Thị trường BĐS TP.HCM bị ảnh hưởng nặng bởi mùi hôi và ngập nước. Về mặt kỹ thuật, khả năng chống ngập dễ xử lý hơn việc bị mùi hôi tấn công, khiến chất lượng sống, giá trị BĐS bị đánh giá thấp.

Thời gian qua, bất động sản (BĐS) TP.HCM chưa hết ảnh hưởng bởi cơn lốc mùi hôi tại khu Nam, nay lại đến nạn ngập lụt bao vây các điểm ‘nóng’ tại các khu Đông, Tây nơi được đánh giá về tiềm năng cũng như thế mạnh về phát triển BĐS của TP.HCM.

‘Né’ khu Nam vì bãi rác Đa Phước

Hơn hai tháng qua, việc mùi hôi bùng phát ở Phú Mỹ Hưng khiến cho chủ đầu tư đô thị này cùng với nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại khu Nam (quận 7, một phần huyện Bình Chánh, Nhà Bè) cầu cứu thành phố tìm nguyên nhân và giải pháp khắc phục. Bởi lẽ sự cố này ảnh hưởng lớn đến đời sống dân sinh và tác động xấu đến thị trường địa ốc.

Mui hoi, ngap nuoc tan cong thi truong bat dong san TP.HCM - Anh 1

Bãi rác Đa Phước, nguyên nhân chính gây ra mùi hôi và ảnh hưởng tới BĐS của khu Nam

Các nhà môi giới khu Nam cho rằng, thời gian qua khách mua nhà khu Nam rất khó để chọn được một nhà ưng ý vì nghe dân địa phương, báo chí phản ánh mùi hôi thối xuất phát từ bãi rác Đa Phước lan tỏa cả khu Nam với bán kính cả hàng chục km. Đặc biệt tại các trục đường lớn như Nguyễn Văn Linh, đoạn cuối Nguyễn Hữu Thọ, Lê Văn Lương…

Chị Nguyệt, một môi giới BĐS chuyên bán và cho thuê nhà đất tại khu Nam cho hay, hiện tại thị trường bán và cho thuê chung cư, nhà đất tại Phú Mỹ Hưng, quận 7, Nhà Bè và Bình Chánh đang bị ảnh hưởng vì mùi hôi, lượng khách giảm mạnh sau hơn 2 tháng qua.

Không riêng trường hợp chị Nguyệt mà nhiều đồng nghiệp của chị cũng đang khốn đốn vì khách hàng bỗng dưng thay đổi quyết định, thậm chí từ bỏ ý định mua nhà tại khu Nam vì tâm lý lo sợ mùi hôi thối kéo dài. Thậm chí, có nhiều môi giới còn bị khách hàng trách móc vì cho rằng cố tình giấu thông tin, không cho khách hàng biết về tình trạng này khi giới thiệu mua dự án.

Theo phản ánh của người dân, những tháng gần đây mùi hôi trở nên nặng hơn, buổi chiều đi dạo công viên mùi hôi nồng nặc không chịu được. Khổ sở nhất là mỗi khi ăn cơm, mùi hôi theo gió lùa vào khiến bữa cơm mất ngon. Buổi tối đi ngủ cũng không được yên giấc vì ảm ảnh của mùi hôi. “Những tháng trời nắng nóng, gió hoạt động mạnh thì mùi hôi càng trở nên khó chịu. Chúng tôi không biết làm gì để thoát khỏi mùi hôi này, ngoài cách đóng kín cửa nhưng vẫn không ăn thua gì”, một người dân nói.

Trước thực trạng này, Công ty TNHH phát triển Phú Mỹ Hưng phải gửi đơn kêu cứu đến UBND thành phố, đề nghị có biện pháp giải quyết tình trạng phát sinh mùi hôi lan tỏa trên diện rộng, ảnh hưởng đến đời sống của người dân.

Ông Nguyễn Nam Hiền - Tổng giám đốc Hưng Thịnh Land cho rằng, nếu tình trạng mùi hôi không sớm được xử lý triệt để sẽ gây ảnh hưởng rất lớn không chỉ cuộc sống của người dân mà còn làm giảm giá trị BĐS tại khu Nam. Ngập nước, kẹt xe, tiếng ồn, ô nhiễm không khí là những điểm trừ với các khu đô thị. Tuy nhiên, việc ngập nước, kẹt xe, hay tiếng ồn có thể chỉ diễn ra trong một khoảng thời gian nhất định còn ô nhiễm môi trường từ bãi rác thì kéo dài liên tục và gây ảnh hưởng rất lớn.

Ông Hiền chia sẻ thêm, hầu hết các dự án của Hưng Thịnh Land đang đầu tư hiện nay nằm ở các khu vực không bị ảnh hưởng bởi hai yếu tố trên. Các dự án của doanh nghiệp này đều đưa tiêu chí về quy hoạch, sự phát triển hạ tầng, đảm bảo tối đa cho khách về ngập nước và ô nhiễm môi trường.

Điển hình như dự án MoonLight Residences trên đường Đặng Văn Bi, quận Thủ Đức do Hưng Thịnh Land làm chủ đầu tư, dù chưa chính thức mở bán nhưng đã có hơn 500 căn hộ được khách đăng ký giữ chỗ. Đây được xem là một trong những dự án lợi thế về vị trí, và những tiện ích tối ưu của khu Đông.

Vừa qua, TP.HCM đã thông báo kết luận của Bí thư Thành ủy TP.HCM Đinh La Thăng sau buổi làm việc với các nhà máy xử lý chất thải trong Khu liên hợp xử lý chất thải rắn Đa Phước (huyện Bình Chánh), trực tiếp là Công ty TNHH Xử lý chất thải Việt Nam (Vietnam Waste Solutions – VWS) do ông David Dương, Việt kiều Mỹ làm Tổng giám đốc, nơi đang xử lý khoảng 5.000 tấn rác mỗi ngày.

Một trong những yêu cầu mà Bí thư Thăng đưa ra là phải tập trung các giải pháp trước mắt để hạn chế đến mức thấp nhất mùi hôi khuếch tán từ Khu liên hợp xử lý chất thải rắn Đa Phước, đặc biệt là mùi hôi từ hoạt động chôn lấp rác, xử lý trường hợp xe chở rác để rơi vãi chất thải trên đường.

Ngập nước cũng "né"

Tại buổi công bố báo cáo thị trường BĐS TP.HCM quý III/2016, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE Việt Nam nhận được khá nhiều câu hỏi về hệ lụy của các cơn mưa gây ngập úng tác động như thế nào đến BĐS.

Mui hoi, ngap nuoc tan cong thi truong bat dong san TP.HCM - Anh 2

Những cơn mưa lớn gây ngập úng trong mấy ngày qua chắc chắn có ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà

Ông Marc Townsend thừa nhận, những cơn mưa lớn gây ngập úng trong mấy ngày qua chắc chắn có ảnh hưởng đến tâm lý người mua nhà. Vấn đề này sẽ được đưa vào danh sách khảo sát của khách hàng trước khi quyết định chọn mua BĐS. Đa số các chung cư đều có tầng hầm và đây là vấn đề phải lưu ý.

Điều này đặt ra hàng loạt vấn đề về hạ tầng, đặc biệt, thách thức dành cho các chủ đầu tư là chất lượng và tiêu chuẩn của các tầng hầm các cao ốc có đảm bảo hay không. Trong tương lai, có thể các tổ chức ngân hàng, bảo hiểm, cũng sẽ có lưu ý đặc biệt đối với nhóm khách hàng mua hoặc phát triển dự án BĐS.

Nhưng ông Marc Townsend cũng cho rằng, tình trạng ngập lụt không chỉ mới xảy ra tại Sài Gòn mà đã tồn tại nhiều năm qua. Người dân ở đây cũng hiểu rõ khi mưa thì nơi nào ngập nặng và nơi nào ngập nhẹ. Vì vậy, cả người mua và chủ đầu tư đều nắm rõ điều này, họ đều có sự lựa chọn phát triển sản phẩm hoặc mua sản phẩm theo cách riêng của mình.

Trước tình trạng trên, Bà Regina Lim, Giám đốc bộ phận thị trường vốn của Công ty TNHH Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL Vietnam) cho biết, ngập nước là yếu tố thuộc nhóm tác động hạ tầng, rất quan trọng đối với BĐS. Ở các nước có thị trường địa ốc phát triển trong khu vực ASEAN, chính phủ là chủ thể cầm trịch vấn đề hạ tầng, trong đó có cả chương trình chống ngập úng. Nữ chuyên gia này cho rằng, câu chuyện ngập nước cần được xét ở tầm vĩ mô thì thị trường bất động sản mới phát triển bền vững.

Bà Regina Lim đánh giá, ngập nước cũng ảnh hưởng không nhỏ đến doanh số bán nhà, tốc độ chốt giao dịch thành công bị chậm lại. Có khoảng 15% lượng khách mua nhà băn khoăn về vấn đề này và yêu cầu giải trình. Để thuyết phục khách hàng yên tâm với câu chuyện ngập nước, doanh nghiệp đã công bố cốt san nền của dự án theo đúng chuẩn mới nhất của thành phố (2,2m), cao hơn mực nước triều cường (1,7m). Với tiêu chuẩn kỹ thuật này, cả thành phố ngập một mét thì tầng hầm chung cư của công ty mới bắt đầu bị ngập.

Anh Hùng một nhà môi giới BĐS cho rằng, ‘ngập nước’ luôn là câu hỏi đầu tiên của khách hàng nhưng mức độ ảnh hưởng tùy vào khu vực. Trên thực tế, việc xem xét khu vực nào ngập hầu như ai cũng biết từ lâu nên điều này có ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng nhưng không gây sốc nặng. Hơn nữa, việc các chủ đầu tư đưa ra nhiều giải pháp đầu tư hệ thống máy bơm, tuân thủ chuẩn cốt nền của thành phố nên có thể khắc phục được phần nào việc ngập úng.

Tiêu chí tham khảo để nhà đầu tư BĐS "né" sự cố môi trường

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đánh giá, các cơn mưa lớn gây ngập và thiệt hại khắp TP.HCM trong mấy ngày qua đang làm căng thêm nỗi lo, trăn trở của người mua nhà và cả doanh nghiệp phát triển BĐS.

Chuyên gia này thừa nhận, ở góc độ người mua nhà, hiện nay có quá nhiều vấn đề cần lo ngại. Ngoài yếu tố vị trí chất lượng cảnh quan thì cần chú ý thêm môi trường sống, chất lượng không khí, cơ sở hạ tầng, giao thông... và nay là ngập úng.

Trong khi các tiêu chí khác có thể khảo sát nhanh và dễ nhận thấy thì ngập nước là vấn đề khó quan sát nhất, do cần theo dõi một thời gian dài, có tính mùa vụ (mùa nắng, mùa mưa, mùa triều cường...). Ông Quang chia sẻ một số kinh nghiệm để người mua nhà có thể lưu ý các vấn đề về ngập nước.

Thứ nhất: Độ cao thành phố theo hướng Bắc chảy ra phía Nam. Quận 9 , Gò Vấp , quận 12 thường ít ngập hơn các khu khác.

Thứ hai: độ cao cốt nền của từng khu vực nhỏ rất khác nhau. Ví dụ có những nơi đường cao hơn nền nhà nên tránh.

Thứ ba: Cốt nền cao quá so với xung quanh cũng thường là khu dễ ngập, nên nếu có mưa lớn thì cũng khó tiếp cận về nhà vì phải qua vùng ngập sâu trước khi đến cổng nhà. Cách để quan sát bằng mắt thường: nhìn kỹ vào cốt nền nhà của khu vực gần nơi đang đứng, nếu đa số nhà xung quanh có cốt nền cao là đường trước nhà dễ ngập. Nếu trời khô ráo mà nhìn dưới phía chân tường thấy rong rêu bám và có vết ố chạy song song với chân tường thì nước sẽ cao đến đó khi ngập.

Thứ tư: Khảo sát xung quanh các bất động sản lân cận để biết xem mức độ nước ngập trong quá khứ.

Thứ năm: Nếu nhà ven kênh, rạch, sông cần chú ý thêm vấn đề triều cường, vì mức độ tác hại của triều cường gây ra lớn hơn rất nhiều so nước mưa lớn.

Đức Mỹ