Liên quan đến các vướng mắc về tính tiền sử dụng đất tại địa bàn TP.HCM, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi UBND TP.HCM và các sở, ngành liên quan kiến nghị cải cách quy trình, thủ tục hành chính, hoàn thiện cơ chế tính tiền sử dụng đất.

HoREA: Kien nghi nen coi tien su dung dat la mot sac thue - Anh 1

Quy trình, thủ tục, cơ chế tính tiền sử dụng đất hiện nay đang gây nhiều khó khăn cho DN. Ảnh: Nguyễn Huế

Theo HoREA, hiện nay, tiền sử dụng đất tuy không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí, nhưng lại là một khoản thu ngân sách nhà nước rất lớn. Tại TP.HCM, tính đến ngày 10-11, đã có 80 dự án nộp tiền sử dụng đất với số tiền là 10.529 tỷ đồng. Bên cạnh đó vẫn còn 40 dự án chưa nộp tiền sử dụng đất với số tiền là 1.889 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo cách làm như hiện nay thì tiền sử dụng đất đang là "gánh nặng" của doanh nghiệp (DN) mà người tiêu dùng phải "gánh chịu" khi mua nhà và là "ẩn số" không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi quyết định đầu tư và là môi trường tạo ra cơ chế "xin - cho" và ẩn chứa tiêu cực do thủ tục hành chính và cơ chế vận hành rườm rà, không hợp lý.

Để thị trường BĐS vận hành thực sự theo cơ chế thị trường thì về dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất, coi đây là một sắc thuế (như đề xuất UBND TP.HCM) với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước”.

Trước mắt, theo HoREA vấn đề cần giải quyết hiện nay là cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của DN được thực hiện minh bạch, nhanh chóng, kết quả xác định số tiền sử dụng đất hợp lý và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.

Hiện nay, thủ tục hành chính và quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án tại TP.HCM vẫn được thực hiện như sau: Sở Tài chính giữ vai trò chủ đạo trong toàn bộ quy trình thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án tại thành phố. Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ chủ trì thực hiện công đoạn đấu thầu qua mạng để chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất và thực hiện các thủ tục, chuẩn bị hồ sơ phục vụ Hội đồng Thẩm định giá đất thành phố và báo cáo UBND thành phố. Do vậy, căn cứ các quy phạm pháp luật hiện hành và quy trình tổ chức, hoạt động của thành phố thì không có căn cứ để giao cho Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì và chịu trách nhiệm công tác xác định tiền sử dụng đất dự án.

Với thành phần Hội đồng thẩm định giá đất thành phố hiện nay, không có đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất độc lập hoặc chuyên gia về giá đất độc lập, thì không phù hợp với quy định tại khoản 2 điều 12 Thông tư liên tịch số 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22-6-2016 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường yêu cầu phải có các thành viên này để đảm bảo có sự phản biện độc lập, giúp cho quá trình xem xét các phương pháp xác định giá đất và kết quả việc xác định giá đất dự án được khách quan và có tính thuyết phục cao.

Bên cạnh đó, chưa có cơ chế để DN (người sử dụng đất) thể hiện ý kiến của mình trong quy trình xác định giá đất, kể cả việc xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Nhất là trong trường hợp DN không nhất trí với số tiền sử dụng đất phải nộp hoặc Hội đồng thẩm định giá đất thành phố không chấp thuận hồ sơ xác định giá đất của DN.

Theo quy định thì ngân sách nhà nước chi trả chi phí xác định giá đất, nên Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức đấu thầu công khai qua mạng internet để lựa chọn đơn vị tư vấn có giá chào thầu thấp nhất được trúng thầu, thậm chí có đơn vị tư vấn chỉ bỏ thầu vài trăm ngàn đồng để được trúng thầu, để sau đó được "độc quyền" thực hiện công tác xác định giá đất dự án, và DN phải rất "khổ sở" vì đơn vị tư vấn này. Đây là một yếu tố dẫn đến sự thiếu minh bạch, cơ chế "xin-cho" và tiêu cực, làm tổn hại đến lợi ích của người tiêu dùng, DN và Nhà nước cần được chấn chỉnh.

Để cải cách quy trình, thủ tục hành chính, hoàn thiện cơ chế tính tiền sử dụng đất, HoREA đề nghị, bổ sung thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất độc lập hoặc chuyên gia về giá đất độc lập và không thuộc tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được thuê để định giá đất cụ thể, vào Hội đồng thẩm định giá đất thành phố, để đảm bảo có sự phản biện độc lập trong Hội đồng.

Đề nghị cho phép DN được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình; Cho phép DN được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.

Ngoài ra, HoREA đề nghị bãi bỏ cơ chế đấu thầu rộng rãi qua mạng internet hiện nay chỉ chọn đơn vị chào thầu với giá thấp nhất được trúng thầu, thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng với tiêu chí chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.

Nguyễn Huế