Các dự án nhà phân khúc từ bình dân tới cao cấp tại Hà Nội đang hút khách. Lợi dụng thanh khoản căn hộ quay trở lại, không ít chủ đầu tư và môi giới giở chiêu trò đẩy giá.

Chủ đầu tư găm hàng

Nếu như đầu năm trước, việc bán tháo, cắt lỗ trên thị trường bất động sản còn diễn ra phổ biến tại nhiều dự án bất động sản thì gần đây tình trạng này đã không còn. Thị trường đã xuất hiện giá chênh tại nhiều dự án có mức giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, diện tích nhỏ dưới 70m2, thậm chí nhiều dự án BĐS cao cấp đã hoàn thiện cũng được bán với mức giá chênh khá cao.

Theo các chuyên gia, nguyên nhân của việc giá chênh quay trở lại là do sự khan hiếm nguồn cung của thị trường, nhưng một phần quan trọng là việc các chủ đầu tư tìm cách đẩy giá lên cao. Đại diện một đơn vị tiếp thị BĐS tiết lộ, không ít chủ đầu tư đã bắt tay với các sàn giao dịch bất động sản để tăng giá bán hưởng tiền “chênh". Còn chủ đầu tư, tuy đang tồn đọng hàng trăm căn hộ nhưng vẫn quyết tăng giá để tạo cơn sốt trên thị trường. Hiện tượng găm hàng diễn ra ở hầu hết các dự án có thanh khoản cao, chủ đầu tư và sàn thứ cấp ra sức đẩy giá lên.

“Mặc dù vẫn phải ký hợp đồng từ chủ đầu tư nhưng họ sẽ không trực tiếp bán mà phân phối thông qua các sàn thứ cấp. Các đơn vị môi giới sẽ tạo sự khan ảo khiến người mua khó tiếp cận, rồi đẩy giá lên cao. Trách nhiệm chủ đầu tư sẽ đẩy cho thứ cấp”, vị này cho hay.

Căn hộ có thanh khoản đua nhau bị làm giá

Ông Lê Minh Dũng, Giám đốc đầu tư của CBRE, cho rằng, trong quý vừa rồi, có hiện tượng đẩy giá và đầu cơ, thường xảy ra ở những dự án đã hoàn thiện, đi vào sử dụng. Việc đẩy giá là hoàn toàn bình thường. Cuối năm trước khi thị trường có dấu hiệu phục hồi, nhà đầu tư không nghĩ thị trường sẽ tiếp tục “rơi” nên họ mua vào là tất yếu. Hiện tượng đầu cơ xảy ra ở các dự án có mức giá từ khoảng 20 triệu đồng, những tòa nhà có vị trí đẹp.

Ông Dũng cho hay, các chủ đầu tư có nguồn cung số lượng lớn, thường đưa ra thị trường theo hướng nhỏ giọt, bán các căn khó trước, sau thời gian nhất định, tăng giá, tạo cơn sốt ảo nên người mua cần tìm hiểu thông tin thật kỹ. Qua nghiên cứu các dự án ở Hà Nội, không có dự án nào đã bán hết 100% số lượng căn hộ.

Theo nghiên cứu của CBRE, trên thị trường thứ cấp, giá bình quân toàn thị trường ở quý II tăng rất nhẹ ở mức 0,2% so với quý I. Song, điều này vẫn chưa thể khẳng định thị trường đã thực sự ấm lên.

Nhà đầu tư “thổi" giá

Bên cạnh đó, sự nhiễu loạn của thị trường là do dòng tiền đầu cơ quay trở lại. Khi thị trường có thanh khoản, nhà đầu tư BĐS sẽ nắm bắt được cơ hội và ra vào hợp lý để có được lợi nhuận. Vị chuyên gia cho hay, các nhà đầu cơ giữ lại các căn có vị trí đẹp, diện tích vừa phải sau đó lợi dụng lúc người mua có nhu cầu sẽ tăng giá. Hầu hết khách hàng có nhu cầu mua nhà gõ cửa chủ đầu tư đều nhận được sự lắc đầu là hết hàng, chính vì thế phải buộc mua qua thứ cấp. Nhóm đầu cơ này có quan hệ mật thiết với chủ đầu tư, họ sẽ găm hàng, thổi giá, bưng bít thông tin, tạo sóng nếu cầu mua tăng trở lại.

Bên cạnh đó, nhiều dự án có hiện tượng mua đi bán lại của người mua trước bán lại cho người mua sau. Do người bán thật và người mua có nhu cầu thật không gặp được nhau, phía môi giới sẽ lợi dụng kẽ hở này để bán hàng.

Nguồn cung căn hộ vừa phải vẫn còn quá thấp

Ông Vũ Viết Hải, Tổng giám đốc công ty CP đầu tư BĐS VIC, doanh nghiệp phân phối hàng loạt các dự án BĐS tại Hà Nội, nói rằng các dự án bán giá chênh trên thị trường vừa qua bản chất là các nhà đầu tư đang quay lại thị trường để kiếm lợi nhuận, nên nguồn tiền vào nhiều hơn, thanh khoản tăng lên, giá nhích lên.

Thực tế cũng cho thấy, việc chống đầu cơ thổi giá chưa bao giờ là một công việc dễ dàng. Tại Đề án phát triển thị trường BĐS đã được trình Chính phủ, Bộ Xây dựng cũng thừa nhận: “Giao dịch ngầm dẫn đến hiện tượng làm giá, đầu cơ, lũng đoạn thị trường đang diễn ra phức tạp tại nhiều dự án”. Và nếu không kiểm soát chặt, khi thị trường ấm lên rất dễ tạo cơ hội cho nhiều kẻ chuộc lợi đứng ra “tạo sóng”.

Ông Dũng, đại diện CBRE nhận định, thị trường BĐS còn quá non trẻ, mặc dù giao dịch BĐS phải bắt buộc qua sàn nhưng từ trước tới nay chưa thực sự hiệu quả, các giao dịch qua sàn chưa được kiểm soát chặt chẽ.

Theo ông Dũng, rất khó có thể giải quyết được vấn đề còn tồn đọng này của thị trường bởi cần sự đồng lòng tổng thể của cả thị trường, một cá thể không thể nào thay đổi được. Người mua cần tìm hiểu thông tin chính xác, gặp những người có trách nhiệm của chủ đầu tư, tiếp cận các sàn môi giới có uy tín trách nhiệm.

CBRE đánh giá lượng hàng tồn kho căn hộ trên thị trường vẫn còn khá lớn, tuy năm qua đã giảm khá nhiều từ mức khoảng 25.000 xuống còn xấp xỉ 20.000. Công ty này nhận định, trong quý III, thị trường sẽ chững lại do một số nguyên nhân khách quan cũng như ảnh hưởng trực tiếp từ "tháng cô hồn".

D.Anh