Mặc dù phía ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản cho biết, tín dụng bất động sản đã giảm so với trước, song theo Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tín dụng bất động sản có thể đang ẩn trong tín dụng tiêu dùng.

Đó là dấu hiệu mập mờ trong tín dụng bất động sản cần được làm sáng tỏ để nguồn tín dụng khác tránh bị bất động sản "ăn theo"

Các chuyên gia lo ngại

Số liệu vừa được đưa ra từ Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho thấy, hệ thống tài chính hết quý III năm 2016 vẫn trong xu hướng ổn định, đảm bảo khả năng cung ứng vốn cho nền kinh tế. Tăng trưởng tín dụng đạt 10,2% so với cuối năm 2015, trong đó, riêng tín dụng đầu tư và kinh doanh bất động sản tăng 5,3% so với cuối năm 2015, chiếm 8,5% tổng tín dụng (cuối năm 2015 là 8,9%).

Thực tế, việc các ngân hàng thương mại từng bước đẩy mạnh vốn cho cá nhân vay tiêu dùng được xem là tín hiệu khá tích cực cho thị trường bất động sản, bởi nguồn vốn tiêu dùng chủ yếu sử dụng cho mục đích sửa chữa và mua nhà, đất. Dòng vốn chảy vào bất động sản phân khúc nhà ở dự báo còn gia tăng trong thời gian tới.

Tuy nhiên, trước bối cảnh nợ xấu chưa thể xử lý nhanh và thậm chí tái tăng ở một số ngân hàng, thì tín dụng nhà, đất cũng được khuyến cáo kiểm soát chặt hơn về chất lượng. Theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, chất lượng tài sản và tiến trình xử lý nợ xấu của ngân hàng vẫn chậm cải thiện.

Xử lý nợ xấu chậm do năng lực trích lập dự phòng rủi ro của tổ chức tín dụng hạn chế, việc phát mại tài sản bảo đảm gặp nhiều khó khăn pháp lý, quá trình tố tụng kéo dài. Chính điều này buộc ngân hàng thận trọng khi cho vay bất động sản.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cảnh báo, theo phản ánh của các doanh nghiệp bất động sản, dòng vốn ngân hàng đổ vào lĩnh vực này đang được siết lại: “Cần xem lại tín dụng bất động sản. Mặc dù tín dụng bất động sản năm nay chỉ tăng 12%, giảm hơn so với mức tăng 28% của năm ngoái, song tín dụng tiêu dùng lại tăng gần 40%, trong đó, một nửa liên quan đến nhà ở”,

Theo ông Nam, dù phân bổ vốn năm nay đã hợp lý và thực chất hơn, song vẫn phải lưu ý vốn đi vào bất động sản để tránh bong bóng như những năm trước. Minh chứng rõ ràng là năm 2016, tăng trưởng kinh tế chậm hơn năm ngoái, song tín dụng vẫn tăng trưởng rất tốt.

Trong đó, tăng trưởng tín dụng tiêu dùng của nhiều ngân hàng lên tới 40 - 50%. Đồng thời, thị trường bất động sản vẫn tiếp tục ấm lên với dòng tiền đổ vào liên tục. Những năm gần đây, việc các ngân hàng và chủ đầu tư bất động sản bắt tay nhau thực hiện các dự án cũng ngày càng nhiều.

Việc ngân hàng ưa cho vay bất động sản là điều dễ hiểu, song tín dụng bất động sản không rõ ràng, minh bạch khiến các chuyên gia lo ngại rủi ro không được nhận diện hết. Chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, cảnh báo của Ngân hàng Nhà nước là cần thiết.

Bởi nếu các ngân hàng tiếp tục rót vốn vào phân khúc cao cấp - phân khúc không xuất phát từ nhu cầu thực, mà phần nhiều là nhu cầu đầu cơ, thì thị trường sẽ dần bất ổn. Mặc dù cho vay bất động sản hiện nay chưa đến mức nguy hiểm, song nếu tiếp tục “lệch pha” và không minh bạch, nợ xấu trong lĩnh vực này sẽ khó nhận diện và khó xử lý.

Khi tin dung bat dong san 'map mo' - Anh 1

Các Ngân hàng kiểm soát chặt việc cho vay tín dụng.

Chưa nguy hiểm, song phải minh bạch

Lãnh đạo Ngân hàng Phương Đông (OCB) cho biết, dư nợ tín dụng bất động sản hiện chỉ mới chiếm khoảng 4 - 5% trong tổng dư nợ tín dụng của Ngân hàng. Do đó, dư địa cho vay ở lĩnh vực này tại OCB còn rất lớn. Hiện OCB không chỉ đẩy mạnh cho vay bất động sản tiêu dùng (cá nhân mua, sửa chữa nhà…), mà còn tìm kiếm các dự án có đầu ra khả thi để tài trợ vốn cho chủ đầu tư.

Theo lãnh đạo OCB, trước bối cảnh cho vay bất động sản còn nhiều rủi ro, nhất là khi nợ xấu có xu hướng tăng, nên Ngân hàng phải thẩm định kỹ càng các dự án đáp ứng tiêu chí an toàn, mới quyết định cho vay. Ngân hàng Nhà nước chỉ nhắc nhở các ngân hàng về rủi ro cho vay các dự án bất động sản để hạn chế đầu cơ. Còn với các nhu cầu cho vay mua nhà để ở của người dân, Ngân hàng Nhà nước vẫn khuyến khích. Trên thực tế, ở nhiều nước tiên tiến trên thế giới, các ngân hàng vẫn đang tiếp tục đẩy mạnh cho vay đối với khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà ở. Việc ngân hàng thương mại xếp cho vay mua nhà vào cho vay tiêu dùng là hợp lý, chứ không phải là lách luật.

Cũng theo vị lãnh đạo trên, thời gian qua, rủi ro cho vay bất động sản chủ yếu do ngân hàng cho vay các dự án “sân sau”, các dự án có chủ đầu tư kém năng lực hoặc có tính đầu cơ. Còn đối với cho vay cá nhân mua, sửa chữa nhà ở, thì tỷ lệ nợ xấu rất thấp. Chưa kể, cho vay mua nhà, ngân hàng luôn có tài sản đảm bảo giá trị, có tính thanh khoản cao. Tất nhiên, bất động sản luôn có tính chu kỳ và nguy cơ bong bóng, song các ngân hàng đã từng nếm đòn đau vì bong bóng bất động sản, nên sẽ rất cẩn trọng trong giải ngân, không có chuyện cho vay vô tội vạ.

Tổng giám đốc Ngân hàng HSBC Việt Nam, ông Phạm Hồng Hải cũng cho rằng, tăng trưởng tín dụng của ngành đã cải thiện tích cực trong hơn 3 quý đầu năm nay, song với tín dụng bất động sản, ngân hàng luôn kiểm soát chặt chất lượng, hạn chế rủi ro nợ xấu.

Mức lãi suất cho vay mua nhà được lãnh đạo các nhà băng và chủ đầu tư cho là đã phù hợp, nhưng theo chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh, với các quy định của Thông tư 06/2016/TT-NHNN sẽ tác động đến lãi suất cho vay mua nhà. Bởi vốn vay mua nhà chủ yếu là trung, dài hạn nên khi ngân hàng điều chỉnh giảm tỷ lệ này sẽ tác động đến lãi suất, trong khi cầu vốn mua nhà luôn tăng cao khi lãi suất giảm. Mặt khác. việc điều chỉnh hệ số rủi ro các khoản cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 200% cũng ảnh hưởng đến tỷ lệ an toàn vốn (CAR) và tín dụng bất động sản.

Đứng ở góc độ khác, TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế nêu quan điểm: “Cần phải hiểu đúng mức độ cảnh báo của Ngân hàng Nhà nước, không nên làm dấy lên trào lưu hạn chế tín dụng vào bất động sản, vì đây là thị trường nền tảng của cả nền kinh tế. Chỉ khi thị trường bất động sản phục hồi, chúng ta mới có thể xử lý nợ xấu, tăng trưởng kinh tế. Nếu đối xử lạnh lùng và ngây ngô với bất động sản, chúng ta sẽ tự cầm gậy đánh vào chân mình”, TS. Lê Xuân Nghĩa phân tích.

Mặc dù vậy, thực tế không thể phủ nhận là, thời gian qua, các nhà đầu tư tung ra quá nhiều dự án bất động sản cao cấp (chiếm tới 30 - 40% nguồn cung), trong khi nhà ở thương mại giá rẻ, nhà thu nhập thấp chỉ chiếm dưới 10%. Chưa kể, việc Ngân hàng Nhà nước chặt chẽ hơn trong cho vay bất động cũng giúp thị trường sàng lọc các chủ đầu tư, doanh nghiệp kém năng lực, từ đó giảm bớt rủi ro cho các nhà đầu tư và cả các ngân hàng.

Nguyễn Khuê