Phân khúc cao cấp là cụm từ “hot” trên thị trường khi nhà đất có dấu hiệu ấm trở lại. Bất chấp lo ngại từ giới chuyên môn về mất cân đối cung – cầu, chủ đầu tư vẫn háo hức rót vốn vào phân khúc này.

Theo lập luận của các DN, với những vị trí có thể coi là “vàng”, buộc phải nhắm tới phân khúc cao cấp mới mang lại hiệu quả kinh tế bởi chi phí để có được vị trí đất quá cao. Nghịch lý thay, một số dự án mác cao cấp lại đang chuyển thành trung cấp để giảm giá bán.

“Dấu hiệu này chứng tỏ bất động sản (BĐS) hạng sang có vẻ đang hụt hơi sau chặng đua dài, hoặc là chủ đầu tư chơi “chiêu” để đẩy hàng sớm” - GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận định.

Nhiều dự án giảm giá sâu

Từ đầu tháng 10, các “cò” nhà đất tại một số dự án khuấy động thị trường với thông tin giá bán giảm khá sâu, ít nhất cũng hơn 2 triệu đồng/m2, nhiều nhất lên đến 6 - 7 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá mới chỉ xoay quanh mức 20 - 22 triệu đồng/m2, mặt bằng giá cũ 25 - 28 triệu đồng/m2. Bên cạnh mức giá giảm mạnh, các chủ đầu tư còn chuẩn bị các gói kích cầu bằng giải pháp tài chính như hỗ trợ lãi suất, đảm bảo mặt bằng lãi suất thấp trong 1 - 2 năm hoặc trả tiền một lần trên 70% giá trị căn hộ được giảm giá thêm.

Nha cao cap ban gia trung cap: Chieu ha gia de hut khach? - Anh 1

Khách hàng tham khảo thông tin mở bán dự án GoldSilk Complex. Ảnh: Hùng Anh

Lướt qua một số thông tin giảm giá chung cư Park View Residence của Công ty CP Đầu tư và phát triển BĐS Thế Kỷ trên trang rao vặt nhà đất, phóng viên đã liên lạc với “cò” T. - môi giới thuộc sàn Cengroup. Theo T., chủ đầu tư đang có chương trình ưu đãi về giá cho người mua nhà đặt mua trong tháng 11 khi trừ thẳng 200 triệu đồng vào hợp đồng mua bán. Đồng thời hỗ trợ lãi suất 0% trong vòng 24 tháng từ TPBank. Khách hàng muốn hưởng cuộc sống “cao cấp” giá “trung cấp” phải đặt cọc 50 triệu đồng để giữ chỗ trước khi làm hợp đồng.

Trong khi đó, chị Trần Mai (Nguyễn Trãi – Thanh Xuân) cho hay: “Vợ chồng tôi có ý định mua nhà nên tham khảo tại một số dự án, “cò” môi giới í ới suốt. Sáng nay, có “cò” gọi báo: “Chị ơi, dự án Goldsilk Complex bên em giảm sâu, chỉ còn tầm 21 triệu đồng/m2, lại được hỗ trợ vay tối đa 70% giá trị căn hộ với lãi suất 0% tới khi nhận nhà từ Maritime Bank”. Trước đây, hai vợ chồng thấy giá dự án cao quá, xấp xỉ 30 triệu đồng/m2 nên không dám mơ. Đến nay, dự án giảm gần 8 triệu đồng/m2 thì vừa mừng, vừa lo”.

Theo nguồn tin riêng của Kinh tế & Đô thị, dự án BĐS cao cấp một thời Goldsilk Complex của Hanovid và TNR Holdings đang thật sự giảm giá sâu. Trao đổi với “cò” P. - một môi giới của TNR Holdings cho biết, khi Goldsilk Complex đưa ra thị trường được định hướng là sản phẩm cao cấp. Từ vị trí, đơn vị thi công cho đến các nhà thầu đều thuộc các đơn vị thương hiệu nên nhắm đến đối tượng khách hàng đẳng cấp, giá cao đỉnh điểm có khi lên đến 31 triệu đồng/m2. Nhưng sau khi bán hàng một thời gian, chủ đầu tư nhận thấy quận Hà Đông không phù hợp với thị trường cao cấp, dự án bán rất chậm. Vì vậy đã điều chỉnh các chính sách bán hàng nhằm gián tiếp giảm giá để tiếp cận được nhiều đối tượng khách hàng hơn. Cụ thể, khách hàng đặt cọc mua căn hộ chung cư từ 11/10 - 20/11 sẽ được chiết khấu vào căn hộ từ 140 - 210 triệu đồng, giá bán chỉ còn dao động 21 triệu đồng/m2.

Nên theo dõi sát tiến độ

Tuy nhiên, từ thông tin các “cò” cung cấp, anh N. – một nhà đầu tư lâu năm đã phân tích nhiều điểm lấn cấn. Từ khi có thông tin lùm xùm liên quan đến chủ tịch HĐQT TNR, dự án có vẻ thi công cầm chừng. Điều đó được thể hiện ở cam kết bàn giao nhà cho khách hàng vào đầu tháng 5 nhưng đến nay nhà vẫn “bặt vô âm tín”. Từ những căn cứ này, việc giảm giá bán của dự án còn bao gồm nhiều yếu tố khác chứ không đơn thuần là sự chuyển đổi “phân khúc”.

Đồng quan điểm, GS.TSKH Đặng Hùng Võ nhận định, việc mua các dự án chuyển đổi phân khúc từ cao cấp thành trung cấp ở khía cạnh giá bán, khách hàng cần hết sức cẩn trọng. Bởi lẽ, để đạt được danh xưng “cao cấp”, chủ đầu tư đã hoạch định ngay từ đầu với số vốn bỏ ra rất nhiều. Nay tụt hạng, giảm giá, có thể dự án đang gặp “vấn đề”. Không loại trừ khả năng liên quan đến thủ tục pháp lý, năng lực của chủ đầu tư không còn đảm bảo, dẫn đến bị chậm thời gian bàn giao nhà… Do đó cần cẩn trọng quan sát tiến độ dự án thay vì nhảy vào mua.

Lý giải về việc các dự án giảm giá “sốc” do điều chỉnh phân khúc, ông Nguyễn Quốc Khánh - Chủ tịch Liên minh các sàn giao dịch BĐS G5 cho rằng, đây có thể chỉ chiêu thức kinh doanh nhằm thu hút khách hàng mua dự án của các chủ đầu tư. Tuy nhiên, với các dự án căn hộ cao cấp, từng được đẩy giá quá cao hoặc chủ đầu tư bị áp lực tài chính, có thể mức giảm giá là có thật. Nhưng đa số các dự án này đều được mua lại bởi các chủ đầu tư khác hoặc các nhà đầu tư nước ngoài dưới nhiều hình thức, thậm chí là âm thầm chuyển nhượng dự án.