Những vụ việc gần đây cho thấy, khi bất động sản được đem thế chấp vay vốn ngân hàng nhưng giao dịch chuyển nhượng bất động sản trước đó vô hiệu thì ngân hàng không được bảo vệ quyền lợi.

Them rui ro cua ngan hang voi tai san dam bao - Anh 1

Trong lĩnh vực ngân hàng xảy ra nhiều tranh chấp liên quan đến tài sản bảo đảm là bất động sản

Tháng 4/2016, giới ngân hàng đặc biệt quan tâm đến vụ kiện dân sự tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Bên mua và bên bán đã lập 2 hợp đồng chuyển nhượng song song, gồm một hợp đồng viết tay với giá thỏa thuận 50 tỷ đồng và một hợp đồng công chứng có giá thấp hơn 5 lần. Sau khi làm thủ tục sang tên và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bên mua đã thế chấp để vay tiền ngân hàng. Nhưng do vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng yêu cầu phát mại tài sản trên. Tranh chấp nổ ra, bên bán đòi hủy hợp đồng chuyển nhượng có công chứng. Đề nghị này được tòa án chấp thuận.

Gần đây nhất, một vụ việc tương tự đang được Tòa án nhân dân TP. Hà Nội xem xét. Cụ thể, năm 2011, chị Phạm Thị Hương cho vợ chồng bà Vũ Thị Cúc vay số tiền 100 triệu đồng để trang trải cuộc sống, với điều kiện giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (diện tích 590,1 m2 tại phường Xuân Canh, thị xã Sơn Tây, Hà Nội). Hai bên đến văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với giá trị 200 triệu đồng và làm thủ tục sang tên.

Do cần tiền bổ sung vốn kinh doanh cho Công ty TNHH Khuôn mẫu và cơ khí SQC, chị Hương đã cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp ngân hàng, vay số tiền 1,5 tỷ đồng. Quá hạn thanh toán, ngân hàng khởi kiện đòi nợ gốc, lãi và yêu cầu phát mại tài sản trong trường hợp không trả nợ đầy đủ.

Bản án sơ thẩm đã chấp nhận yêu cầu của ngân hàng. Trước nguy cơ mất nhà, bà Vũ Thị Cúc kháng án và cho rằng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chị Hương là không đúng, thực tế là quan hệ vay mượn. Hợp đồng chuyển nhượng chỉ có chữ ký của bà Cúc; chữ ký và dấu vân tay của chồng bà là ông Đàm Duy Trịnh (đã qua đời) có dấu hiệu giả mạo. Bà Vũ Thị Cúc cũng có đơn yêu cầu độc lập gửi Tòa án nhân dân thị xã Sơn Tây yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Phạm Thị Hương.

Cơ quan tố tụng nhận thấy giao dịch chuyển nhượng nhà đất là giả tạo. Thực tế, không có sự bàn giao tài sản như các bên trình bày. Ngoài khoản vay 100 triệu đồng, bên mua không đưa thêm số tiền khác. Hợp đồng công chứng lưu tại văn phòng công chứng và bản lưu tại cơ quan địa chính có nội dung sửa chữa, đính chính về địa điểm công chứng.

Viện kiểm sát nhân dân TP. Hà Nội kết luận, giao dịch này là vô hiệu. Do đương sự có yêu cầu giám định chữ ký, vân tay nghi bị giả mạo nên vụ án vẫn đang được xem xét. Ngân hàng đứng trước nỗi lo thu hồi vốn.

Luật sư Nguyễn Văn Thái, Công ty Luật Bross and Partners cho biết, theo quy định tại Điều 138, Bộ luật Dân sự năm 2005, bên thứ ba ngay tình chỉ được bảo vệ khi người này tiếp nhận tài sản trong những trường hợp điều luật này quy định. Đó là “… nhận được tài sản thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.

Bên thứ ba ngay tình được bảo vệ phải là bên tiếp nhận quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất ngay tình thông qua hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng. Ngân hàng hoặc các bên tiếp nhận tài sản bảo đảm thông qua hợp đồng thế chấp đều không phải là bên thứ ba ngay tình được bảo vệ theo quy phạm pháp luật này.

Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Văn Thái nhấn mạnh, quyền lợi của ngân hàng vẫn được pháp luật bảo hộ về quyền đòi nợ đối với bên vay, quyền yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm khác.

Bàn thêm về quy định mới tại Điều 133, Bộ luật Dân sự năm 2015 (có hiệu lực từ 1/1/2017), luật sư Thái đánh giá, đây là quy định pháp luật tiến bộ và cần thiết để bảo toàn quyền lợi cho tất cả các bên. Bởi lẽ, khi pháp luật chấp nhận tài sản đã giao dịch là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên thứ ba, điều này đồng nghĩa với việc bên chủ sở hữu cũ đã mất quyền sở hữu đối với tài sản đó. Khi quyền lợi của chủ sở hữu bị xâm hại, đương nhiên pháp luật phải bảo hộ họ bằng cách trao cho họ quyền được khởi kiện đối với người đã khiến họ mất quyền sở hữu đối với tài sản, mà ở đây pháp luật đã xác định đó là “chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với bên thứ ba”.

Bên thứ ba ngay tình là người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình. Tức là người chiếm hữu không biết, không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.

Điều 133, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

Hà Linh