Quyết định của Hà Nội về phí chung cư không có tính bắt buộc?

Sau khi VnEconomy đăng tải bài viết “ Keangnam trả quyền điều hành chung cư: Một góc nhìn khác ”, tòa soạn đã nhận được nhiều ý kiến trao đổi xung quanh nội dung bài viết, trong đó có ý kiến của Sở Xây dựng Hà Nội.

Chỉ là “tạm thu”

Để rộng đường dư luận, chúng tôi xin trích đăng lại những nội dung chính trong văn bản này.

Trong văn bản gửi tới VnEconomy, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết rằng m ức trần phí quản lý nhà chung cư 4.000 đồng/m2 chỉ là “tạm thu”. Cụ thể, theo Sở Xây dựng Hà Nội, căn cứ để ban hành mức phí 4.000 đồng là Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng, theo đó “trường hợp xảy ra tranh chấp về giá dịch vụ nhà chung cư thì doanh nghiệp quản lý vận hành được tạm thu theo mức giá trần hoặc giá trong khung giá dịch vụ nhà chung cư do UBND cấp tỉnh ban hành cho đến khi giải quyết xong tranh chấp”.

Như vậy,

Cơ quan này cũng nhấn mạnh rằng việc ban hành Quyết định số 4520 về mức phí dịch vụ đã được tiến hành sau một quá trình khảo sát và nghiên cứu đầy đủ, không phải chỉ là vì kiến nghị của đại diện cư dân các tòa chung cư ngay trước thời điểm ban hành.

Sở cũng cho hay do trong thực tiễn đã nhận được nhiều đơn thư liên quan đến tranh chấp về giá dịch vụ chung cư nên ngay trong Quyết định 4520 cũng đã đề ra lộ trình tiếp tục hoàn thiện chính sách về quản lý giá dịch vụ nhà chung cư.

Cụ thể, trong quyết định này đã giao cho Sở Xây dựng chủ trì phối hợp các ngành liên quan tiếp nhận, tổng hợp các khó khăn, vướng mắc trong quản lý giá dịch vụ nhà chung cư, lập kế hoạch kiểm tra việc thực hiện giá dịch vụ nhà chung cư làm cơ sở xây dựng điều chỉnh giá cho phù hợp với tình hình thực tế, trình UBND thành phố xem xét, quyết định.

Cơ quan này cũng khẳng định “việc xây dựng đề án về phí dịch vụ và giá trần giá dịch vụ nhà chung cư là nội dung công việc được thực hiện công phu, theo từng bước” và “thời gian để xây dựng giá dịch vụ nhà chung cư là 2 năm và vẫn tiếp tục xây dựng, khảo sát bổ sung, hoàn thiện”.

Văn bản của Sở Xây dựng cũng nhấn mạnh rằng đất nước đang trong quá trình phát triển và đô thị hóa rất nhanh, các chính sách đôi lúc chưa theo kịp thực tế dẫn đến nhiều mâu thuẫn phát sinh trong thực tế chưa được giải quyết kịp thời. Việc tranh chấp về giá dịch vụ nhà chung cư đã diễn ra từ trước năm 2005 (năm Luật Nhà ở ra đời), nhưng đến nay vẫn chưa có đủ các quy định, chế tài cần thiết để đưa việc quản lý chung cư vào nền nếp.

Do đó, việc ban hành Quyết định 4520 là để “các bên liên quan có cơ sở đàm phán, có thông tin minh bạch và rõ ràng hơn đến với từng người dân” và “Hà Nội là địa phương đầu tiên trong cả nước ban hành giá dịch vụ nhà chung cư”.

Sở cũng chia sẻ quan điểm với VnEconomy rằng: “Minh bạch và chuyên nghiệp hóa hoạt động chung cư là con đường tất yếu phải đi theo, nhất là trong bối cảnh phát triển nhà chung cư vẫn là một mục tiêu quan trọng trong chiến lược nhà ở của Hà Nội và cả nước”.

Có “chơi chữ”?

Thông điệp mà văn bản của Sở Xây dựng gửi tới VnEconomy là khá rõ ràng: mức phí 4.000 đồng như trong Quyết định 4520 chỉ là “tạm thu” và điều đó không có nghĩa là các chủ đầu tư bắt buộc phải áp dụng.

Nhưng có phải chính vì vậy, việc cư dân Keangnam căn cứ vào quyết định này để phản đối chủ đầu tư sẽ là không có cơ sở?!

Điều này đang khiến cho câu chuyện tranh chấp về phí chung cư dường như đang trở nên phức tạp thêm. Quyết định 4520 nói trên đã được ban hành căn cứ vào 9 văn bản pháp lý liên quan khác và ngay tiêu đề đã ghi rõ là “phê duyệt đề án giá dịch vụ nhà chung cư và ban hành giá trần giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội”. Tiêu đề này khiến cho cả phía người dân và chủ đầu tư hiểu theo hướng đây là quy định bắt buộc để thực hiện và trên thực tế cư dân tại Keangnam đã hiểu theo hướng này.

Đi vào chi tiết, Quyết định 4520 nói rõ là đối với “các loại dịch vụ chưa có hoặc có nhưng chưa đủ thành phần công việc (về tần suất, chất lượng) trong giá dịch vụ nhà chung cư” thì “người sử dụng dịch vụ và doanh nghiệp tổ chức quản lý vận hành, cung cấp dịch vụ có trách nhiệm thỏa thuận với nhau theo đúng các quy định hiện hành”.

Mặt khác, quyết định này cũng nói rằng mức phí 4.000 đồng được áp dụng đối với thành phần công việc bao gồm: “quét dọn, vệ sinh diện tích công cộng của tòa nhà đảm bảo sạch, gọn (1 ngày 1 lần); quản lý, vận hành các phương tiện kỹ thuật của tòa nhà (gồm thang máy, máy phát điện, hệ thống camera an ninh, doorphone, hệ thống kỹ thuật khác) theo quy định của nhà sản xuất và chuyên ngành; tổ chức diễn tập an toàn phòng chống cháy nổ (1 năm 1 lần)…”.

Trao đổi với VnEconomy, một luật sư giấu tên nói Quyết định 4520 là rất “kín kẽ” về pháp lý, tuy nhiên tự thân nó sẽ đẩy các bên tranh chấp vào tình thế tranh chấp kéo dài, vì nó không mang tính bắt buộc và tính bỏ ngỏ của các điều khoản khá cao.

Lấy ví dụ, nếu công ty Keangnam-Vina chứng minh được rằng gói dịch vụ của họ là nhiều hơn so với “thành phần công việc” theo quy định trong Quyết định 4520, họ có quyền yêu cầu cư dân thỏa thuận với họ về phí chung cư.

Trong khi đó, theo một chuyên gia về quản lý bất động sản, về mặt định nghĩa, “quét dọn, vệ sinh diện tích công cộng của tòa nhà đảm bảo sạch, gọn (1 ngày 1 lần)” tự thân nó đã là một khái niệm khá mơ hồ: nếu chủ đầu tư cho rằng họ “lau nhà” khác với “quét dọn, vệ sinh”, nên dịch vụ của họ đã là “vượt trội” so với quy định của thành phố.

Quan điểm của VnEconomy, như đã đề cập trong các bài viết về chủ đề này gần đây, là ủng hộ việc minh bạch và chuyên nghiệp hóa hoạt động quản lý chung cư, coi đó là con đường tất yếu phải đi theo để tránh các tranh chấp như trường hợp Keangnam. Chúng tôi sẽ tiếp tục cập nhật những thông tin mới nhất về vấn đề này.