Giá căn hộ mỗi năm sẽ tăng 5%-7% trong 3 năm tới

Vốn ngoại chảy mạnh vào bất động sản

Bà Regina Lim,bộ phận nghiên cứu và tư vấn thị trường vốn của JLL tại Singapore, nhận định sau ngành sản xuất và chế biến, bất động sản hiện là lĩnh vực nhận được vốn đầu tư nước ngoài lớn thứ hai trong hai năm vừa qua tại Việt Nam.

Trong 9 tháng đầu năm 2016, nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) vào thị trường Việt Nam tăng 12% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 11 tỷ USD. Singapore là nhà đầu tư lớn thứ hai vào Việt Nam, chỉ đứng sau Hàn Quốc. Cụ thể, tập đoàn Lion City đã đầu tư khoảng 1,85 tỷ đô la Mỹ, chiếm 16% trong tổng vốn FDI. Theo bà Regina Lim, xu hướng này tiếp tục sẽ mang đến những tín hiệu khả thi cho thị trường bất động sản.

Là một trong những quốc gia phát triển nhanh nhất khu vực Đông Nam Á, Việt Nam đang ở thời kỳ cơ cấu dân số vàng, với khoảng 60% trong tổng số 90 triệu dân dưới 35 tuổi.

Với nền kinh tế đang không ngừng phát triển, tình hình việc làm trong các ngành sản xuất và dịch vụ đã tăng lên đáng kể trong hai thập kỉ qua và dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong 10 năm tới, đồng thời thúc đẩy và cải thiện mức thu nhập.

Bà Lim nhận xét: “Mức thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam đã tăng lên rõ rệt trong suốt một thập kỉ qua, với tốc độ tăng trưởng kép hằng năm (CAGR) là 11%, do đó chúng tôi kỳ vọng mức thu nhập và sức mua của người tiêu dùng Việt sẽ gia tăng.”

Điều gì sẽ tác động đến các nhà đầu tư?

Nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực sản xuất của Việt Nam đã tăng trưởng đáng kể trong năm năm qua, nhờ vào chi phí thấp hơn so Trung Quốc, với kim ngạch xuất khẩu trung bình tăng 16%/năm từ năm 2011 – 2016, so với Trung Quốc chỉ đạt 6%. Trong năm nay, lạm phát giảm, lãi suất huy động và cho vay lần lượt giảm xuống còn 5% và 8,5% đã giúp cho môi trường đầu tư trở nên ổn định hơn.

Bà Lim cho rằng: “Niềm tin nền kinh tế Việt Nam tăng trưởng đã giúp khôi phục sự quan tâm đầu tư vào lĩnh vực bất động sản từ năm 2013.”

Ngoài ra, những chính sách thay đổi được thực thi vào tháng 7/2015 đã tạo điều kiện cho người nước ngoài sở hữu bất động sản tại Việt Nam trở nên thông thoáng hơn, thúc đẩy lượng giao dịch nhà ở gia tăng. Những chủ đầu tư đã tiêu thụ được khoảng 24.000 căn trong năm 2015 và 16.800 căn trong nửa đầu năm 2016, tăng gần 250% so với giai đoạn năm 2011-2014.

JLL ước tính các chủ đầu tư Singapore đã đầu tư 1,2 tỷ USD vào các dự án bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh trong hai năm qua, chủ yếu tập trung vào phát triển loại hình nhà ở.

Tổng giá trị tài sản của Tập đoàn Mapletree hiện đang sở hữu tại Việt Nam đã đạt đến hơn 1 tỷ đô la Mỹ, trong đó đầu tư hơn 400 triệu đô la Mỹ vào dự án Kumho Asian Plaza vào tháng 7 năm 2016. Trong khi đó, CapitaLand đã đầu tư hơn 400 triệu đô la Mỹ vào Việt Nam, bao gồm một thương vụ mua bán đầu tiên của chủ đầu tư Singapore này nhằm phát triển một khu đất dân cư tọa lạc tại Quận 1, trị giá khoảng 51,9 triệu đô la Mỹ.

Theo như bà Lim nhận định: “Nguồn cung nhà ở của Việt Nam dự kiến sẽ tăng 74% trong ba năm tới, nhưng chúng tôi tự tin khả năng hấp thụ của thị trường sẽ tăng”.

“Số lượng căn hộ so với dân số thành phố Hồ Chí Minh thấp hơn so với các thành phố khác ở khu vực Đông Nam Á, ngay cả khi các căn hộ đã được tung ra chào bán”

Mặc dù số lượng tăng mạnh, giá căn hộ cao cấp chỉ tăng 9% trong 6 quý cuối. Điều này trái ngược hẳn vào giữa năm 2005 và năm 2007 khi giá tăng mạnh tới 106% vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam với dự đoán về sự phục hồi về nền kinh tế và thị trường bất động sản. Giá đã được điều chỉnh khoảng 30% trong suốt 7 năm qua từ giữa năm 2007 và đến năm 2014, và kết quả là giá căn hộ cao cấp có giá 2,180 đô la Mỹ trên một m2 đạt 24% dưới mức đỉnh năm 2007.

Bà Lim dự đoán giá căn hộ sẽ tăng 5-7% mỗi năm trong ba năm tới, được hỗ trợ bởi mức độ hấp thụ và khả năng chi trả mạnh mẻ với giá căn hộ trung cấp và căn hộ giá cả phải chăng có khả năng tăng lên 10% mỗi năm.

Đây có phải là sự tăng trưởng ổn định?

Bà Lim nói: “Căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn vừa phải so với thu nhập”.

“Căn cứ vào thu nhập hàng tháng của nhóm hộ gia đình hàng đầu là 1,337 đô la Mỹ, căn hộ tư nhân nằm trong mức giá phải chăng khoảng 3,9 năm thu nhập. Con số này đạt 30% thấp hơn mức trung bình là 5,7 năm so với các thành phố khách ở khu vực Đông Nam Á”

Bà Lim nói: “Các nhà phát triển mà chúng tôi đã nói chuyện tại thành phố Hồ Chí Minh cho biết, họ đã kiếm được 25 – 30% lợi nhuận cho thu nhập trước lãi, thuế, khấu hao và lợi nhuận khấu hao (EBITDA) trên những dự án căn hộ cao cấp và trung cấp”

Thu được những mảnh đất tốt có giấy tờ rõ ràng với một mức giá hợp lý tiếp tục là một điều thách thức tại Việt Nam, các nhà đầu tư nước ngoài mới gia nhập vào thị trường Việt Nam nên xem xét việc hợp tác với các công ty trong nước hoặc liên doanh.

Bà Lim cho biết: “Trong tháng 6 năm 2015, chính phủ loại bỏ giới hạn 49% sở hữu đối với người nước ngoài trong nhiều công ty niêm yết, một bước để thúc đẩy dòng vốn đầu tư và cung cấp một cơ hội tốt cho các nhà phát triển nước ngoài nắm giữ phần lớn cổ phần trong dự án nhà ở liên kết với các doanh nghiệp trong nước”.

Hoàng Anh