Càng gần thời điểm Tết Nguyên đán, áp lực bán hàng càng đè nặng lên các chủ đầu tư, bởi sau giai đoạn này thị trường sẽ gần như “ngủ đông” cho đến hết tháng Giêng Âm lịch, nghĩa là gần như sẽ đi qua quý I-2013.

Giảm giá, khuyến mại không ăn thua

Có thể thấy từ đầu năm 2013 đến nay, cùng với việc các dự án mới mở bán có mức giá rất dễ chịu, làn sóng giảm giá ở các dự án cũ càng trở nên rõ rệt trên thị trường BĐS Hà Nội.

Cho đến thời điểm hiện nay, nhiều dự án đã giảm đến 20-30% so với trước, điển hình như Unimax Hà Đông chỉ còn 13 triệu đồng/m2 (so với trước đây 18-20 triệu đồng/m2). CT3 The Pride (Lê Văn Lương kéo dài) giảm giá 30%, từ 25-27 triệu đồng/m2 còn 18 triệu đồng/m2. Hanoi Time Towers còn 18,5 triệu đồng/m2 (so với 22,5 triệu đồng/m2 trước đây)...

6,5% nợ xấu của BĐS chưa là gì so với 8,6% nợ xấu của nền kinh tế, đây là con số dưới mức trung bình. Nếu đúng tồn kho BĐS chỉ hơn 110.000 tỷ đồng chưa cần phải cứu. Điều quan trọng là phải kéo giá nhà về giá trị thực. Nếu không, cứu thế này không khéo dân chết oan, cứu sao phải để người dân hưởng lợi chứ không lại đi cứu ông nhà giàu, tức là tước đoạt của dân.

Ông MAI XUÂN HÙNG,
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội

Theo báo cáo của Hiệp hội BĐS Việt Nam, giá căn hộ năm 2012 tại Hà Nội và TPHCM đã giảm trung bình 10-15% mỗi quý. Hiện, giá BĐS đang ở ngưỡng rất thấp, thấp hơn suất đầu tư, tức giá bán hiện đang dưới giá thành.

Tại Hà Nội từ khoảng 40 triệu đồng/m2 tại cuối 2011 xuống còn khoảng 22 triệu đồng/m2 vào cuối 2012.

Tại TPHCM, giá căn hộ cũng giảm từ 34 triệu đồng/m2 về còn 18 triệu đồng/m2. Trong 3 tháng 8, 9, 10-2012, thị trường đã chứng kiến việc bán giảm giá tỷ lệ lớn của nhiều dự án lớn về nhà ở tại Hà Nội và TPHCM.

Không những thế, nhiều chủ đầu tư còn ưu đãi khách hàng rất hấp dẫn, như khi mua căn hộ khách hàng được vay đến 70% giá trị hợp đồng; lãi suất 9,9%/năm, biên độ +3,5%, thời gian vay kéo dài 15 năm và năm đầu chỉ phải thanh toán lãi...

Bên cạnh đó, với chính sách hỗ trợ vay vốn ngân hàng, khách mua được tặng nội thất, điện thoại, tivi, xe máy, vàng... và luôn có phiếu rút thăm trúng thưởng đi kèm cùng giấy đăng ký mua nhà.

Tuy nhiên, cũng có thể thấy dù các chủ đầu tư cố gắng hết sức để thu hút người mua nhằm giảm lượng hàng tồn đọng, lượng người mua vẫn rất thấp. Không ít sàn giao dịch BĐS, thậm chí của các doanh nghiệp lớn đã gần như ở vào tình trạng “nghỉ tết” sớm.

Theo nhận định của Công ty Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Vietnam, bất chấp nỗ lực giảm giá, khuyến mại của các chủ dự án, người mua vẫn tiếp tục cân nhắc và giữ thái độ khá thờ ơ với những động thái này. Do đó, thanh khoản thị trường vẫn rất thấp.

Cũng theo lý giải của công ty này, mặc dù Chính phủ đã có những động thái tích cực nhằm phá băng cho thị trường BĐS, từ đó lòng tin của người dân sẽ tăng lên, nhưng cũng chính những động thái này sẽ dẫn người dân vào tâm lý chờ đợi, nghe ngóng. Nguồn tiền trong dân vì thế vẫn kẹt cứng, chưa thể khơi thông được.

Vẫn còn giá ảo?

Mặc dù đã khởi sắc hơn rất nhiều so với cuối năm 2012, nhưng thị trường BĐS thời điểm này vẫn được nhận định chưa hấp dẫn.

Theo ông Leon Cheneval, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield Việt Nam, nhìn chung các động thái nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS mà Chính phủ và các bộ, ngành vừa đưa ra có lẽ chưa đủ mạnh để tiếp sức cho thị trường đang gặp khó khăn.

Dự án The Pride giảm giá từ 25-27 triệu đồng/m 2 xuống còng 18 triệu đồng/m 2 .

Cần phải đối diện với hiện thực là giá BĐS ở Việt Nam đã bị đẩy lên rất cao và thường là giá ảo. Trên thực tế, thị trường BĐS Việt Nam thời điểm này không còn là mảnh đất màu mỡ đối với đầu cơ. Vì vậy những chất xúc tác để thị trường có thể ấm lên một cách nhanh chóng gần như bị triệt tiêu.

Chỉ còn lại những người mua thực, người mua sau cùng nhưng số cầu này lại tập trung vào căn hộ giá rẻ, có diện tích chỉ từ 40-60m2. Trong khi đó, hàng ngàn căn hộ đang tồn ứ trên thị trường, nhưng số lượng căn hộ đáp ứng được yêu cầu này rất ít.

Có thể nói BĐS đang ở vào thời kỳ hỗn mang, chuyển giao giữa sức ì qua nhiều năm trầm lắng và những chuyển động tích cực nhờ sự trợ sức của chính sách. Chính vì vậy, lòng tin bị tổn thương của người mua vẫn chưa thực sự được “chữa lành” ngay trong cơ quan chức năng cũng đang có những luồng ý kiến trái chiều về việc giải cứu thị trường BĐS.

Trong khi Bộ Xây dựng đang tính “trăm phương ngàn kế” nhằm gỡ rối cho doanh nghiệp, từ chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhà tái định cư, cho phân nhỏ căn hộ… thì trên diễn đàn Quốc hội, nhiều ý kiến lại cho rằng “chưa cần ra tay với thị trường này”.

Chính những động thái còn trái chiều này của các cơ quan chức năng càng khiến giới đầu tư e ngại, chưa muốn xuất tiền bởi tương lai của thị trường BĐS như thế nào vẫn còn là một ẩn số. Chưa kể, sự thiếu minh bạch về thị trường khi loạn số liệu về tồn kho, số thật về dư nợ tín dụng BĐS, số dự án, số lượng đất đai chuyển đổi… đang khiến người dân nghi ngại hơn.