Ông Huỳnh Anh Dũng, Giảng viên Cao cấp Hội đồng chuyên gia BĐS (Hoa Kỳ) trả lời phỏng vấn của Báo Hải quan xung quanh vấn đề minh bạch thông tin trên thị trường BĐS hiện nay.

Thi truong bat dong san: 'Nhieu loan thong tin' - Anh 1

Là một người có nhiều năm nghiên cứu về thị trường BĐS, trong đó có thị trường BĐS Việt Nam, xin ông cho biết đánh giá của ông về những thông tin trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay?

“Nhiễu loạn thông tin” là cụm từ mà tôi đề cập đến thị trường BĐS hiện nay. Như chúng ta đã biết, trong thời gian gần đây, đang có một cơn lốc các dự án cũ được khôi phục, hàng loạt các dự án mới được ồ ạt triển khai, chào bán với tốc độ chóng mặt. Thậm chí, có những dự án mà hình hài đang trong tình trạng mới chỉ động thổ cũng tích cực tham gia vào thị trường. Hầu hết các dự án được chào bán trong thời gian gần đây đều là các sản phẩm căn hộ cao cấp hoặc các dự án BĐS nghỉ dưỡng, du lịch… Lượng cung của sản phẩm có giá từ 2,5 đến 3- 4 tỉ đồng/căn chiếm số lượng áp đảo so với các dòng sản phẩm dành cho người có thu nhập thấp có mức từ 1 đến 1,5 tỉ đồng/căn. Chính sự lệnh cung này sẽ dễ dẫn đến tình trạng “hàng tồn kho” có khả năng xảy ra rất cao. Vì đối tượng khách hàng cho những sản phẩm cao cấp chỉ chiếm thiểu số so với nhu cầu về nhà ở của đại đa số người có thu thấp, đang có nhu cầu rất cao. Bên cạnh đó, sức mua của đối tượng có tiền cho những sản phẩm cao cấp không phải là vô tận. Để phân phối được số lượng sản phẩm được tung ra hàng loạt trong năm nay và trong năm 2017, tất nhiên, phải cần đến rất nhiều công ty phân phối hoặc chủ dự án phải tự đẩy mạnh việc xúc tiến bán hàng bằng rất nhiều các hình thức khuyến mãi mới lạ, để làm sao bán được hàng. Và thế là, các mẫu quảng cáo, các bài PR vượt quá thực tế được ra đời, và các “chiêu, trò” bắt đầu ló dạng.

Và tất nhiên, thông tin về một thị trường “đẹp và tiềm năng” chỉ diễn ra một chiều có lợi cho các chủ đầu tư, các công ty phân phối, dẫn đến tình trạng khách hàng bị “hoa mắt, ù tai” trước một “rừng” thông tin quảng cáo rất dễ dẫn đến khách hàng bị lệnh hướng, hoang mang không biết đâu là thông tin thật, giả lẫn lộn. Tất nhiên, không phải khách hàng nào cũng cập nhật được thông tin. Theo số liệu của Hiệp hội BĐS TP.HCM công bố thì thời điểm đầu năm 2015, TP còn khoảng 500 dự án đang “án binh bất động” từ năm 2014 – 2015 đến nay vẫn chưa “vơi” được bao nhiêu, hay như báo cáo của Công ty Savills, con số căn hộ cao cấp được tung ra thị trường trong năm 2016 của các công ty, chỉ riêng tại TP.HCM trong quý I-2016 đã có gần 7.600 căn từ 17 dự án mới và 3 dự án đang hoạt động được tung ra. Tổng nguồn cung khoảng 37.400 căn, giảm 1% so với quý trước và tăng 82% so với cùng kỳ năm trước. Số lượng giao dịch đạt được hơn 6.300 căn, giảm 18% so với quý trước nhưng tăng 49% so với cùng kỳ năm trước… Tóm lại, thông tin về thị trường hiện nay phần nào cho thấy thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển không dựa vào sự căn cơ, bền vững hay đáp ứng nhu cầu thật của thị trường mà theo thời vụ là chính.

Người tiêu dùng ít nhiều vẫn còn tâm lý hoài nghi khi tiếp cận những thông tin về dự án, chủ đầu tư, số liệu giao dịch trên thị trường... Theo ông vì sao có hiện tượng này?

Bài học hàng loạt các chủ dự án “bỏ của chạy lấy người” vào thời điểm BĐS đóng băng sau cơn sốt nhà đất vào thời điểm năm 2007 – 2008 đã lấy đi không ít lòng tin của khách hàng. Như “chim sợ cành cong”, tất nhiên, khách hàng sẽ thận trọng hơn rất nhiều trước lời chào mời từ những thông tin quảng cáo. Ngoài ra, một số thông tin quảng cáo của các chủ dự án được “thổi phồng” một cách thái quá như cam kết tỉ suất lợi nhuận từ 8–12%/năm, kéo dài trong 10 năm… cũng khiến cho người mua phải ngờ vực. Vì, nếu khách hàng tỉnh táo một chút thì sẽ biết đặt câu hỏi: Một dự án mà không có kết nối giao thông hay mức độ phát triển của địa phương có dự án đang trong tình trạng èo uột thì cho ai thuê, ai du lịch và nếu vậy thì lấy tiền đâu để cam kết tỉ suất lợi nhuận 8- 12%/năm? Theo tôi, thật ra đây chỉ là chiêu thức “lấy mỡ nó rán nó”. Có nghĩa, chỉ cần tăng giá bán cao hơn so với giá trị thật là có thể bù vào, với điều kiện phải biết “tạo sóng” giỏi là có thể thành công. Tuy vậy, khách hàng hiện nay rất thông minh và thận trọng trước khi “xuống tiền”. Ngoại trừ những khách hàng có lượng tiền “nhàn rỗi” quá lớn, họ sẵn sàng thu gom không chỉ tại Hà Nội mà hầu hết các tỉnh, thành đều có “dấu ấn” của những nhà đầu cơ này. Phần còn lại, người có nhu cầu thật sẽ rất thận trọng trước một thông tin hay quyết định.

Sau 20 năm phát triển, chỉ số minh bạch thông tin của thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là đã cải thiện song vẫn nằm trong nhóm quốc gia có độ minh bạch khá thấp. Ông bình luận như thế nào về vấn đề này? Sự thiếu minh bạch này sẽ dẫn tới những hệ quả nào, thưa ông?

Thông tin, thống kê thị trường BĐS, nếu không minh bạch, rõ ràng sẽ dẫn đến nhiều hệ quả: Nhà nước sẽ không có đủ thông tin để có những hoạch định chính sách phát triển gia cư hay quy hoạch chính xác hoặc thất thu thuế; nhà đầu tư sẽ không nắm được thông số thị trường để có những chiến lược phát triển phù hợp; người dân sẽ bị “mù” thông tin vì muốn biết diễn biến giá cả, số lượng sản phẩm đang được tung ra hay diễn biến của thị trường ra sao thì đành… chịu. Về thông tin thị trường, hiện nay người mua đang bị dẫn dắt bởi các công ty tư vấn nước ngoài hay thông tin... quảng cáo là chính, mà những thông tin này thì không ai chịu trách nhiệm cả?!

Riêng tại Hoa Kỳ, quản lý thông tin và thống kê thị trường xác đến từng cm. Người dân dễ dàng tra cứu thông tin thị trường BĐS từ Bộ gia cư Hoa Kỳ (US Housing Ministry) hay Hiệp hội những nhà môi giới BĐS Hoa Kỳ (NAR)

Theo ông, bất cập này cần được khắc phục, xử lý như thế nào?

Kinh nghiệm thống kê, minh bạch hóa thông tin thị trường tại các nước phát triển như Hoa Kỳ, Australia cho thấy, chúng ta có thể làm theo cách này: Nhà đang hình thành trong tương lai không thể được xem là sản phẩm hoàn thiện để đưa vào thống kê (tránh việc chủ đầu tư phá sản, xây dựng dang dở giữa chừng…), chỉ cung cấp theo dạng thông tin, mức độ phát triển của thị trường mà thôi. Giao dịch qua sàn có giấy phép hoạt động do chính quyền tiểu bang hoặc liên bang cấp, vì giao dịch qua sàn giúp ích rất nhiều cho việc thống kê chính xác. Số lượng giao dịch thành công hàng tháng của mỗi sàn, các cơ quan như thuế vụ, bộ gia cư tiểu bang, ngân hàng đều nắm rất rõ nhằm tránh tình trạng rửa tiền hoặc dễ dàng kiểm chứng nguồn tiền được giao dịch… Thống nhất mẫu hợp đồng mua bán, sang nhượng trên toàn quốc và giao dịch chỉ có giá trị pháp lý khi sử dụng mẫu hợp đồng này. Bộ Gia cư chính quyền tiểu bang phải có nhiệm vụ cung cấp thông tin giao dịch hàng tháng về một đầu mối cho Bộ Gia cư liên bang. Bộ Gia cư hay Hiệp hội BĐS có nhiệm vụ cập nhật thông tin liên tục hàng ngày hoặc hằng tuần qua các kênh truyền thông đại chúng…

Là một lĩnh vực được coi là xương sống của nền kinh tế nhưng hiện nay hệ thống thông tin quốc gia về nhà ở, thị trường BĐS mới đang được xây dựng. Theo ông, cơ sở dữ liệu về nhà ở, BĐS cần được xây dựng, sử dụng như thế nào để đảm bảo độ chính xác và thuận tiện?

Đây là câu hỏi khó. Mỗi quốc gia có chính sách và thể chế khác nhau, nên việc thống kê và cung cấp thông tin cho thị trường cũng có sự khác biệt. Tuy nhiên, khó không có nghĩa là không làm được nếu chúng ta có quyết tâm. Chúng ta có thể triển khai, ứng dụng từng phần trong cách quản lý, giao dịch và minh bạch hóa thông tin của những quốc gia phát triển mà tôi vừa nêu ở trên. Để quản lý được thông tin chính xác thì điều quan trọng nhất là tất cả các giao dịch, mua bán sang nhượng phải đưa về một đầu mối, chứ không như hiện nay: Sở Tài nguyên và Môi trường thì cấp sổ hồng hoặc sổ đỏ, còn Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) thì quản lý con số…

Xin cảm ơn ông!

Ông Hoàng Minh Ngọc, Giám đốc khối Kinh doanh và Marketing Công ty CP BID Group:

“Bộ Xây dựng yêu cầu các DN báo cáo, các Sở Xây dựng nắm được số lượng sản phẩm bán được, nhưng con số thực sẽ sai. Vì sao? Đơn cử, một dự án có 1.000 căn, chủ đầu tư bán hết 500 căn, nhưng vấn đề là con số 500 căn bán được không đến tay người tiêu dùng để vào ở, vì có 100 căn bán được còn 400 căn vẫn lơ lửng đâu đó ở nhà đầu tư thứ cấp. Có những dự án có 300 căn, chủ đầu tư thông báo đã bán hết tất cả từ cách đây 2 năm, nhưng chỉ có 40 hộ vào ở, và các nhà đầu tư thứ cấp vẫn rao bán căn hộ của dự án trên thị trường. Do đó, việc công bố số liệu thống kê về nhà ở và thị trường BĐS chỉ là để cơ quan Nhà nước báo cáo cấp trên, để từ đó có các chính sách vĩ mô điều tiết thị trường, đó là chuyện của cơ quan chức năng, còn các nhà kinh doanh thường không căn cứ vào những con số đó để đầu tư”.

H.Anh (ghi)

Thu Hiền (thực hiện)