Giữa Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) và Luật Đất đai đang có không ít mâu thuẫn về điều kiện chủ đầu tư phải đáp ứng, nhất là trong thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất.

Lung tung trong lua chon nha dau tu - Anh 1

Ảnh Internet

Luật không tương thích

Theo đó, về điều kiện chủ đầu tư phải đáp ứng khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, Điều 10 Luật Kinh doanh BĐS yêu cầu chủ đầu tư tham gia hoạt động kinh doanh BĐS phải có vốn pháp định ít nhất 20 tỷ đồng. Trong khi đó, pháp luật đất đai (Điều 14, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai) yêu cầu chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên.

Theo nhận định của nhóm chuyên gia thuộc Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) và Dự án Quản trị nhà nước nhằm tăng trưởng toàn diện của USAID (GIG), qua khảo sát thực tế, có sự không tương thích giữa Luật Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai về mức vốn chủ đầu tư phải đáp ứng trong trường hợp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng các công trình nhà ở, công trình kinh doanh BĐS. Sự không tương thích này dẫn đến chuyện các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chủ đầu tư lúng túng trong việc lựa chọn quy định pháp luật để thực hiện.

Vì vậy, giới chuyên gia cho rằng, nên thống nhất áp dụng điều kiện về mức vốn pháp định theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS đối với việc đấu giá quyền sử dụng đất cho các dự án có mục tiêu kinh doanh BĐS.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu giá đất, đấu thầu dự án gắn liền với quyền sử dụng đất, quyết định chủ trương đầu tư quy định tại các luật cũng đang không thống nhất. Đơn cử, Luật Đầu tư quy định UBND cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án không thông qua đấu giá đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Luật Đất đai thì quy định rõ các trường hợp đấu giá, không đấu giá đất. Pháp luật đầu tư quy định các trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Tạo điều kiện cho đô thị đặc biệt

Về việc lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt, như ý kiến của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HOREA), quy định tại Điều 26 Luật Đấu thầu 2013 tuy đã giúp giải quyết việc lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư trong một gói thầu hoặc một dự án cụ thể, nhưng chưa bao quát các trường hợp là nhóm dự án chỉnh trang đô thị, trước hết là tại các đô thị đặc biệt, có tốc độ công nghiệp hóa cao.

Điển hình như tại TP.HCM, mục tiêu trọng tâm trong chỉnh trang đô thị là chương trình xây dựng lại các chung cư hư hỏng, trước hết là 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975 đã hết niên hạn sử dụng (cấp bách nhất là 70 chung cư cũ bị hư hỏng nặng, nguy hiểm cho người sử dụng). Thứ hai là chương trình chỉnh trang, di dời, tái định cư khoảng trên 20.000 căn nhà trên và ven kênh rạch. Thứ ba là chương trình chỉnh trang các khu dân cư cũ lụp xụp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, để tạo điều kiện cho các đô thị đặc biệt đẩy nhanh chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị, HOREA đề nghị: “Trong trường hợp gói thầu, dự án, nhóm dự án xuất hiện các điều kiện đặc thù, riêng biệt mà không thể áp dụng các hình thức lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư quy định tại các điều 20, 21, 22, 23, 24 và 25 của Luật Đấu thầu thì người có thẩm quyền trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định phương án lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư; Chủ tịch UBND các đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM) có quyền xem xét, quyết định phương án lựa chọn nhà thầu, nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt này”.

Thế Vinh