Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam trong những năm gần đây đã có sự cải thiện đáng kể về tính minh bạch khi có nhiều chính sách quản lý của Nhà nước được ban hành nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của những chủ thể tham gia vào lĩnh vực này.

Thi truong bat dong san: Minh bach den dau? - Anh 1

Việc minh bạch hóa các thông tin trong thị trường BĐS là một việc cần thiết. Ảnh minh họa: Hữu Linh.

Các nhà đầu tư không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu tính năng, cấu trúc của BĐS. Điều này dẫn đến các quyết định được đưa ra trong tình trạng thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS.

Bà Trang Lê, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL):

Tuy nhiên, về tổng thể, sự minh bạch của thị trường vẫn đang ở mức thấp và cần tiếp tục được cải thiện để thị trường này phát triển lành mạnh và bền vững.

Quá độ từ “thấp” sang “trung bình”

Thị trường BĐS Việt Nam đã có khoảng 20 năm phát triển và cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin, hàng ngày hàng giờ, những thông tin liên quan đến các sản phẩm nhà ở như các dự án đã và đang triển khai xây dựng, giá cả, số lượng giao dịch, những thông tin về chủ đầu tư… được cập nhật liên tục trên báo chí cũng như các trang web bán hàng. Khách quan cho thấy, bên cạnh những thông tin cơ bản về dự án, đã có những thông tin phân tích bình luận và cả những cảnh báo về sự tiêu cực, hạn chế, lệch lạc của thị trường nói chung, của các dự án nói riêng đến với người dân nhằm đem lại cái nhìn đa chiều cho thị trường này.

Nhận định về tính minh bạch của thị trường BĐS, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường đã có sự cải thiện trong vòng 10 năm qua, những thông tin về giá cả, các phân khúc trên thị trường, đặc biệt là khi có gói 30.000 tỷ đồng đã làm sôi động thị trường và làm thị trường minh bạch hơn. Chia sẻ thêm về điều này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, hiện nay Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đã quy định các chủ thể có liên quan đến BĐS phải công bố thông tin mà mình chịu trách nhiệm ra ngoài công chúng một cách công khai, minh bạch. Do vậy, trách nhiệm lớn nhất thuộc về chủ dự án, họ có trách nhiệm phải công bố công khai thông tin của dự án như việc thế chấp, giải chấp như thế nào… Ông Châu cũng khẳng định, quy định hiện hành cũng đã giao cho khách hàng quyền rất lớn như: Có quyền kiểm tra tiến độ thị công của dự án, kiểm tra sổ sách của DN… Trên thực tế, tại TP.HCM, một số chủ đầu tư cũng đã tiến hành gắn camera giám sát công trường, cấp cho khách hàng mỗi người một mã số để theo dõi xem công trường hoạt động như thế nào, vật tư ra vào ra sao… Nhiều DN tán thành việc cơ quan Nhà nước thực hiện công khai minh bạch, vì đó là một nhu cầu tất yếu, và những DN nào càng bảo đảm công khai minh bạch thì uy tín càng cao, ông Châu khẳng định.

Đánh giá về tính minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam, bà Trang Lê, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn phát triển, Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam (JLL), chỉ số minh bạch BĐS toàn cầu (GRETI 2016) của JLL cho thấy tính minh bạch trong thị trường BĐS đã được cải thiện trong những năm qua khi thứ bậc xếp hạng của Việt Nam đang được cải thiện qua từng năm. Nếu như trong năm 2014, Việt Nam nằm hoàn toàn trong nhóm các nước có chỉ số minh bạch thấp thì đến năm 2016 được ghi nhận đang trong “giai đoạn quá độ sang nhóm các nước có chỉ số minh bạch trung bình”, bà Trang chia sẻ. Sự cải thiện tính minh bạch trên thị trường được ghi nhận ở nhiều khía cạnh khác nhau, từ minh bạch hóa trong thông tin quy hoạch, quy trình thủ tục đầu tư cho đến minh bạch trong thông tin dự án đối với người mua, khách thuê… nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng đầu cuối.

Việt Nam cũng đã có những tiến bộ trong công khai thông tin đất đai. Trong tháng 7-2016, Ngân hàng Thế giới đã phê duyệt gói hỗ trợ dự án Cải thiện Quản lý và Cơ sở Dữ liệu đất đai Việt Nam trị giá 150 triệu USD. Gói hỗ trợ này sẽ đẩy nhanh hơn quá trình đổi mới công tác quản lý đất đai tại Việt Nam, minh bạch hóa quy trình, thủ tục cũng như thông tin đối với các nhà đầu tư bất động sản, cải thiện môi trường đầu tư.

Ở phân khúc nhà ở, trong những năm gần đây, rất nhiều chính sách, quy định về việc công khai minh bạch thông tin đã được ban hành. Đơn cử như việc công bố danh sách các dự án được phép bán nhà trên giấy theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP, gần đây hơn là danh sách các dự án đang thế chấp tại các ngân hàng thương mại theo yêu cầu rà soát tình hình các dự án xây dựng nhà ở của chính quyền địa phương được xem như động thái nhằm “minh bạch hóa” thị trường…

Chưa thực sự hiệu quả?

Tuy có sự cải thiện, song nhìn chung, các chuyên gia đánh giá tiến trình minh bạch hóa vẫn chưa thực sự hiệu quả do thiếu đồng bộ, triệt để trong quá trình thực hiện cũng như giám sát. Từ phía chủ đầu tư, việc công khai thông tin dự án đã phần nào được thực hiện một cách đầy đủ và chủ động hơn, tuy nhiên, vẫn chưa có những quy định cụ thể và chặt chẽ trong việc đảm bảo độ chính xác của các thông tin được công khai này.

Theo đại diện Công ty JLL, Việt Nam đang xếp thứ hạng khá thấp về tính minh bạch trong thị trường BĐS (xếp hạng 68 trên 109 quốc gia). Việc minh bạch hóa các thông tin trong thị trường BĐS là một việc cần thiết bởi tất cả những dịch vụ như tư vấn, định giá… cần có một hành lang pháp lý, nhưng hiện tại chúng ta gần như chưa có bất kỳ một văn bản quy phạm pháp luật nào điều chỉnh dịch vụ hỗ trợ thị trường, tức là các loại dịch vụ đều đang ở dạng “cò ngầm” và mang sắc thái hỗ trợ cho đầu cơ khi có điều kiện.

Bên cạnh đó, việc khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch và thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường là một rào cản lớn cho việc xác định giá trị của BĐS. Nhà đầu tư không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu tính năng, cấu trúc của BĐS, điều này dẫn đến các quyết định thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS.

“Trong 2 năm qua, cục diện thị trường địa ốc Việt Nam luôn có nhiều biến động về giá cả, trong khi thực tế có rất nhiều thương vụ mua bán, sáp nhập đã không được công bố thông tin đầy đủ ra thị trường một cách kịp thời. Đây là thiệt thòi lớn cho các nhà đầu tư đang quan tâm và tham gia thị trường Việt Nam. Các nhà đầu tư không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu tính năng, cấu trúc của BĐS. Điều này dẫn đến các quyết định được đưa ra trong tình trạng thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Hầu hết cơ sở dữ liệu được các công ty tự xây dựng và phân tích để sử dụng nội bộ, chính vì thế mà các nguồn dữ liệu này thiếu tính tổng hợp và thống nhất. Do vậy lại càng cần thiết việc công bố các thông tin liên quan đến thị trường”, bà Trang Lê nhận định.

Trên thực tế, người tiêu dùng mới chỉ được tiếp cận thông tin một chiều về các dự án, chủ đầu tư và chỉ đến khi có sự cố xảy ra hoặc các cơ quan báo chí vào cuộc thì những thông tin phía sau mới hé lộ. Mới đây, khách hàng có ý định đầu tư vào dự án Riverside Garden (Thanh Xuân, Hà Nội) đã một phen… ngỡ ngàng khi ngay trong ngày mở bán dự án, các cổ đông của Công ty CP Sản xuất kinh doanh xuất nhập khẩu (Prosimex) đã tập trung treo băng rôn “Đất dự án Riverside Garden đang tranh chấp, đừng mua mất tiền!”. Trước đó, trong các thông tin quảng cáo thì dự án này được biết đến với chủ đầu tư là Công ty CP Đầu tư Thiết kế và Xây dựng Việt Nam (Videc), nhưng trên thực tế, Prosimex đã góp vốn vào dự án này bằng khu đất rộng hơn 8.000m2. Và khách hàng không biết rằng đằng sau dự án này là những tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến việc chia cổ tức cho cổ đông tại công ty Prosimex vốn đã kéo dài nhiều năm qua. Bên cạnh đó, sau khi một số địa phương công bố danh sách dự án BĐS thế chấp ngân hàng, đến nay việc công bố này đang tạm dừng, trong khi đó, hầu hết các dự án BĐS đều thế chấp để vay vốn. Việc thế chấp là bình thường, song điều mà người mua nhà quan tâm là thông tin về việc giải chấp của các căn hộ trong dự án như thế nào vì điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của người mua nhà.

Mặc dù đánh giá thị trường BĐS Việt Nam đã minh bạch hơn, song theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, thông tin trên thị trường vẫn chưa được thống nhất, chưa toàn diện, ít có những thông tin tập trung, có tính hệ thống, minh bạch về các phân khúc nhà ở tại một địa phương, do đó chưa tạo ra niềm tin lớn cho người dân, nhà kinh doanh BĐS. Chính vì thế, thị trường cần những thông tin chính xác, minh bạch hơn để người dân trên cơ sở đó có những quyết định phù hợp cho mình”, ông Hiếu bày tỏ. Cần phải có cơ quan quản lý nhà ở quốc gia để thu thập dữ liệu tương tự như Cơ quan quản lý nhà ở Liên bang của Mỹ, cơ quan này có phương tiện thu thập thông tin, có hệ thống chi nhánh, văn phòng “chân rết” tại các địa phương, các văn phòng của họ tiếp cận trực tiếp với các thị trường địa phương, từ đó mới có cơ sở dữ liệu. Còn nếu chỉ lập ra trung tâm ở Hà Nội và chờ các địa phương gửi thông tin thì không bao giờ có dữ liệu chính xác, chuyên gia này nhấn mạnh.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc xây dựng bộ cơ sở dữ liệu về nhà ở, bất động sản là cần thiết, đồng thời lưu ý hiện nay chúng ta đang tiến hành cấp mã số định danh cá nhân, do đó phần mềm chứa dữ liệu về nhà ở phải gắn liền với cơ sở dữ liệu về chủ sở hữu. Phần mềm này sẽ là lý lịch điện tử của công trình xây dựng, trong đó thể hiện sản phẩm được xây dựng như thế nào, chuyển qua bao đời chủ sở hữu, được cấp phép sửa chữa bao nhiêu lần, thế chấp, giải chấp ở đâu… tất cả đều được cập nhật đầy đủ. Theo các chuyên gia, sự phát triển công nghệ mạnh mẽ cùng với việc BĐS đang là thị trường thu hút dòng vốn đầu tư lớn tại Việt Nam sẽ là các yếu tố đảm bảo cho việc cải thiện tính minh bạch trong thị trường BĐS trong tương lai.

Hoài Anh