Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), thủ tục hành chính rườm rà trong cách tính tiền sử dụng đất hiện nay đã tạo ra cơ chế “xin – cho” và ẩn chứa tiêu cực, tạo gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua nhà.

HoREA: Can cai cach quy trinh xac dinh tien su dung dat - Anh 1

HoREA cho rằng, quy trình xác định tiền sử dụng đất hiện nay chứa đựng nhiều điều bất hợp lý. Ảnh: TL

Doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất nghìn tỉ đồng

Báo cáo của hiệp hội này cho hay, tại TPHCM, tính đến ngày 10-11, đã có 80 dự án nộp tiền sử dụng đất với số tiền là 10.500 tỉ đồng. Tuy nhiên, vẫn còn 40 dự án chưa nộp tiền sử dụng đất với số tiền gần 1.900 tỉ đồng.

HoREA cho rằng, tiền sử dụng đất tuy không phải là một sắc thuế, cũng không phải là phí nhưng lại là một khoản thu ngân sách lớn. Tuy nhiên, theo cách làm như hiện nay thì tiền sử dụng đất đang là "gánh nặng" của doanh nghiệp mà người tiêu dùng phải chịu khi mua nhà; là ẩn số không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng khi quyết định đầu tư; và là môi trường tạo ra cơ chế xin - cho.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, để thị trường bất động sản vận hành thực sự theo cơ chế thị trường, về dài hạn phải thay đổi quan điểm về tiền sử dụng đất.

“Nên bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, bằng khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho, đồng thời hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho nhà nước”, ông Châu nói.

Cần cải cách quy trình

Tuy nhiên, yêu cầu thay đổi ngay lập tức là khó và cần phải có quá trình để tạo sự đồng thuận. Vấn đề cần giải quyết hiện nay là cải cách quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của doanh nghiệp được thực hiện minh bạch, nhanh chóng. Kết quả xác định số tiền sử dụng đất hợp lý được doanh nghiệp tâm phục khẩu phục và loại trừ được các yếu tố phát sinh tiêu cực.

Trước đó, hồi đầu tháng 6-2016, lãnh đạo TPHCM đã làm việc với HoREA và giao cho Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm toàn bộ về việc thực hiện quy trình xác định tiền sử dụng đất dự án mà doanh nghiệp phải nộp. Đến nay, vẫn chưa có sự thay đổi trong thực tế để thực hiện chỉ đạo này.

Cụ thể, theo quy trình xác định tiền sử dụng đất hiện tại, Sở Tài chính mới là đơn vị giữ vai trò chủ đạo trong thực hiện xác định tiền sử dụng đất của dự án tại thành phố chứ không phải Sở Tài nguyên và Môi trường.

Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ chủ trì thực hiện công đoạn đấu thầu qua mạng để chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất; thực hiện các thủ tục, chuẩn bị hồ sơ phục vụ Hội đồng thẩm định giá đất và báo cáo UBND thành phố.

Do vậy, căn cứ theo “các quy phạm pháp luật hiện hành và quy trình tổ chức, hoạt động của thành phố thì không có căn cứ để giao cho Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì và chịu trách nhiệm công tác xác định tiền sử dụng đất dự án”, HoREA nhấn mạnh.

Hơn nữa, trong thành phần Hội đồng thẩm định giá đất thành phố hiện nay, không có đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất độc lập hoặc chuyên gia về giá đất độc lập để đảm bảo có sự phản biện độc lập, giúp cho quá trình xem xét các phương pháp xác định giá đất và kết quả việc xác định giá đất dự án được khách quan và có tính thuyết phục cao.

Ngoài ra, theo HoREA, hiện chưa có cơ chế để doanh nghiệp (người sử dụng đất) thể hiện ý kiến của mình trong quy trình xác định giá đất, kể cả việc xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng để được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp. Nhất là trong trường hợp doanh nghiệp không nhất trí với số tiền sử dụng đất phải nộp hoặc Hội đồng thẩm định giá đất không chấp thuận hồ sơ xác định giá đất của doanh nghiệp.

Đặc biệt, là sự "độc quyền" thực hiện công tác xác định giá đất dự án của các đơn vị tư vấn đã làm doanh nghiệp “khổ sở”. Đây là một yếu tố dẫn đến sự thiếu minh bạch, cơ chế "xin-cho" và tiêu cực, làm tổn hại đến lợi ích của người tiêu dùng, doanh nghiệp, và Nhà nước.

Với các điểm bất hợp lý như trên, HoREA kiến nghị bổ sung thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất độc lập hoặc chuyên gia về giá đất độc lập vào Hội đồng thẩm định giá đất, để đảm bảo có sự phản biện độc lập trong hội đồng.

HoREA cũng đề nghị cho phép doanh nghiệp (người sử dụng đất) được tham gia và được quyền nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình, cũng như cuộc họp của Sở Tài chính khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp.