “suất ngoại giao” với giá cao ngất ngưởng, chênh cả tỷ đồng như các trang mạng rao bán là cầm chắc thất bại trong tay. Với thời buổi kinh tế khó khăn như hiện nay, những ngôi nhà lên đến tiền tỷ thì không phải một sớm một chiều mà bán ngay được. Nhanh thì mấy tháng, chậm có khi đến vài năm mới có khách đặt mua. Chưa kể vài năm sau, tỷ lệ lạm phát tăng lên, tiền mất giá, phải tiếp tục nâng giá niêm yết để có lãi hoặc chí ít cũng hòa vốn. Chôn vốn, không có vốn xoay vòng là điều dễ dàng nhìn thấy trước mắt. Đầu cơ “suất ngoại giao nhà ở xã hội” cũng rủi ro không kém, vì khách hàng hiện tại cũng đã tỉnh táo hơn rất nhiều với giao dịch mập mờ dạng này. Tất nhiên, vẫn cần cảnh báo đối với những người mua nhà cuối năm đang cố lao vào những sản phẩm được cho là “hot”, bởi sẽ dễ “mắc cạn” từ những nhà đầu cơ ăn xổi.

Gia Tuấn ghi