Thị trường bất động sản (BĐS) đang hồi phục mạnh mẽ trong mấy năm gần đây. Cùng với đó, lo lắng “bong bóng” BĐS quay trở lại luôn hiện hữu. Do đó, những chính sách của Nhà nước nhằm kiểm soát dòng tiền đổ vào BĐS gần đây được cho là cần thiết và kịp thời để đảm bảo sự ổn định của thị trường này.

Tiềm ẩn nguy cơ lệch pha cung cầu

Từ đầu năm đến nay, hàng loạt dự án BĐS mới được mở bán tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Nhiều dự án sau một thời gian dài đóng băng thì nay cũng rục rịch khởi động và rao bán trở lại. Những số liệu của Bộ Xây dựng cũng như các tổ chức nghiên cứu BĐS cho thấy thị trường đã hồi phục.

Theo Công ty Savills, trong quý 3/2016 tại Hà Nội đã có 13 dự án mở bán thêm và 10 dự án mở bán mới, cung cấp cho thị trường 5.700 căn hộ. Savills dự báo trong quý 4, hơn 13.000 căn sẽ gia nhập thị trường, phần nhiều đến từ Từ Liêm, Thanh Xuân, Tây Hồ và Hai Bà Trưng.

Còn tại TP Hồ Chí Minh, theo số liệu của Sở Xây dựng, nguồn cung nhà ở trong 9 tháng đầu năm 2016 gồm 47 dự án bán nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn (chưa bao gồm 2 doanh nghiệp bán nhà ở đã xây dựng hoàn thiện và một số dự án khác mà doanh nghiệp tự huy động vốn không thông báo cho Sở Xây dựng), với quy mô 24.461 căn, bao gồm 23.462 căn hộ chung cư (tỷ lệ 96,6%) và 999 nhà thấp tầng.

Kiem soat tin dung bat dong san - Anh 1

Thị trường bất động sản tiềm ẩn một số nguy cơ xuất hiện “bong bóng”. Ảnh: HD

Tuy nhiên trong bối cảnh đó, một số dấu hiệu không bền vững cũng xuất hiện trên thị trường BĐS khiến nhiều người lo lắng sẽ xuất hiện bong bóng. Đó là: xuất hiện dấu hiệu thừa cung BĐS, đặc biệt là phân khúc nhà cao cấp; thiếu nhà thương mại giá rẻ, nhà xã hội; tín dụng đổ quá nhiều vào BĐS…

Tại cuộc gặp mặt các doanh nghiệp BĐS hồi tháng 8 vừa qua, người đứng đầu ngành xây dựng, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà nhận định: “Thị trường vẫn tăng trưởng ổn định, tiếp đà tăng trưởng từ năm 2015 đến nay. Trước mắt, chưa có dấu hiệu quá bất thường trên thị trường BĐS”.

Tuy nhiên, Bộ trưởng cũng nhấn mạnh 3 điều cần lưu ý. Thứ nhất, đang có tình trạng lệch pha trong nguồn cung. Cụ thể là nguồn cung căn hộ cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng nhiều hơn nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp. Theo ước tính, nếu thực hiện hết các dự án BĐS, có khả năng đầu năm 2017, thị trường BĐS sẽ dư thừa nguồn cung cao cấp nhưng thiếu nhà cho người thu nhập thấp. Người dân hiện cần 10 triệu m2 nhà ở xã hội nhưng mới chỉ đáp ứng được khoảng 3 triệu m2.

Thứ hai, tốc độ tăng dư nợ tín dụng hiện vẫn ở giới hạn an toàn, trong khoảng 8%. Tuy nhiên, phần lớn tín dụng lại chỉ tập trung vào sản phẩm cao cấp hoặc chỉ tập trung vào một số nhà đầu tư. “Nếu không kiểm soát tốt tài chính, kiểm soát tốt các dự án cho vay cũng như khả năng cung - cầu trên thị trường thì điều này tiềm ẩn rủi ro cho tất cả các bên”, Bộ trưởng nói.

Ba là, việc tăng giá sản phẩm BĐS có tác động của nhà đầu tư thứ cấp. Thực tế đã bắt đầu có hiện tượng đầu cơ, đẩy giá, dù chưa phổ biến. Giá nhà đã tăng từ 3 - 7%, chênh giá căn hộ bình quân đã lên tới hàng trăm triệu đồng. Do đó, Bộ trưởng đề nghị các chủ đầu tư phải chú ý kiểm soát chặt chẽ hơn các dự án của mình, đảm bảo thanh khoản, hạn chế rủi ro.

Đồng tình với những nhận định này, trong báo cáo tình hình thị trường 9 tháng đầu năm, Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh cho rằng: Đang có sự gia tăng rất lớn các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, được dẫn dắt bởi một số người đầu cơ chuyên nghiệp, tạo được sóng và lướt sóng kiếm lợi nhanh trên thị trường BĐS. Đối chiếu với năm 2007, tỷ lệ mua đi bán lại chiếm đến 70 - 80% giao dịch trên thị trường, là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến “bong bóng” BĐS.

Theo Hiệp hội, hiện nay, cũng có tình trạng gia tăng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp nhưng tỷ lệ mới ở mức khoảng 50% trong phân khúc BĐS cao cấp. Tuy chưa có dấu hiệu xuất hiện các nhà đầu cơ chuyên nghiệp nhưng cơ quan quản lý cần tiếp tục theo dõi chặt chẽ diễn biến của thị trường BĐS thứ cấp.

“Siết” tín dụng để giảm rủi ro

Dù vẫn nằm trong giới hạn an toàn nhưng dư nợ tín dụng BĐS đang có biểu hiện đổ nhiều vào phân khúc cao cấp. Rút kinh nghiệm từ đợt bong bóng BĐS giai đoạn 2007 - 2010, cuối tháng 5/2016, NHNN đã ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 36/2014 theo hướng siết chặt tín dụng vào BĐS. Chính sách này có hiệu lực từ ngày 1/7/2016.

Theo các chuyên gia, đây là động thái cần thiết để đảm bảo sự an toàn cho thị trường tài chính cũng như thị trường BĐS. Chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu nhận định: Thị trường BĐS đang tăng trưởng tốt nhưng nếu các ngân hàng tập trung nhiều vào cho vay mua nhà thì nguy cơ sẽ tạo ra “bong bóng” và nợ xấu sẽ tăng trở lại. Việc điều chỉnh Thông tư 36 của NHNN vừa qua theo hướng siết chặt tín dụng vào BĐS là cần thiết.

Phân tích kĩ hơn các quy định “siết” tại Thông tư 06, ông Hiếu cho biết: Hai điều khoản tác động nhiều nhất tới BĐS là giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và tăng hệ số rủi ro cho vay BĐS. Khi NHNN đưa ra dự thảo sửa đổi, rất nhiều DN và chuyên gia BĐS đã lo ngại việc hạ đột ngột tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn sẽ tác động tiêu cực đến thị trường, gây khó khăn cho DN. Sau đó, NHNN đã đưa ra lộ trình thực hiện như sau: Tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn được giữ nguyên 60% từ nay đến ngày 31/12/2016, rồi giảm dần xuống 50% từ ngày 1/1/2017 và xuống mức 40% từ ngày 1/1/2018.

“NHNN đã giãn lộ trình thực hiện giới hạn trên trong 2 năm, không tạo ra tác động quá mạnh đối với thị trường khi bối cảnh hiện nay có khá nhiều ngân hàng đã trong giới hạn 50%”, ông Hiếu nói.

Cũng theo Thông tư 06, hệ số rủi ro cho các khoản vay BĐS được nâng từ 150% lên 200%. Ngân hàng sẽ phải duy trì nguồn vốn tối thiểu cao, sẽ không còn nhiều tiền để cho vay BĐS. Bên cạnh đó, đối với các ngân hàng, khi cho khách hàng vay để đầu tư hay mua BĐS, cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh vì đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay.

Thực tế cho thấy, sau khi NHNN có động thái “siết” tín dụng, các ngân hàng thương mại đã cân nhắc kĩ càng hơn trước khi cho DN vay đầu tư BĐS. Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, đã có những dấu hiệu cho thấy dòng tiền đổ vào BĐS giảm. Dư nợ tín dụng BĐS khoảng 7-8%, ở ngưỡng an toàn.

Tại phiên họp toàn thể lần thứ hai của Ủy ban Kinh tế Quốc hội sáng 7/10, Phó Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, tín dụng cho lĩnh vực BĐS vẫn tăng nhưng tốc độ tăng chậm lại rất nhiều so với năm 2015. Tính đến 31/8/2016, tín dụng BĐS chỉ tăng 6,73%, chậm so với tốc độ tăng 13,06% cùng kỳ năm 2015 và đúng theo chỉ đạo của Thống đốc NHNN.

Như vậy nếu so sánh với tỷ lệ tăng trưởng tín dụng trên 37% vào thời điểm "bong bóng" BĐS năm 2007, có thể nói tín dụng BĐS đang được NHNN kiểm soát tốt.

TS Cao Sỹ Kiêm, nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: Chính sách hướng tới yếu tố phát triển bền vững

Thị trường BĐS cần phải phục hồi bền vững. Hiện khoảng 70% tài sản đảm bảo của tín dụng ngân hàng (ước hơn 5 triệu tỷ đồng) nằm ở BĐS. Gần đây, kinh tế đang có dấu hiệu phục hồi nên thị trường BĐS và tiêu dùng có khởi sắc hơn. Tuy nhiên, 2 thị trường này cũng ẩn chứa nhiều rủi ro, nợ xấu, nợ quá hạn cao nên NHNN đã có những động thái quản lý chặt hơn. Theo tôi, NHNN cần chỉ đạo theo hướng linh hoạt, không siết quá và có những giải pháp hài hòa cho sự phát triển của cả hệ thống ngân hàng và thị trường BĐS. Đối với các ngân hàng thương mại cần làm đúng quy trình, đúng cơ chế cho vay; xử lý nghiêm những trường hợp thông đồng với khách để rút tiền cho vay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh: Thị trường có xu hướng chững lại

Dự báo thị trường BĐS các tháng cuối năm 2016 và năm 2017 sẽ chững lại so với năm 2015. Tuy nhiên, khó xảy ra tình trạng "bong bóng" BĐS do nền kinh tế nước ta chưa phát triển nóng mà vẫn đang trong giai đoạn phục hồi, tăng trưởng chậm; Chính phủ và NHNN đang thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, linh hoạt… Để khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu trên thị trường BĐS, chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc BĐS cao cấp, Nhà nước cần điều chỉnh chính sách, cơ chế để điều tiết thị trường. Doanh nghiệp cần tái cấu trúc đầu tư, tái cơ cấu dự án để điều chỉnh sản phẩm BĐS sang các phân khúc thị trường đang có nhu cầu thực và có tính thanh khoản cao.

Ông Nguyễn Minh Hoàng, chuyên gia BĐS: Người mua nhà thực ít bị ảnh hưởng

Việc siết chính sách của NHNN sẽ ảnh hưởng đến những người đầu cơ BĐS và những chủ đầu tư dự án có năng lực tài chính yếu, trong khi những người mua nhà để ở, những người mua BĐS không vì mục tiêu kinh doanh sẽ ít bị ảnh hưởng. Về lâu dài, thay đổi này sẽ giúp thị trường BĐS trở nên lành mạnh hơn. Nếu như trước đây, ngân hàng cho vay vốn tràn lan, kể các dự án có nguồn vốn ít ỏi, thậm chí xây dựng còn dang dở thì nay họ phải “chọn mặt, gửi vàng”. Những chủ đầu tư yếu kém phải tự đào thải.

Hoàng Dương - Minh Phương