Giải cứu dự án 'chết đứng Từ Hải': TP.HCM học Quảng Nam?

Sau khi Saigon One Tower, tòa tháp SJC và Lavenue Crown tọa lạc trên địa phận quận 1, TP.HCM bị điểm mặt và cho rằng đây là những tòa tháp đang làm xấu mặt thành phố. Các chuyên gia BĐS cũng thừa nhận thực tế trên, đồng thời còn cho biết có tới vài trăm tòa tháp tương tự nằm rải rác trên khắp thành phố cũng đang ở tình trạng "phủ bụi", bỏ hoang do chủ đầu tư hết tiền.

Điểm mặt một trong 3 tòa tháp "chết đứng Từ Hải"

Nhận định về hiện tượng trên, TS Đinh Thế Hiển cho biết, cái chết của mỗi dự án đều có một nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân về tài chính, nguyên nhân do công tác quản lý và khả năng tính toán của chủ đầu tư.

Với tòa tháp SJC, TS Hiển cho biết đây là một ví dụ điển hình của việc đầu tư dự án nhưng không dự tính trước được về tài chính. Ông gọi đó là thất bại đầu tiên, hay còn gọi là thất bại bước một.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia, trên thế giới việc thất bại tài chính ở một dự án lớn như SJC xảy ra cũng rất phổ biến. Tài chính không được xem là nguyên nhân duy nhất quyết định sự sống chết của một dự án mà vấn đề nằm ở bước thứ hai, chính là bước giải quyết tình trạng đó thế nào?

Một vấn đề mà nhiều lần đã đề cập là cơ chế xử lý nợ xấu ở Việt Nam vẫn còn yếu, đặc biệt là việc tạo lập thị trường mua bán nợ còn nhiều vướng mắc, Việt Nam chưa có thị trường mua bán nợ thực sự, nhà đầu tư nước ngoài chưa thể tham gia hoạt động xử lý nợ xấu tại Việt Nam.

Bên cạnh đó, việc xử lý dứt điểm khoản nợ xấu đối với khách hàng còn bất cập, việc thu giữ, phát mại tài sản bảo đảm gặp rất nhiều khó khăn khi khách hàng không hợp tác, thủ tục pháp lý phức tạp trong xử lý tài sản bảo đảm.

"Nếu công tác mua bán, sáp nhập và kết nối đầu tư bằng những thương vụ M&A được thực hiện tốt, việc xử lý nợ nhanh chóng, tòa nhà SJC sẽ không phải 'phủ bụi' nằm chết đến tận bây giờ", ông Hiển nói.

Theo ông Hiển, cái chết của SJC rõ ràng đang làm xấu, rất xấu mỹ quan của thành phố, nhưng quan trọng hơn cả là một dự án đã bị phủ bụi 5-6 năm thì có đưa vào sử dụng giá trị thu lại cũng không cao. Tức là, khi đưa được dự án đi vào hoạt động trở lại cũng là lúc các hạng mục dự án đã bị xuống cấp nghiêm trọng, giá trị thu lại không bù đắp được những chi phí đã bỏ ra.

Đối với dự án Lavenue Crown, TS Đinh Thế Hiển cho rằng bản chất của dự án này là triển khai, xây dựng trên đất của nhà nước. Về nguyên tắc, đất nhà nước khi giao cho chủ đầu tư, bắt buộc chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính, cam kết thời gian thi công, mục đích sử dụng... Do đó, khi dự án không đáp ứng được những yêu cầu đã cam kết nhà nước có thể thu hồi dự án và đưa ra phương án xử lý cụ thể, phù hợp với yêu cầu thực tiễn.

"Có tình trạng chủ đầu tư chây ì, dự án không triển khai được nhưng cũng không muốn trả lại đất là do cơ quan quản lý chưa làm hết trách nhiệm. Hiện tượng trên đặt ra mối nghi ngại, có sự móc nối, thông đồng tạo điều kiện cho các chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính vẫn nắm giữ đất vàng. Khi có được đất lại muốn đầu cơ, khi thắng thì đầu tư, khi khó thì chây ì, ôm đất để giành", ông Hiển nói thẳng.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, quy trình giao đất của nhà nước cho một doanh nghiệp đều được quy định rất cụ thể, chi tiết trong luật định. Việc một dự án bị bỏ hoang trong nhiều năm, không xử lý được là do thực thi pháp luật chưa nghiêm.

Ông Hiển khẳng định, đây cũng chính là nguyên nhân khiến gần 500 dự án BĐS khác đang đắp chiếu trên toàn thành phố. Theo ông Hiển, để ngăn chặn và xử lý tình trạng trên chỉ cần đưa ra hai quy định:

Thứ nhất, khi giao đất cho chủ đầu tư, các cơ quan quản lý nhà nước phải yêu cầu chủ đầu tư nộp một khoản tiền thế chấp cho dự án. Số tiền đó ít nhất là 10-15% tổng giá trị đầu tư toàn dự án.

Thứ hai, đưa ra quy định về thời hạn triển khai dự án cụ thể, chủ đầu tư không thực hiện được theo cam kết nhà nước có quyền thu hồi dự án. Điều này cũng đồng nghĩa với việc chủ đầu tư sẽ mất luôn số tiền đã đặt cọc trước đó.

Ông Hiển cho rằng, TP.HCM nên học theo cách làm của Quảng Nam. Sau khi có tình trạng hàng loạt dự án dọc bờ biển bị "phơi nắng" trong nhiều năm, Quảng Nam đã rà soát, thu hồi và có những giải pháp. Theo đó, họ đặt ra hai yêu cầu về tiền thế chấp và thời hạn triển khai dự án, cơ quan quản lý nhà nước vẫn luôn ở thế chủ động cho dù chủ đầu tư có chây ì.

Giải cứu dự án "chết đứng Từ Hải" thế nào?

Trở lại với những dự án "Từ Hải chết đứng" hiện nay, ông Hiển cho rằng giải pháp xử lý cần được cân nhắc với từng dự án. Với những dự án có thể tiếp tục triển khai, cơ quan chức năng nên đưa ra thời hạn cho chủ đầu tư, song song với thời hạn đó sẽ yêu cầu chủ đầu tư phải đóng quỹ thế chấp.

Ông Hiển cũng đồng ý với đề xuất nên thành lập một đơn vị chuyên giải cứu những tòa cao ốc chết. Tuy nhiên, ông Hiển nhấn mạnh, việc xử lý trên phải theo cơ chế thị trường, tuyệt đối không để cơ quan nhà nước đứng ra làm việc này.

Tại cuộc họp báo định kỳ diễn ra ngày 15/6, UBND TP.HCM khẳng định, ba dự án 34 Tôn Đức Thắng, 23 Lê Duẩn và 8-12 Lê Duẩn sẽ sớm được tái khởi động. TP.HCM đang chỉ đạo tạo mọi điều kiện để nhà đầu tư mới tiếp nhận dự án có thể sớm triển khai, để không làm xấu bộ mặt thành phố như thời gian vừa qua.

Hoài An