Qua chín tháng đầu năm nay, thị trường bất động sản vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng từ khi phục hồi vào cuối năm 2013 nhưng đã có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những nhân tố bất ổn.

Nhung bat on tiem an - Anh 1

Theo thống kê của NHNN, đến hết tháng 8-2016, dư nợ cho vay các hoạt động khác (bất động sản nằm trong nhóm này) là 1.878.173 tỉ đồng, chiếm 36,8% tổng dư nợ đối với toàn bộ nền kinh tế. Ảnh TL

Đó là quan điểm được thể hiện trong báo cáo về thị trường bất động sản chín tháng đầu năm của Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA). Hiệp hội này cho rằng nếu không được xử lý kịp thời thì các bất ổn trên thị trường có thể gây tác động xấu hơn, không chỉ với người mua nhà, nhà đầu tư, doanh nghiệp phát triển bất động sản, nhà thầu, nhà cung cấp vật tư thiết bị, các ngân hàng thương mại, công nhân lao động (do ngành bất động sản tiêu thụ nhiều sản phẩm của các ngành kinh tế khác)... mà còn gây bất ổn kinh tế vĩ mô.

Các bất ổn đó là gì?

Thứ nhất, có sự lệch pha cung - cầu trên thị trường, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp. Phân khúc thị trường bất động sản cao cấp đang có sự tăng trưởng rất lớn. Rất nhiều các dự án bất động sản cao cấp, các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có dấu hiệu cung vượt cầu. Tại TPHCM, ngoài khu trung tâm thành phố và khu đô thị Nam Sài Gòn, đang hình thành thêm một khu vực mới - tập trung phát triển các dự án bất động sản cao cấp. Đó là khu phía Đông (từ bờ Tây sông Sài Gòn thuộc quận Bình Thạnh, quận 1, quận 4, sang quận 2 và một phần quận 9, quận Thủ Đức) và một số dự án cao cấp tại các quận 6, Tân Phú, Tân Bình, Phú Nhuận.

Về nguồn cung nhà ở trong chín tháng đầu năm 2016, Sở Xây dựng TPHCM đã công nhận 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn với quy mô 24.461 căn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%), và 999 nhà thấp tầng nhưng trong đó phần lớn là sản phẩm bất động sản trung cao cấp và cao cấp; thiếu nhà ở thương mại quy mô 1-2 phòng ngủ, giá bán vừa túi tiền; rất thiếu sản phẩm căn hộ nhà ở xã hội, căn hộ nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Toàn thành phố chỉ có tám dự án nhà ở xã hội. Bài toán nhà ở cho số đông người có thu nhập thấp trong xã hội, trước hết là người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư, phân khúc thấp nhất dành cho người thu nhập thấp, trung bình chưa được giải đáp.

Phải giải quyết cho được bài toán nhà ở cho số đông người có thu nhập thấp trong xã hội; phải loại trừ được lợi ích nhóm, phải loại trừ được hiện tượng “lobby” chính sách.

Thứ hai, gia tăng lớp nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi rất nhanh trên thị trường. Nhóm này mua để cho thuê, nhưng phần lớn mua để bán lại kiếm lời, nhất là trong phân khúc thị trường bất động sản cao cấp và phân khúc trung bình khá, chiếm khoảng trên dưới 50% tùy theo dự án. Ngay cả đối với đối tượng là người nước ngoài đã mua nhà tại TPHCM, qua khảo sát của Công ty CBRE, thì chủ yếu nhằm để đầu tư, kinh doanh (38% mua để cho thuê; 21% mua để bán lại; chỉ có 29% mua để ở). So sánh với thời điểm bong bóng bất động sản năm 2007, khi đó tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp chiếm đến khoảng 70%, là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “bong bóng”, thì tỷ lệ này hiện nay đã trên dưới 50%, cũng rất đáng quan ngại. Riêng trong phân khúc nhà ở bình dân, căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán hợp túi tiền thì ít hấp dẫn nhà đầu tư thứ cấp (chỉ chiếm khoảng trên dưới 5%) vì tỷ suất sinh lợi thấp.

Thứ ba, có sự tăng trưởng tín dụng cao và tăng nợ xấu trong quí 3 năm nay. Đến hết chín tháng đầu năm thì tăng trưởng tín dụng đã đạt 10,64% so với cuối năm 2015, trong đó, tăng trưởng tín dụng tiền đồng là 11,65%. Riêng tại TPHCM, tăng trưởng tín dụng đạt 13,26% so với cuối năm 2015, tăng gấp 1,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Nợ xấu trên địa bàn thành phố đã chiếm khoảng 3,8% tổng dư nợ, khá cao so với mục tiêu nợ xấu dưới 3% của Chính phủ. “Mặc dù tăng trưởng tín dụng đến nay vẫn còn thấp so với chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2016 là khoảng 18-20% và vẫn còn thấp so với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng trên 37% vào thời điểm “bong bóng” bất động sản năm 2007 nhưng Ngân hàng Nhà nước cần điều chỉnh dòng vốn tín dụng vào thị trường bất động sản trên cơ sở đánh giá tính khả thi của từng dự án và cần quan tâm đến chất lượng tín dụng cũng như kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích”, theo HoREA.

Thứ tư, chất lượng các sản phẩm bất động sản còn nhiều vấn đề. Điều kiện đảm bảo an toàn, và các tranh chấp trong chung cư còn diễn biến phức tạp. Các tranh chấp chủ yếu liên quan đến việc tổ chức đại hội chung cư, bầu ban quản trị; quản lý, sử dụng diện tích thuộc sở hữu chung (sân, bãi giữ xe, nhà sinh hoạt cộng đồng, phần diện tích kinh doanh...); mức thu và sử dụng phí quản lý vận hành chung cư; phí bảo trì chung cư; về việc chủ đầu tư thế chấp căn hộ đã bán cho người tiêu dùng; kéo dài, không làm sổ đỏ cho người mua nhà; chung cư chưa đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng nhưng đã đưa dân vào ở... Theo số liệu của Sở Cảnh sát phòng cháy, chữa cháy thì chỉ có 366 trong số 682 chung cư (chiếm 53,6%) được nghiệm thu hệ thống phòng cháy, chữa cháy, còn lại đều chưa được nghiệm thu.

Tất cả các vấn đề khiến người tiêu dùng bất an, tác động tiêu cực đến quá trình phục hồi và tăng trưởng của thị trường bất động sản.

“Yêu cầu bức xúc của nền kinh tế đòi hỏi phải tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, đi đôi với việc đổi mới tư duy để phát triển mạnh mẽ nền kinh tế thị trường, trong đó có thị trường bất động sản, giải quyết cho được bài toán nhà ở cho số đông người có thu nhập thấp trong xã hội; phải loại trừ được lợi ích nhóm, phải loại trừ được hiện tượng “lobby” chính sách”, theo HoREA.