www.SAGA.vn - Theo viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), không có một khuôn mẫu chuẩn tuyệt đối nhưng luôn có những bài học kinh nghiệm từ các nước để Việt Nam tham khảo ngay cả khi đó là mô hình thành công hay thất bại. Bất động sản cũng như vậy.

Từ chuyện của các nước phát triển Mô hình phát triển nhà ở của Singapore được cho là thành công nhất thế giới hiện nay. Năm 2008, dân số Singapore 4,83 triệu người. Diện tích nhà ở bình quân là 25m2/người. Thu nhập bình quân của mỗi hộ 4.301 USD/tháng, nhưng chi tiêu cho nhà ở chỉ chiếm 20% thu nhập. Hơn 90% hộ có sở hữu nhà ở, trong đó 83% hộ được mua nhà giá thấp. Đó từng là bức tranh trong mơ với ngay cả người dân "quốc đảo sư tử" 50 năm trở về trước. Thời điểm đó, Singapore là nước kém phát triển với dân số 1,6 triệu người. Hơn 70% hộ dân sống trong những khu nhà chật chội, xuống cấp, mất vệ sinh. Nhiều người dân phải sống trong các khu ổ chuột và trong các căn nhà tự phát ven thành phố. Tình hình chỉ thay đổi kể từ năm 1960 khi Chính phủ Singapore thành lập cơ quan Phát triển nhà ở nhằm mục tiêu cung cấp nhà giá thấp cho đại bộ phận dân nghèo, thực hiện giải phóng mặt bằng và tái định cư; quy hoạch các khu phố mới, thiết kế, xây dựng và phân phối các căn hộ; cho vay mua nhà giá thấp; quản lý nhà ở. Nhờ đó đến năm 1996, nước này đã xây dựng 30 đô thị mới, cung cấp gần 5.000ha đất cho kế hoạch phát triển nhà ở cộng đồng, trong đó 99,4% là quỹ đất đai của ủy ban Phát triển nhà, tạo nhà ở cho 87% dân số Singapore với hơn 650.000 căn hộ chung cư. Từ năm 2004, quỹ nhà ở của nước này gia tăng mạnh mẽ hơn nhờ chính sách cho phép các doanh nghiệp tư nhân tham gia một số dự án phát triển nhà của cơ quan Phát triển nhà ở. Trước đó, năm 1968 - 1969, chính phủ ra quyết định thành lập quỹ Tiết kiệm trung ương để chi trả tiền đặt cọc mua nhà trả góp và cho người dân vay trả góp hàng tháng. Đơn vị sử dụng lao động bắt buộc phải góp 13%, còn người lao động phải góp 20% tiền lương hàng tháng vào quỹ tiết kiệm này nhưng bù lại họ được đảm bảo sẽ không bị mất nhà ngay cả khi không còn khả năng trả góp. Hoạt động của quỹ Tiết kiệm trung ương tỏ ra vô cùng hiệu quả. Một nước láng giềng của Singapore là Malaysia đã học tập và vận dụng thành công mô hình này tuy nhiên mức đóng góp cho quỹ tiết kiệm ở Malaysia thấp hơn so với Singapore. Đáng chú ý là trong quỹ Tiết kiệm trung ương ở Malaysia có thêm quy định mức lương tối thiểu cho người lao động phải bao gồm chi phí cho nhu cầu nhà ở. Đồng thời, chính phủ nước này yêu cầu mỗi dự án phát triển nhà ở đều phải dành ít nhất 30% diện tích sàn cho nhu cầu của những người có thu nhập thấp, và đưa ra quy định chặt chẽ đối tượng được mua nhà ở giá rẻ để tránh bị lợi dụng đầu cơ. Trong khi Singapore thành công với chính sách nhà ở, Nhật Bản lại là điển hình tốt về vấn đề quản lý bất động sản công nghiệp. Ngay từ năm 1972, Nhật Bản đã ban hành luật Xúc tiến di chuyển công nghiệp làm cơ sở pháp lý cơ bản cho sự hình thành các khu công nghiệp. Nhằm khuyến khích các cơ sở công nghiệp di chuyển về các vùng xa xôi hẻo lánh, chính phủ đã áp dụng một số biện pháp như ưu đãi thuế, trợ cấp hoặc cho vay vốn ưu đãi, phát triển cơ sở hạ tầng… Luật thúc đẩy các dự án đặc biệt để phát triển công nghiệp tiên tiến của vùng được ban hành năm 1988 tiếp tục di chuyển các cơ sở sản xuất tạo nên những trung tâm phát triển công nghiệp nòng cốt của khu vực. Chính phủ giao cho bộ Thương mại và Công nghiệp quốc tế, cơ quan Quản lý đất quốc gia và bộ Xây dựng là ba cơ quan tham gia quản lý hoạt động phát triển của các khu công nghiệp. Các cơ quan này đề ra những nguyên tắc cơ bản để phát triển các thành phố công nghiệp (Technopolis) và vùng công nghiệp. Trên cơ sở đó, chính quyền địa phương chủ động soạn thảo lập nên kế hoạch phát triển cụ thể cho thành phố công nghiệp trình chính phủ thẩm tra và trao giấy phép thực hiện. Sự can thiệp của Chính phủ vào quá trình lập kế hoạch và xác định vị trí xây dựng khu công nghiệp được xem là cần thiết nhằm đảm bảo yếu tố phát triển bền vững và cân bằng giữa các khu vực. Nhờ vậy mà quá trình quy hoạch các thành phố công nghiệp, vùng công nghiệp của Nhật Bản diễn ra suôn sẻ và quy củ. Đến chuyện của Việt Nam Ở Việt Nam, vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp đang là chủ đề được bàn thảo khá ồn ào. Ngày 20/4/2009, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 18 tạo mọi điều kiện từ cơ chế, chính sách đến hỗ trợ vốn để các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, rất nhiều ý kiến lo ngại liệu người nghèo, người thu nhập thấp có được mua nhà giá gốc từ chủ đầu tư, hay vẫn phải theo cơ chế thị trường "mua đi bán lại", giá nhà ở xã hội vẫn bị đẩy lên cao, gây khó khăn cho người mua. Cách làm của Singaporevà Malaysia là một mặt công khai, minh bạch các dự án nhà ở và đối tượng được mua nhà ở giá rẻ, mặt khác tạo điều kiện để mọi người dân được vay vốn mua nhà. Theo nhận xét của TS Vũ Đức Thanh (Đại học Quốc gia Hà Nội), dù không thể "bê" nguyên mô hình phát triển nhà ở ở Singapore hay Malaysia về Việt Nam vì thị trường nước ta có đặc thù riêng nhưng đây chính là mô hình tốt nhất mà chúng ta có thể tham khảo và vận dụng tốt trong thời điểm hiện nay. Ở Việt Nam, chúng ta đã bước đầu có được các khu công nghiệp ở Biên Hòa-Đồng Nai, khu công nghiệp Bắc Thăng Long, Nam Thăng Long ở Hà Nội, khu công nghiệp Phố Nối ở Hưng Yên…song đánh giá chung của nhiều chuyên gia là các khu công nghiệp vẫn chưa hấp dẫn được các cơ sở công nghiệp. Với tiến độ di chuyển chậm chạp này thì cũng chưa rõ tới bao giờ Việt Nam mới có được một thành phố công nghiệp cao. Đó là chưa kể ở một số địa phương vì say sưa tăng tốc công nghiệp hóa đã chấp nhận cả những dự án sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm, mạnh ai nấy làm bất chấp quy hoạch phát triển vùng công nghiệp. TS Đinh Văn Ân, viện trưởng CIEM, cũng là người chủ trì đề tài nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản các nước cho rằng, cái thiếu của chúng ta là một khung khổ pháp lý, một cơ chế điều phối và những hỗ trợ ưu tiên cho phát triển khu công nghiệp như người Nhật đang làm. Ở Việt Nam, thị trường BĐS chiếm từ 50 - 70% tổng tài sản quốc gia, có liên thông mật thiết tới thị trường tài chính - tiền tệ, chứng khoán, vàng, ngoại hối và thị trường hàng hóa - dịch vụ. Muốn tránh khỏi bi kịch không đáng có thì cần thiết phải có một chiến lược cụ thể trong dài hạn cho thị trường nhà đất. Việc học hỏi kinh nghiệm quốc tế về hoạch định chính sách phát triển thị trường vào lúc này là cần thiết và không thể xem nhẹ.