Giá bán căn hộ sẽ tiếp tục giảm mạnh?

Đình Dũng

Chung cư An Tiến tại xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè, TPHCM được chào bán với giá giảm xuống còn 14,5 triệu đồng/mét vuông- Ảnh: Đình Dũng

Ông Fiachra Mac Cana, Giám đốc điều hành đồng thời cũng là người phụ trách nghiên cứu của Công ty cổ phần Chứng khoán TPHCM (HSC), trong bản phân tích của mình đã dự báo thị trường bất động sản có thể sẽ chứng kiến một loạt các đợt giảm giá khác từ nay đến cuối quý 2-2012, và điều này sẽ ảnh hưởng đến cục diện thị trường bất động sản nhà ở nói chung.

Giảm giá vì áp lực ngân hàng

Ông Mac Cana cho rằng vấn đề chính khiến giá bán căn hộ sụt giảm trong thời gian sắp tới xuất phát từ các ngân hàng chứ không phải các công ty bất động sản. Các ngân hàng sẽ gây áp lực thu hồi nợ đối với các công ty địa ốc có nhiều nợ đọng.

Tuy nhiên, bản phân tích thị trường của Công ty VietCapital Securities lại cho rằng nếu chỉ nhìn vào bản công bố giảm giá bán căn hộ của Công ty cổ phần Địa ốc Dầu khí (PVL) thì chưa thể khẳng định đây là một sự kiện đơn lẻ hay là sự khởi đầu của làn sóng giảm giá bất động sản sẽ tiếp diễn. Trong những ngày gần đây, PVL đã thông báo gảm giá bán căn hộ dự án Petro Vietnam Landmark tại khu vực ngã ba Cát Lái, phường An Phú, quận 2, TPHCM với lý do khó khăn về mặt thanh khoản. Cụ thể, PVL bán 85 căn hộ thuộc dự án này với mức giá từ 15,5 triệu đồng/mét vuông, thấp hơn khoảng 5,8 triệu đồng so với mức giá đã mua vào là 21,36 triệu đồng/mét vuông, và thấp hơn 8,3 triệu đồng so với giá đã chào bán trước đó.

PVL cho biết do không chịu nổi áp lực tài chính vì đã vay của Ngân hàng TMCP Liên Việt 100 tỉ đồng để đầu tư vào dự án này. Do vậy, nếu không thu xếp được tài chính, PVL sẽ không đủ khả năng thanh toán khoản vay này đúng hạn. PVL dự kiến sẽ bị lỗ khoảng 70 tỉ đồng từ thương vụ hạ giá bán căn hộ này.

VietCapital Securities cho rằng từ sự kiện của PVL có thể nhận thấy cung-cầu trên thị trường địa ốc đang có sự chênh lệch và việc thiếu nguồn vốn và thanh khoản sẽ tiếp tục khiến tình hình của các doanh nghiệp trong ngành thêm khó khăn.

Ở một dự án khác, Công ty Sài Gòn Mêkông đang chuẩn bị chào bán 500 căn hộ thuộc chung cư An Tiến, xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè, TPHCM với giá khởi điểm dự kiến 14,5 triệu đồng/mét vuông, giảm gần 4 triệu đồng/mét vuông so với giá bán trước đó.

Đây là dự án do Công ty Xây dựng và Phát triển Nhà Hoàng Anh (HAGL Land) làm chủ đầu tư và đã bán toàn bộ căn hộ cho hai nhà đầu tư thứ cấp, trong đó có Công ty Sài Gòn Mêkông. Hiện dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện phần thô, và dự kiến sẽ bàn giao nhà vào tháng 6 năm tới.

Thực ra, cơn sóng ngầm giảm giá bán căn hộ đã âm ỉ cả năm nay, nhưng phần lớn việc giảm giá được làm dưới hình thức gián tiếp thông qua các chương trình khuyến mãi bán hàng.

Ghi nhận từ thị trường cho thấy các trường hợp giảm giá bán căn hộ đều ở dạng bán sỉ, nguyên khối chung cư hay nguyên một sàn trong các dự án, và những người mua là những công ty có tiềm lực tài chính mạnh. Hầu hết các thượng vụ này thường diễn ra âm thầm. Nghĩa là thương vụ giảm giá bán đã hoàn tất và bây giờ mới công bố.

Giám đốc một công ty địa ốc cho biết xu hướng giảm giá bán căn hộ đã và đang diễn ra vì nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp đã đuối sức thực sự, không chịu nổi áp áp lực tài chính để theo dự án và đang phải tìm đối tác để sang lại dự án. Nhưng việc hạ giá bán chưa ồn ào như trước đây vì các chủ đầu tư đang chọn giải pháp bán sỉ thay vì bán cho từng người.

Bình luận về xu hướng này, ông Nguyễn Nguyên Thái, Phó giám đốc Công ty CB Richard Ellis Vietnam (CBRE), cho rằng nếu nhìn ở khía cạnh thuần túy về mặt tài chính thì dễ hiểu tại sao chủ đầu tư chọn phương án bán sỉ vì nếu đã phải bán lỗ thì phải thu hồi vốn nhanh thông qua bán số lượng nhiều, chẳng hạn như nguyên sàn, nguyên khối hay thậm chí nguyên cả dự án. Rất ít chủ đầu tư chọn phương án tuyên bố hạ giá rồi chờ bán cho từng người.

Lợi nhuận, giao dịch tiếp tục giảm

Bên cạnh việc cắt lỗ để thoát khỏi thị trường, nhiều công ty địa ốc tiếp tục ghi nhận khoản lỗ trong quý vừa qua khi tình hình kinh doanh tiếp tục trì trệ do giao dịch trên thị trường trầm lắng.

Chẳng hạn trong trường hợp Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt, sau khi đã lãi 22,5 tỉ đồng trong quý 2, vừa báo cáo lỗ hơn 7 tỉ đồng trong quý 3 khi doanh thu từ việc bán căn hộ gần như không có, thay vào đó chỉ ghi nhận doanh thu từ những dịch vụ phụ như tiền cho thuê nhà. Hồi quý 1 năm nay, công ty này đã ghi nhận khoản lỗ khoảng 14 tỉ đồng.

Tương tự, Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Khai thác Công trình giao thông 584 cũng đã báo lỗ hơn 6 tỉ đồng trong quý 3 vừa qua, với lời giải thích là do chi phí lãi vay tăng trong thời gian vừa qua.

Ngoài ra, các doanh nghiệp địa ốc khác như Công ty cổ phần Nhà Việt Nam, Công ty cổ phần Căn nhà mơ ước và Công ty cổ phần Phát triển Nhà Thủ Đức đều ghi nhận lợi nhuậm giảm mạnh, thậm chí có công ty lợi nhuận giảm 98%.

Giới quan sát thị trường dự đoán hiệu quả kinh doanh sẽ tiếp tục kém cho đến cuối năm nay, và mặc dù giá đang giảm nhưng tính thanh khoản của thị trường khó có thể tăng ngay vì người mua trên thị trường có thể sẽ không mua ở mặt bằng giá hiện tại sau khi đã giảm gần đây mà sẽ chờ giá xuống tiếp mới tham gia thị trường.

Ông Chris Brown, phó giám đốc phụ trách lãnh vực nhà ở của công ty tư vấn bất động sản Cushman & Wakefield, nhận định mặc dù thị trường vàng và chứng khoán bếp bênh, các nhà đầu tư cá nhân và người mua nhà vẫn không quan tâm nhiều đến phân khúc căn hộ. Điều này dẫn đến thị trường căn hộ ở TPHCM giao dịch rất chậm, và giá bán thực của các căn hộ giảm từ 15% - 20% trong quý 3 vừa qua.

Ông Brown cho rằng với tình hình như hiện nay, thị trường căn hộ sẽ khó cải thiện trong quý 4 năm nay và quý 1-2012. Dự báo nguồn cung cả năm nay sẽ khoảng 13.000 căn hộ, và nếu cộng nguồn cung tương lai có thể sẽ đủ để đáp ứng nhu cầu khách mua để ở trong 3 năm tới.