Trên thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay, xu hướng thuê căn hộ dài hạn ở các dự án được khá nhiều khách hàng lựa chọn. Tuy nhiên, thời gian gần đây không ít dự án cho thuê dài hạn gặp rắc rối về thủ tục hành chính hay lùm xùm chuyện huy động vốn... Không chỉ vậy, khách hàng của những dự án này còn có khả năng vướng vào một số rắc rối pháp lý có thể xảy ra trong tương lai...

Rac roi phap ly co the xay ra o du an can ho cho thue dai han - Anh 1

Dự án Charmington La Pointe.

Nhiều dự án gặp rắc rối

Điểm lại một số dự án căn hộ cho thuê dài hạn ở Việt Nam trong thời gian qua dư luận phản ánh như dự Artemis - số 3 Lê Trọng Tấn (Thanh Xuân, Hà Nội). Dự án này dính vào lùm xùm khi chủ đầu tư cam kết với khách hàng sẽ cấp sổ hồng vĩnh viễn trong khi dự án được sử dụng kinh doanh trong vòng 49 năm.

Dự án Khách sạn Bạch Việt - Bavico, số 2 đường Phan Bội Châu, TP Nha Trang, Khánh Hòa chỉ được cấp khách sạn lưu trú, căn hộ du lịch hoặc cho thuê dài hạn. Tuy nhiên chủ đầu tư là Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại và Dịch vụ Bạch Việt lại tiến hành bán căn hộ cho khách hàng khi chưa được các cơ quan có thẩm quyền cho phép. Đến nay sau gần 2 năm đi vào hoạt động và sử dụng, Bộ Tư lệnh Quân khu 5 đã đề nghị UBND tỉnh Khánh Hòa chỉ đạo thu hồi giấy chứng nhận đầu tư của dự án này.

Ở TP HCM, mặc dù mới chỉ đang đầu tư cơ sở hạ tầng cho phần móng, dự án Charmington La Point tại địa chỉ số 181 đường Cao Thắng, quận 10, thời gian qua cũng gây tranh cãi khi khách hàng “tố” chủ đầu tư thu cọc đến 55% giá trị căn hộ cho thuê và giam vốn khách hàng.

Nhiều bạn đọc thắc mắc đến tòa soạn Báo PLVN về những rắc rối pháp lý có thể xảy ra ở các dự án căn hộ cho thuê dài, hạn đặc biệt là của dự án Charmington La Point chủ đầu tư Cty CP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) mà Báo PLVN đã từng phản ánh.

Về việc khách mua “tố” dự án án Charmington La Point chưa được Sở Xây dựng cấp phép đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chưa thực hiện xong phần móng nhưng đã tổ chức thu 55% giá trị căn hộ của người mua nhà.

Sacomreal đáp trả dư luận rằng dự án chỉ cho thuê dài hạn, không thực hiện việc bán hoặc cho thuê mua, do vậy không nằm trong danh sách các dự án được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện được bán. Và quan hệ của chủ đầu tư với khách hàng chỉ là quan hệ dân sự (giữ chỗ, đặt cọc) và pháp luật dân sự cũng không có giới hạn nào về nội dung này.

Theo tìm hiểu, khu đất này được Bộ Quốc phòng giao cho Trung tâm Công nghệ xử lý bom mìn xây dựng văn phòng làm việc phía nam. Sau đó đơn vị này kết hợp làm dịch vụ thương mại và căn hộ cho thuê được phê duyệt theo Quyết định số 4231 /QĐ-BQP được Bộ trưởng Bộ Quốc phòng ký ngày 30/10/2010.

Dự án do Liên danh giữa Tập đoàn Tài chính Việt, Trung tâm Công nghệ xử lý bom mìn và Cty CP Đầu tư và Vận tải Việt Nam làm chủ đầu tư. Thời gian sử dụng đất vào mục đích kinh tế là 49 năm (tính từ khi phương án được phê duyệt-PV).

Như vậy, dự án Charmington La Pointe được xây dựng trên đất quốc phòng và chủ đầu tư chỉ ký hợp đồng thuê căn hộ với khách hàng dài hạn. Trong bản hợp đồng đến tay người dân mới đây thể hiện thời hạn thuê đến 30/10/2059, tức là người dân sẽ không ký hợp đồng mua bán mà chỉ được ký hợp đồng thuê căn hộ với thời hạn 43 năm.

Tuy nhiên, theo luật sư Trần Đức Phượng, đoàn Luật sư TP HCM, đây là dự án cho thuê nên chủ đầu tư không thể thực hiện hình thức mở bán, “đây là công trình của Bộ Quốc phòng quản lý, không phải là dự án nhà ở thương mại”, Luật sư Phượng nói.

Luật sư Phượng nhấn mạnh, đối tượng của hợp đồng mua bán được hợp đồng đặt cọc bảo đảm ở đây là tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, tại thời điểm đặt cọc thì tài sản này chưa hình thành và chưa đủ điều kiện để đưa ra giao dịch. Trong khi đó, bên cho thuê là doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thực hiện hoạt động giao dịch cho thuê, đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai nên bắt buộc phải theo quy định chuyên ngành là Luật Kinh doanh BĐS. Do đó, việc đặt cọc trong trường hợp này là chưa phù hợp với quy định của pháp luật.

Những rắc rối pháp lý có thể gặp phải

Luật sư Trần Đức Phượng phân tích, ở những dự án cho thuê dài hạn khi giao dịch cho thuê chưa đủ điều kiện theo Luật Kinh doanh BĐS, chính chủ đầu tư này sẽ chịu áp lực bị hủy hợp đồng, giao dịch bị vô hiệu đối với giao dịch giữ chỗ, đặt cọc, hợp đồng thuê từ phía người thuê khi họ không còn thấy lợi ích, không đảm bảo chắc chắn việc thuê.

Công trình không phải là nhà ở, không phải là dự án nhà ở nên người thuê không được đăng ký cư trú (cấp hộ khẩu, chuyển khẩu đến) nên người thuê gặp khó khăn khi tham gia các giao dịch khác (đăng ký cho con em đi học, xác nhận của chính quyền địa phương,…).

Khác với hợp đồng mua nhà ở người mua phải đóng phí bảo trì ban đầu 2%, người thuê không phải đóng tiền bảo trì nhưng suốt quá trình thuê sẽ rất khổ và ức chế nếu công trình hư hỏng, xuống cấp thì phải trông chờ hoàn toàn vào ý kiến, tài chính của bên cho thuê trong việc sửa chữa khắc phục. Người thuê phải nộp phí quản lý hàng tháng, dịch vụ trông giữ xe, giá điện nước nhưng mức giá, chất lượng dịch vụ, việc sử dụng không gian chung hoàn toàn phụ thuộc vào sự quyết định của bên cho thuê.

Theo quy định pháp luật, người thuê không được quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê, phân chia quyền thuê nên việc chuyển nhượng hợp đồng thuê dễ bị vô hiệu, việc phân chia quyền thuê đối với trường hợp nhiều người cùng ký hợp đồng thuê hoặc phân chia tài sản chung của vợ chồng chỉ được tính trên số tiền thuê đã trả trước mà không được tính đến giá trị kinh tế từ quyền thuê.

Công trình xây dựng trên đất quốc phòng và hình thức thuê nên việc thu hồi có thể xảy bất kể khi nào Bộ Quốc phòng có quyết định thay đổi việc khai thác công trình, khi đó người thuê chỉ được yêu cầu bên cho thuê theo hợp đồng nhưng hợp đồng thuê bị vô hiệu vì lý do chủ thể, đối tượng thuê không phải là nhà ở, mục đích hợp đồng (thuê để ở) không thực hiện được,… thì người thuê chỉ được nhận lại một phần số tiền đã giao mà không được kèm khoản phạt, bồi thường nào.

Riêng về dự án Charmington La Pointe, luật sư Phượng nhận định: “Có thể thấy việc sử dụng trong 43 năm của người thuê chỉ được đảm bảo bằng hợp đồng thuê là rất khó và không chắc chắn để các bên thực hiện trong khoảng thời gian dài, cùng với sự biến động từ chính các bên (Bộ Quốc phòng, chủ sở hữu công trình, bên cho thuê, bên thuê) không thể dự tính trước, mặt khác ngay từ đầu đã có những giao dịch không theo quy định Luật Kinh doanh BĐS, công trình chưa được xây dựng, thông tin mập mờ tất yếu sẽ làm cho người trót giao dịch sẽ còn lo lắng, hồi hộp, bất an bây giờ và theo suốt 43 năm nữa”.

Phạm Thịnh