Nhiều vướng mắc trong việc cấp sổ đỏ

Ngày 12/4/2012, Ông Trần Hùng Phi- Cục trưởng Cục Đăng ký và Thống kê, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường); Ông Lê Thanh Nam- Trưởng phòng Đăng ký và Thống kê đất đai, Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội; Luật sư Nguyễn Đăng Quang- Trưởng văn phòng Luật sư Đăng Quang và cộng sự đã có buổi tọa đàm về vấn đề: “Cấp sổ đỏ - những vấn đề vướng mắc”.

- Thưa ông, thời gian vừa qua có nhiều nơi mong muốn cấp sổ đỏ nhưng lại chưa được cấp và ngược lại nhiều nơi đã được làm sổ đỏ rồi nhưng người dân lại không muốn lấy vì sợ phải nộp thuế. Vậy thành phố HN đã giải quyết vấn đề này như thế nào?

Ông Lê Thanh Nam.

Ông Lê Thanh Nam: Đây là thực trạng của Hà Nội. Hiện nay, lượng giấy chứng nhận tồn đọng ở Hà Nội, đã ký rồi nhưng chưa cấp rất nhiều. Lượng hồ sơ tồn đọng ở cơ quan nhà nước rất lớn và lượng trường hợp chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cũng nhiều. Trong đó có trường hợp người dân không muốn làm thủ tục, chưa muốn làm thủ tục. Có trường hợp, cấp giấy rồi mà người dân chưa muốn nhận vì lý do về nghĩa vụ tài chính rất lớn.

Ngoài ra cũng có những nguyên nhân khác nữa nhưng cái chính vẫn là về tài chính. Khách quan là vì chưa có điều kiện kinh tế còn có những lý do khác. Hiện nay, về vấn đề pháp luật, trong 2 năm vừa qua thì chúng tôi đã cùng với Bộ Tài chính rà soát, sửa đổi, hoàn thiện rất nhiều điểm. Trong đó có cắt giảm, ghi nợ, thậm chí miễn thu rất lớn. Tuy nhiên, định hướng chung là nghĩa vụ tài chính cũng phải gắn như thế nào để đảm bảo công bằng. Thời gian tới, chúng tôi vẫn tiếp tục rà soát để những gì thuộc về quyền lợi chính đáng như người dân sử dụng không giấy tờ nhưng nguồn gốc hoàn toàn hợp pháp thì cũng định hướng để đảm bảo công bằng, cũng như những trường hợp có giấy tờ. Còn những trường hợp thực sự là người dân lấn chiếm, vi phạm, chuyển mục đích sử dụng đất thì chúng ta cũng không nào loại trừ những trường hợp đó được. Nếu không, tình trạng vi phạm luật đất đai cũng ngày càng gia tăng.

Đối với các thủ tục hành chính của UNND TP hướng dẫn cũng như văn bản của luật ban hành thì các thủ tục hành chính cho nội dung cá nhân thì quyết định 117 của UBND TP ban hành quy định rất chi tiết các trình tự thủ tục cũng như các bước của các cấp, hội đồng, các xã rồi các quận huyện thực hiện công tác câp giấy nhận và xét duyệt. Đối với các nội dung thì theo phản ảnh chúng tôi nắm được của một số hộ dân khi mà liên hệ với các cơ quan TNMT hay cấp xã, cấp quận thì vẫn khó khăn nhưng mà theo thủ tục công bố niềm yết thì đến thời điểm này đã cấp được 92 giấy chứng nhận trên toàn thành phố, chiếm 92% đã cấp. Còn 8% thì tương đối khó, còn trong quá trình nộp hồ sơ thì cần có những cái mà thủ tục cần phải bổ sung. Còn với các hồ sơ đã đầy đủ thủ tục và cơ quan TNMT tiếp nhận thì sẽ có ngày trả kết quả. Đối với dạng hồ sơ này thì cấp TNMT thực hiện đúng theo quy định của pháp luật là đúng ngày giờ phải trả kết quả cho dân. Theo chỉ đạo của cơ quan thành phố thì đối với các trường hợp này thì có gây khó khăn hoặc sẽ có cơ quan chuyên môn xử lý.

Còn đối với chức bạ là theo thông tư, quy định của tài chính thuế là đối với lệ phí chức bạ là phải nộp ngay cho nên có những quận huyện ở vùng xa như huyện xa, xã xa là dân không đến nhận được, đó là lý do của quy định chức bạ. Theo quy định bây giờ thì trước là 0.5, giờ là 1.5 nhưng đó cũng là số tiền lớn đối với các bà con cho nên các hộ dân được cấp giấy chứng nhận thì không lên lấy giấy chứng nhận. Gần đây chính phủ quy định đối với các chức bạ cũng đã được ghi nhận nợ. Đối với các cơ quan TNMT thì các quận huyện cũng đang ghi nhận những thông báo để trả ngay chứng nhận về cho các hộ dân.

- Thực tế cho thấy một số địa phương trên địa bàn Hà Nội mà ở đây trực tiếp là cấp phường đã thiếu kiểm tra, thực hiện không đúng quy định, trình tự về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, dẫn đến cấp giấy chứng nhận không đúng quy định và gây bức xúc trong nhân dân. Về vấn đề này ông nghĩ sao? Với những quy định chặt chẽ đưa ra để xử lý đã đủ tính thuyết phục, răn đe với đội ngũ, những người làm công tác đất đai và với những người có nghĩa vụ phải nộp thuế?

Ông Trần Hùng Phi.

Ông Trần Hùng Phi (Cục trưởng Cục đăng ký thống kê, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN-MT): Hệ thống pháp luật bao gồm rất nhiều loại pháp luật, trong đó có luật đất đai và luật tổ chức bộ máy của nhà nước, trong đó đều quy định rất cụ thể xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật đối với công chức nhà nước, hệ thống cơ quan nhà nước trong thực hiện nhiệm vụ. Tuy nhiên, thực sự để áp dụng thực hiện những quy định đó thực là rất khó. Khó cơ bản nhất là vấn đề phát hiện những trường hợp vi phạm. Nghe dư luận thì rất nhiều mà chúng tôi rất nhiều lần tổ chức kiểm tra nhưng trên thực tế hầu như cũng không phát hiện được.

Việc cấp giấy lần đầu thì gắn với việc công nhận lịch sử, giải quyết những tồn tại lịch sử để lại mà qua một thời gian rất dài chúng ta buông lỏng quản lý. Việc quan tâm đến quản lý đất đai trong chính quyền các cấp là chưa tốt, vì vậy, việc vi phạm luật đất đai là rất nhiều. Đặc biệt là Hà Nội, nhất là vùng ven ngoại ô vi phạm rất lớn. Để mà công nhận lịch sử này buộc phải xem xét rất nhiều vấn đề như là nguồn gốc sử dụng, giấy tờ pháp lý rồi tình trạng tranh chấp, hiện trạng sử dụng. Những cái đó phải do chính quyền cơ sở, chính quyền cấp xã cung cấp. Cơ quan cấp trên không thể nào nắm bắt được. Mà trong hệ thống pháp luật buộc phải có ý kiến xác nhận của cấp xã, cụ thể người trực tiếp là cán bộ xã cùng hội đồng đăng ký và trong trường hợp cần thiết phải lấy ý kiến dân cư. Quy định rất cụ thể như vậy nhưng trên thực tế không phải nơi nào cũng làm tốt, mà không phải chỗ nào lấy ý kiến cũng làm đúng. Nó phát sinh những vấn đề bất cập. Tự nhiên, cán bộ cấp xã lại có vai trò rất lớn trong việc thẩm tra đất đai. Chỉ cần lệch một chút là nghĩa vụ tài chính với người dân rất lớn. Đấy là cái phát sinh tình trạng tham nhũng.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì với đô thị, buộc phải nộp trực tiếp ở văn phòng đăng ký. Phòng đăng ký sẽ trực tiếp đi tham vấn, đi tìm hiểu, đi lấy ý kiến với cán bộ phường. Còn, tuy nhiên, trên thực tế như Hà Nội thì hiện nay thủ tục là vẫn nộp trực tiếp ở phường. Đây là điều mà trong thời gian tới Hà Nội cần phải sửa.

Thực sự thì hệ thống pháp luật có rất nhiều loại khác nhau. Trong đó có cả luật đất đai cũng như bộ máy nhà nước, quy định rất rõ trách nhiệm. khó cơ bản là phát hiện ra những trường hợp vi phạm. dư luận nói rất nhiều nhưng thực tế thì không phát hiện được. Một thời gian rất dài chúng ta buông lỏng quản lý.

Nhất là vùng ven ngoại ô HN, vi phạm rất lớn. Buộc phải xem nhiều vấn đề như tình trạng tranh chấp, hiện trạng sử dụng, giấy tờ để lại… trong hệ thống pháp luật buộc phải có ý kiến của chính quyền cấp xã.

- Theo Nghị định 84 năm 2007, kể từ ngày 1/1/2008, người sử dụng đất phải có “sổ đỏ” mới được giao dịch. Thế nhưng hiện nay tại TP Hà Nội, việc xin cấp “sổ đỏ” nhanh hay chậm không chỉ phụ thuộc vào thời điểm đương sự nộp hồ sơ hợp lệ mà còn lệ thuộc rất lớn vào cơ quan cấp giấy với hàng loạt thủ tục hành chính? Ông nghĩ sao về vấn đề này?

Luật sư Nguyễn Đăng Quang.

Nhưng quả thực, không đơn giản chút nào. Bởi vì thủ tục hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và gắn với các tài sản khác phải căn cứ vào điều 136, Nghị định 181 năm 2004 quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm rất nhiều các loại giấy tờ. Ví dụ như, đơn xin đề nghị cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn với đất và các loại giấy tờ được quy định tại khoản 1, 2, 5 điều 50 của Luật Đất đai, các giấy tờ liên quan đến hộ tịch, rồi các giấy tờ liên quan đến tình trạng hôn nhân,… thì có đủ các giấy tờ thủ tục đó khi mang đi đến làm thủ tục nộp cho bộ phận một cửa thì nộp được cũng khó.

Khi nộp được, khi có giấy hẹn đến nhận kết quả thì thường xuyên lỗi hẹn. Cho nên, có không ít người dân phàn nàn về thực trạng này đối với thủ tục hành chính.

- Đại diện về phía Hà Nội, vậy ông Nam có ý kiến như thế nào về những ý kiến của luật sư Đăng Quang?

Ông Lê Thanh Nam: Đến thời điểm này, đây là một bất cập của Hà Nội cũng như của các địa phương khác. Theo quy định về thủ tục hành chính, tất cả các hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân đến giao dịch phải thông qua một cửa. Ở cấp quận, huyện thực hiện cơ quan một cửa. Nhưng cơ quan này lại thuộc văn phòng của ủy ban. Còn cơ quan tài nguyên môi trường, theo quy định lại không được tiếp nhận hồ sơ trực tiếp, trong Nghị định 88 yêu cầu. Điều này đang trái với hai luật. Điều này Chính phủ đã chỉ đạo và Bộ TNMT cũng có kiến nghị, trong thời gian tới sẽ điều chỉnh lại.

Khi người dân đến nộp hồ sơ, người tiếp nhận hồ sơ cũng chưa có đầy đủ chuyên môn vì nó thuộc khối văn phòng. Đối với Hà Nội cũng đã có chỉ đạo các địa phương phối hợp các việc này rất nhịp hàng. Ví dụ như tại Từ Liêm, phòng TNMT sẽ phối hợp cụ thể với cơ quan một cửa để cử cán bộ sang và hướng dẫn chi tiết một lần. Các hộ dân không phải đi lại lần thứ hai nữa. Khi đã nộp hồ sơ đầy đủ, đúng thủ tục, đúng ngày giờ hẹn sẽ có kết quả. Tuy nhiên, trên cả nước thì điều này chưa được thống nhất.

Thực tế, cơ chế một cửa, nộp qua văn phòng nhưng bộ phận này làm rất nhiều việc khác từ tư pháp đến đăng ký kết hôn… không chỉ mỗi việc liên quan đến đất đai nên cán bộ tiếp nhận không có đầy đủ chuyên môn. Khi đó, một số hộ dân đến nộp nhưng lại phải quay lại bổ sung hồ sơ.

Trong thời gian tới, Chính phủ sẽ có chỉ đạo, chính xác là Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã có chỉ đạo các bộ liên quan cần phối hợp để chỉnh sửa sớm.

- Về vấn đề này, phía Tổng cục chỗ ông Phi có ý kiến như thế nào ạ?

Ông Trần Hùng Phi: Về thủ tục cấp giấy lần đầu, hiện nay, như anh Quang nói là theo điều 135, 136 của Nghị định 181 và hiện nay được quy định tại Nghị định 88 đã quy định cho từng loại thủ tục khác nhau, nhưng nhìn chung giấy tờ không nhiều.

Có 3 loại giấy tờ đặc thù. Một là đơn; Hai là giấy tờ về nguồn gốc; Ba là giấy tờ về nghĩa vụ tài chính liên quan. Hồ sơ chỉ có thế thôi.

Còn thực tế, tại Hà Nội có yêu cầu nộp thêm một số giấy tờ khác. Nhưng theo quy định người dân chỉ phải xuất trình, còn Hà Nội yêu cầu phải photo và nộp. Tất nhiên, trong một số giao dịch về chuyển quyền như thừa kế hoặc tặng, cho thông thường vẫn phải có những giấy tờ đó. Nói chung, trong cấp giấy lần đầu không có những quy định như thế này.

Tại một số nơi chúng tôi đi kiểm tra, cũng có trường hợp cán bộ thu hồ sơ nói dân nộp thì cứ nhận. Trong khi đó, về nguyên tắc quy định đã không yêu cầu thu thì nộp cũng không thu. Có nơi còn bắt dân nộp cả sổ hộ khẩu bản sao có công chứng. Đó chính là những yếu tố gây phiền hà, không cần thiết, khiến tâm lý người dân thêm ức chế vì sự phiền hà.

Thứ nữa, về việc thực hiện thủ tục, so với mặt bằng chung, Hà Nội phức tạp hơn các nơi khác và còn chưa thống nhất trên các quận. Thậm chí có quy định nhưng khi dân nộp, phường xã vẫn không nhận với lý do không phải mẫu của phường, xã. Điều này, Hà Nội phải kiểm tra và xử lý triệt để.

Cạnh đó, còn có tình trạng, hiện nay cả nước áp dụng cơ chế một cửa, tức là dân chỉ nộp hồ sơ một nơi, nhận kết quả một nơi, thậm chí nghĩa vụ tài chính cũng nộp tại đó, chứ không phải dân tự đem hồ sơ đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. Điều này, riêng Hà Nội chưa làm được.

Thời gian vừa qua, chúng tôi đã kiểm tra và đã có ý kiến với Ủy ban Thành phố. Vừa rồi, chúng tôi được biết, Thành phố cũng đang chỉ đạo quyết liệt để kiểm tra các quận, huyện để xử lý và hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật. Hy vọng trong thời gian tới, Hà Nội có chuyển biến tích cực hơn.

- Thưa Luật sư Đăng Quang, là người hằng ngày tiếp xúc trực tiếp với rất nhiều loại giấy tờ và những người dân với các vụ việc rất cụ thể. Theo ông, những loại giấy tờ mà như hai vị khách mời vừa nêu, theo ông nếu bỏ đi hoặc thêm vào thì có tính tính pháp lý có chắc chắn hơn hay sẽ như thế nào?

Luật sư Nguyễn Đăng Quang: Theo tôi, như ông Phi nói, trên Tổng cục quy định những giấy tờ đơn giản thì rất là tốt. Tuy nhiên, dù quy định giấy tờ đơn giản nhưng cũng vẫn phải đảm bảo những quy định pháp lý chung để tránh tình trạng có một số người lợi dụng kẽ hở của pháp luật để làm bừa.

- Vậy khi thủ tục giấy tờ được đơn giản hóa đi thì công tác quản lý sẽ như thế nào?

Ông Trần Hồng Phi: Nói chung, hiện nay công tác cải cách thủ tục hành chính thực hiện thường xuyên. Chính phủ chỉ đạo cho các Bộ, ngành, trong đó Bộ TNMT là một đầu mối hết sức quan trọng vì chiếm lượng lớn thủ tục hành chính và thiết thân với người dân.

Trong năm 2011, Bộ đã ban hành 2 văn bản là Thông tư 16 và 20 xử lý rất nhiều vấn đề liên quan đến giấy tờ. Chúng tôi cũng thường xuyên rà soát những vấn đề thực sự cần thiết, những cái làm bằng chứng để xác định quyền của người dân đến đâu và nghĩa vụ tài chính như thế nào.

Cạnh đó, những giấy tờ như anh Quang nêu như chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu và những giấy tờ khác chỉ làm cơ sở để xem người dân kê khai trên đơn từ đúng chưa. Còn nói chung về nguyên tắc, chúng tôi có quy định là người tiếp nhận phải kiểm tra ngay, sau đó xác nhận những nội dung đã đối chiếu.

Những giấy tờ liên quan đến ủy quyền thì bắt buộc phải nộp vì nó liên quan đến trách nhiệm sau này. Tất nhiên, còn nhiều thủ tục nữa chúng tôi cũng đang cân nhắc sẽ cắt giảm. Nhưng cắt giảm như thế nào thì còn phải bàn bạc. Chúng tôi có tham k hảo ở các nước, đây là vấn đề rất lớn, hệ trọng. Ở nước ngoài, vấn đề này người ta đòi hỏi vấn đề pháp lý rất cao. Nếu mình cắt giảm nhiều quá nó sẽ xuất hiện những hình huống mới, sơ hở về mặt pháp luật mà ta không lường hết được.

- Thưa luật sư Đăng Quang, trong quá trình ông thực hiện công việc của mình, xin ông đưa ra ví dụ về trường hợp nào mà ông cảm thấy vì những thủ tục hành chính khiến cho vụ việc trở nên phức tạp hơn, không giải quyết ổn thỏa được giữa quyền lợi của nhà nước và quyền lợi của người sở hữu mảnh đất?

Luật sư Nguyễn Đăng Quang: Tôi lấy ví dụ gần đây có trường hợp thấy khó xử, mà tư vấn cho họ cũng khó.

Đó là trường hợp bà Đào Thị Bình (số 4, Trương Hán Siêu, phường Trần Hưng Đạo, Hà Nội). Vợ chồng bà Bình mua một căn nhà từ tháng 11/1979, giấy tờ giao kết với nhau bằng giấy viết tay, mua lại của ông Nguyễn Quang Minh. Gia đình bà Bình đã nhập hộ khẩu vào đó và sống thường xuyên từ năm 1979 cho đến nay. Năm 1986, gia đình bà Bình đã đăng ký với Xí nghiệp quản lý nhà quận Hoàn Kiếm bằng tờ khai đăng ký nhà tư nhân.

Đối chiếu với những quy định tại quyết định 117 năm 2009 của UBND Thành phố và Quy định tại điểm D, khoản 1 và khoản 2 điều 50 Luật Đất đai thì bà Bình đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngày 13/12/2011, UBND phường Trần Hưng Đạo có một thông báo, công khai hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà bà Bình. Trong thời hạn 15 ngày không có ai khiếu kiện, thắc mắc gì về diện tích nhà đất thì UBND phường Trần Hưng Đạo sẽ chuyển lên UBND quận Hoàn Kiếm để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong quá trình niêm yết thì phường Trần Hưng Đạo nhận được đơn thư của một hộ cùng có hộ khẩu tại số 4 Trương Hán Siêu đề nghị các cơ quan chức năng không làm thủ tục mua, bán, chuyển nhượng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và không cấp giấy phép xây dựng cho hộ bà Đào Thị Bình vì đang có tranh chấp vì đất đai.

Nhưng trong thực tế, diện tích căn hộ của bà Bình mua lại của ông Minh thì có nguồn gốc chia thừa kế và họ đã thực hiện chia thừa kế theo bản án đã có hiệu lực pháp luật mà các bên được chia thừa kế đã tự nguyện thi hành án với nhau.

UBND phường Trần Hưng Đạo đã căn cứ vào điểm G, khoản 2, điều 4, quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, kèm theo