Lương 8-15 triệu/tháng, làm sao mua nhà 800 triệu đến 1,5 tỷ đồng?

ThS Lê Minh Hoàng Long – Khoa QTKD Đại học Ngân Hàng TP HCM cho rằng người trẻ thường mua nhà sau khi đi làm từ 3-7 năm, với mức lương trung bình từ 8 đến 15 triệu/ tháng (theo báo cáo của Jobstreet, 2016), họ có một số tiền tích lũy nhất định cũng như hỗ trợ của người thân, chiếm từ 14,5 -21% giá trị căn hộ định mua.

Trừ một bộ phận có đủ tiền, đa phần đều gặp khó khăn về tài chính. Do số tiền giới hạn, phần nhiều sẽ tìm kiếm các sản phẩm có mức giá giao động từ 800 triệu – 1,2 tỷ đồng (chiếm 59.8%), chỉ có 15,9% tìm kiếm các căn hộ có giá 1,2-1,5 tỷ.

ThS Long nhận định đa số người trẻ có nhiều trở ngại khi mua nhà. Thứ nhất trở ngại về phương án tài chính khi huy động tiền mua nhà. Khó khăn ban đầu là tích lũy đủ số vốn tối thiểu để mua căn hộ, chiếm 30% giá trị căn hộ, đa phần khách hàng phải tự xoay sở khoản này. Còn 70% còn lại họ thường phải vay ngân hàng.

Song song đó, khách hàng trẻ đi mua nhà phần lớn ở nhà thuê, chi phí phải bỏ ra cho khoản này từ 2,5 – 4 triệu/ tháng. Các dự án căn hộ thường cần thời gian hoàn thành, dự án đã hoàn thiện thì giá quá cao, do vậy khi vay mua nhà, trong khi chờ nhà thì gánh nặng tài chính thêm chồng chất. Con số tổng chi phí có thể lên đến từ 5 – 12 triệu/ tháng trong năm đầu với lãi suất ưu đãi và sẽ tăng trong các năm sau.

Trở ngại thứ ba là không có các sản phẩm vay ưu đãi của ngân hàng và khả năng tiếp cận các gói vay ưu đãi của Nhà nước. Thực tế các ngân hàng hiện tại có rất ít hoặc không có sản phẩm ưu đãi cho người trẻ mua căn hộ lần đầu.

Vấn đề nữa là theo ước tính của Savills và JLL, dung lượng sản phẩm cung ứng ra thị trường tính đến Q3/2016 là 60.000 căn hộ, với khoảng 1/3 trong số này là 20.000 căn có giá từ 1,2 tỷ trở xuống. Con số có vẻ nhiều tuy nhiêu so với nhu cầu rất lớn của thị trường bất động sản TP HCM thì người trẻ khá khó khăn trong việc chen chân nhau tìm một suất mua căn hộ.

“Về phía các ngân hàng, nên có các sản phẩm cho vay ưu đãi cho các khách hàng trẻ mua căn hộ lần đầu, các sản phẩm vay cố định lãi suất cũng như thông tin rõ ràng đến khách hàng về lãi suất sẽ phát sinh qua các năm để khách hàng chủ động về tài chính.

Về phía chủ đầu tư, nên quan tâm hơn trong việc tạo ra các sản phẩm bình dân cho khách hàng trẻ, liên kết với các ngân hàng để có chính sách trợ giá lãi suất, hoặc có các sản phẩm với lịch thanh toán theo tiến độ thực thay vì theo tháng, theo đợt hoặc chi thanh toán một phần cho đến khi nhận nhà để nhằm tạo điều kiện cho khách hàng”, ThS Lê Minh Hoàng Long kiến nghị.

TS Bùi Quang Tín - chuyên gia kinh tế nhận định hiện nay nhiều ngân hàng có liên kết với các dự án có thể cho vay lên đến 70 – 80% giá trị của bất động sản. Tuy nhiên, đứng ở góc độ người mua nhà để ở, thường tối ưu nhất là mua nhà phù hợp nhu cầu khi tích lũy đạt khoảng 50% giá trị nhà cần mua.

Ví dụ, tích lũy hiện tại được 400 triệu đồng, bạn trẻ chỉ nên mua căn nhà 800 triệu. Nếu vay 400 triệu đồng, thường chỉ trả tiền lãi và 1 phần vốn gốc khoảng 4 triệu/tháng đối với mức lãi suất hiện tại các ngân hàng đang áp dụng từ 7% – 9%/năm cố định trong 2 đến 3 năm và thời hạn vay lên đến 25 năm, phần trả này sẽ giảm xuống khi khách hàng vay trả góp theo dư nợ giảm dần (tức là tiền lãi sẽ giảm theo khi nợ gốc giảm trong điều kiện lãi suất trên thị trường không tăng).

Cho dù lãi suất có tăng cao hơn trong tương lai, ví dụ 12%/năm thì lãi và gốc trả cho ngân hàng theo hình thức dư nợ giảm dần cũng ở mức khoảng 5 triệu/tháng, tức là tăng 1 triệu đồng so với 2-3 năm đầu tiên của hợp đồng và vẫn có thể chưa vượt tầm kiểm soát của người vay.

Quan trọng với mức trả này bạn trả cho ngân hàng phù hợp với việc nếu bạn không có nhà thì bạn phải đi thuê nhà, tiền thuê nhà đối với nhu cầu hiện tại của bạn cũng trong khoảng như tiền lãi và gốc trả cho ngân hàng như trên.

Lúc đó tiền trả lãi và 1 phần nợ gốc chỉ khoảng số tiền trả cho tiền thuê nhà, trong khi giá bất động sản lại có thể tăng trong thời gian tới, cho nên khách hàng trẻ tuổi khi mua nhà có vay ngân hàng thì vừa có nơi ở tốt vừa có cơ hội để đầu tư lâu dài và khi có điều kiện có thể đổi sang một bất động sản khác có giá trị hơn.

Về phía chủ đầu tư, đại diện An Gia Investment cho rằng nhu cầu nhà ở của người trẻ luôn cao nhưng họ có những tiêu chí tương đối đặc thù mà để thu hút được họ, các chủ đầu tư phải đáp ứng được.

Đó thường là những căn hộ có diện tích vừa phải từ 1 – 2 phòng ngủ, diện tích khoảng từ 45 – 60 m2, không nhất thiết phải ở ngay khu trung tâm nhưng cũng không quá xa, thời gian di chuyển đến trung tâm trong khoảng 15 phút để thuận tiện cho công việc.

“Một nhân tố cần tính đến nữa là giá trị sinh lời. Với những người trẻ, thời gian làm việc và thăng tiến là rất lâu dài, mức thu nhập nhanh cải thiện, dễ nâng tầm cuộc sống. Nếu lựa chọn căn hộ, họ thường chọn những căn hộ tại vị trí có nhu cầu mua hoặc cho thuê luôn cao vì khi muốn thay đổi chỗ ở hay thay đổi diện tích, không phải lo lắng vì mức thanh khoản”, vị này cho biết.

Đại diện Vietcomreal cho rằng để khuyến khích các bạn trẻ mua nhà, ngoài các chủ đầu tư đưa ra mức giá hợp lý thôi cũng không đủ mà còn cần sự hậu thuẫn từ ngân hàng vì hiện giờ lãi suất cho vay tại Việt Nam là cao. Ngoài ra, để xã hội phát triển thì nên khuyến khích 20 triệu công dân Việt Nam từ 22 đến 35 tuổi tự lập mua xe để đi làm, mua nhà để an cư thay vì mua điện thoại mới, áo quần, mỹ phầm vô tội vạ như hiện nay.

“Với mức lãi suất hiện nay, giải pháp của chúng tôi để giúp khách hàng trẻ có nhà ở là giảm hạn mức lợi nhuận xuống thấp, chỉ 4% mỗi năm sau khi trừ các chi phí cho vòng đời 1 dự án làm 5 năm: 2 năm xây dựng và 3 năm cho thời gian xin giấy phép. Với chỉ tiêu là người thật việc thật, cung cấp sản phẩm thật đến tay người tiêu dùng chứ không cố gắng tạo giá trị ảo, căn hộ ảo”, vị đại diện Vietcomreal cho biết.