Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoRea), thị trường bất động sản (BĐS) 9 tháng năm 2016 đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn.

Lệch pha cung cầu

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoRea, cho biết phân khúc thị trường BĐS cao cấp hiện nay đang có sự tăng trưởng rất lớn. Cụ thể, rất nhiều các dự án BĐS bất động sản cao cấp - hạng sang, các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng đã có dấu hiệu cung vượt cầu. Theo đó, ngoài khu trung tâm thành phố và khu đô thị Nam Sài Gòn, TP Hồ Chí Minh còn đang hình thành thêm một khu vực mới, tập trung phát triển các dự án bất động sản cao cấp ở khu phía Đông thành phố (từ bờ Tây sông Sài Gòn thuộc quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4, sang quận 2 và một phần quận 9, quận Thủ Đức) và một số dự án cao cấp tại các quận 6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận.

Thi truong bat dong san nhieu bat on - Anh 1

Đang có sự lệch pha rất lớn giữa dự án BĐS cao cấp và nhà ở thương mại giá rẻ, gây bất ổn cho thị trường BĐS hiện nay

Trong khi đó, phân khúc BĐS nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà cho thuê giá rẻ hay nhà ở xã hội đang rất thiếu. Thực tế cho thấy, hiện mới có một dự án căn hộ cho thuê 19m2, giá thuê 1,5 triệu đồng/tháng của công ty Lê Thành được thực hiện. Tuy nhiên, dự án này cũng chỉ mới có 310 căn tại phường An Lạc, quận Bình Tân và được đầu tư với danh nghĩa cá nhân. Với dự án nhà ở xã hội, toàn thành phố chỉ có 8 dự án được vay vốn ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng và 3 dự án nhà ở xã hội thực hiện bằng vốn của doanh nghiệp. Dự kiến, trong 4 năm tới sẽ có thêm 39 dự án nhà ở xã hội được triển khai thêm.

Bên cạnh sự lệch pha về cung cầu, TP Hồ Chí Minh còn có sự gia tăng rất lớn nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp (mua nhà để cho thuê, hoặc mua để bán lại kiếm lời), nhất là trong phân khúc thị trường BĐS cao cấp và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TP Hồ Chí Minh, qua khảo sát của CBRE thì chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê, 21% mua để bán lại, chỉ có 29% mua để ở).

“So sánh với thời điểm bong bóng bất động sản năm 2007 tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã chiếm đến khoảng 70%, thì hiện nay tỷ lệ này trên dưới 50%, cũng rất đáng quan ngại”, ông Châu nói. Bởi theo dự báo của HoREA, thị trường BĐS các tháng cuối năm 2016 sẽ tiếp tục tăng trưởng nhỉnh hơn so với quý 3, do từ nay đến Tết Đinh Dậu là giai đoạn cao điểm trong năm. Vì thế, theo ông Châu, nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng những bất ổn này thì có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường BĐS cũng như có thể tác động tiêu cực đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô.

Có xảy ra “bong bóng” BĐS?

Dù vậy, theo HoREA vẫn khó xảy ra tình trạng "bong bóng" BĐS trong những tháng cuối năm 2016 và năm 2017. Một mặt xét về tổng thể, thị trường BĐS đang có dấu hiệu chững lại. Mặt khác, "bong bóng" BĐS chỉ xảy ra khi có các yếu tố: Nền kinh tế phát triển nóng và chính sách tín dụng bị buông lỏng, điều kiện cho vay tín dụng dễ dãi.

Thế nhưng, hiện nay những vấn đề trên đang được Chính phủ và Ngân hàng nhà nước (NHNN) kiểm soát rất tốt. Trong đó, chính sách tín dụng đang được thực hiện thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt. Tuy nhiên, với vấn đề phát triển lệch pha cung - cầu trên thị trường BĐS, HoREA cho rằng cũng có tiềm ẩn rủi ro nên cần được giải quyết phù hợp. Theo đó, HoREA đề xuất Nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường. Đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm BĐS sang các phân khúc thị trường đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao.

“Người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo để đưa ra quyết định đúng đắn, kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông. Bởi hiện nay, sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đa phần là do được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh trên thị trường BĐS”, ông Châu cho biết thêm.

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, nguồn cung nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2016 có khoảng 24.461 căn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%) và 999 nhà thấp tầng. Trong đó, sản phẩm BĐS trung cao cấp và cao cấp chiếm tỷ lệ lớn. Nếu không được xử lý kịp thời, thỏa đáng những bất ổn này thì có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường bất động sản (BĐS). Trước hết là người mua nhà, nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển BĐS, nhà thầu, nhà cung cấp vật tư thiết bị, các ngân hàng thương mại, công nhân lao động (do ngành bất động sản tiêu thụ hàng ngàn sản phẩm của các ngành kinh tế khác)... và có thể tác động tiêu cực đến mục tiêu giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô.

Hải Yên