Nới mà không nới

Tuần qua, Ngân hàng Nhà nước đã áp dụng trần lãi suất huy động 12%, giảm từ mức 13%. Theo đó, nhiều ngân hàng thương mại đã công bố giảm cả lãi suất đầu vào lẫn đầu ra. Đặc biệt, cả người mua và người bán bất động sản sẽ được vay vốn trung, dài hạn với lãi suất thông thường chỉ từ 16%, thấp hơn nhiều so với mức 22-25% trước đây. Tuy nhiên, một số chuyên gia kinh tế cho rằng người mua nhà sẽ không vay được với mức lãi suất 16%, mà cao hơn nhiều. Ngay cả với mức 16%/năm, cũng không có nhà đầu tư nào dám vay để mua nhà đất.

“Đố ai vay được tiền để mua bất động sản khi phải trả lãi vay 18-19%/năm là ít. Làm gì ra tiền để có thể trả được mức lãi suất đó?”, Tiến sĩ Lê Đăng Doanh, chuyên gia kinh tế, nhận xét.

Lãnh đạo của một ngân hàng thương mại cổ phần có trụ sở tại Hà Nội (không muốn nêu tên) cũng cho rằng lãi suất cho vay để mua bất động sản mà trên 10% là rất cao. Giá một căn hộ tại Việt Nam không hề rẻ, nhất là ở khu vực thành thị. Trong khi đó, thu nhập của phần lớn người có nhu cầu nhà ở thực sự lại có giới hạn. Giả sử lãi suất cho vay mua nhà giảm về 10%, cứ vay 1 tỉ đồng, mỗi năm trả 100 triệu đồng tiền lãi vẫn là nhiều. Theo cách phân tích này, mức lãi suất cho vay 16,5% của Eximbank, hay 16% của BIDV đối với người mua nhà là khó khả thi. Đặc biệt với Eximbank, mức lãi suất 16,5%/năm chỉ dành cho những người thu nhập thấp vay mua nhà.

Hơn nữa, theo ông Doanh, chưa có dấu hiệu giá nhà giảm mạnh. Lẽ ra lúc này chỉ có các chủ đầu tư bất động sản chủ động giảm giá nhà thì thị trường mới có thể rục rịch. Nhưng có lẽ họ còn mong có lực đỡ ngầm nào đó.

Lực đỡ ngầm đó là chính sách cho vay cởi mở này chăng? Nếu nhìn vào mức lãi suất giảm mạnh, nhiều người có thể cho rằng các chủ đầu tư lần này sẽ dễ dàng thoát hiểm. Thế nhưng, giảm là một chuyện, vay được hay không lại là chuyện khác. Theo ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, với mức lãi suất thực trên dưới 20%/năm, chủ đầu tư rất khó tiếp cận vốn vay. Thêm vào đó, trước đây, hầu hết các chủ đầu tư đều đã thế chấp tài sản để vay mượn. Vì vậy, chỉ một động thái giảm lãi suất mà không đi kèm biện pháp cụ thể, rất khó để chủ đầu tư vay được vốn. Đó là chưa nói đến chuyện nhiều ngân hàng thương mại vẫn coi bất động sản là lĩnh vực rủi ro, nên không dễ dàng cho vay.

Một vấn đề khác liên quan đến chủ đầu tư là lúc này họ có thể tận dụng cơ hội để đảo nợ và yên tâm giữ giá bất động sản, vì các ngân hàng thương mại có thể sẽ cơ cấu lại các khoản vay. Vị lãnh đạo ngân hàng nói trên cũng cho rằng đây là thời điểm thích hợp để đảo nợ để được hưởng lãi suất thấp hơn. Nhưng thực tế có đảo được nợ hay không còn phụ thuộc nhiều yếu tố khác. Ngân hàng chỉ chấp nhận cho đảo nợ hay tái cấu trúc nợ khi chi phí vốn của ngân hàng thấp. Trong khi đó, thị trường địa ốc còn rất lình xình, đầu ra gặp khó thì việc đảo nợ là không dễ. Hơn nữa, đảo nợ có lợi nhiều cho người đi vay chứ không phải người cho vay (sau đảo nợ, lợi nhuận của ngân hàng sẽ giảm đi vì lãi suất cho vay đã thấp hơn trước).

Thế nhưng, theo ông Cường, Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, có thể các ngân hàng sẽ chấp nhận cho đảo nợ để chuyển các khoản nợ xấu sang một trạng thái khác một cách hợp pháp theo hướng có lợi cho ngân hàng (làm sạch nợ xấu). Thực tế là câu chuyện đảo nợ đã được nhắc nhiều những năm vừa qua mỗi khi các khách hàng vay gặp khó khăn.