Tại 2 dự án Opal Garden và Opal Riverside của Địa ốc Đất Xanh, nhiều khách hàng, nhà đầu tư đã bỏ ra số tiền lớn để có “thỏa thuận ưu tiên”. Nhưng theo các chuyên gia luật, thỏa thuận này cũng chưa chắc giúp họ trở thành chủ sở hữu căn hộ trên thực tế.

Nhà đầu tư bị “qua mặt”

Sau khi đăng tải loạt bài phản ánh sai phạm của Công ty Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (Tập đoàn Đất Xanh) bán căn hộ trong hai dự án Opal Garden và Opal Riverside (Q. Thủ Đức. TP.HCM), khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật, Báo Gia đình & Xã hội nhận được nhiều phản hồi của khách hàng, chuyên gia BĐS và các chuyên gia luật.

Trước đó, ông Nguyễn Khánh Hưng, Phó giám đốc điều hành Tập đoàn Đất Xanh vẫn phủ nhận thông tin mở bán căn hộ trong dự án, cho dù đó là những nội dung được đăng tải trên website của tập đoàn này.

Ông Hưng cho rằng, chủ đầu tư và khách hàng chưa ký hợp đồng mua bán. Đất Xanh mới chỉ cho khách hàng đăng ký mua căn hộ. Tuy nhiên theo xác minh, Tập đoàn Đất Xanh đã ký Phiếu xác lập thỏa thuận gần hết các căn hộ trong hai dự án trên với khách hàng bằng một điều khoản tài chính cụ thể (khoảng 20 % giá trị hợp đồng). Cho dù tới thời điểm hiện tại, dự án Opal Riverside chưa thi công xong phần móng, còn Opal Garden vẫn là bãi đất hoang.

Du an cua Dia oc Dat Xanh: Ban gi khi van la 'bai dat hoang'? - Anh 1

Bên trong dự án Opal Garden vắng bóng công nhân.

Luật sư Ngô Việt Bắc (Trưởng Văn phòng luật sư Sài Gòn Tây Nguyên, Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết, Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở quy định: Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Phiếu xác lập thỏa thuận mà tập đoàn Đất Xanh ký với khách hàng trong hai dự án Opal Garden và Opal Riverside là “dị dạng” của một giao dịch dân sự.

Theo luật sư Bắc, phiếu xác lập thỏa thuận này vô hiệu ngay từ thời điểm các bên xác lập thỏa thuận. Đây là một hình thức huy động vốn và là hành vi vi phạm pháp luật.

Du an cua Dia oc Dat Xanh: Ban gi khi van la 'bai dat hoang'? - Anh 2

Còn Opal Riverside thì ao tù nước đọng

Cùng quan điểm trên, LS Võ Đan Mạch (Đoàn luật sư TP.HCM) còn khẳng định, Tập đoàn Đất Xanh đã không lành mạnh trong việc huy động tài chính.

Luật sư Mạch phân tích: Theo Nghị định 76/2015/NĐ-CP và Nghị định 99/2011/NĐ-CP về hợp đồng mẫu bảo vệ người tiêu dùng thì trong lĩnh vực mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, chủ đầu tư chỉ được bán khi nào hình thành xong phần móng và phải có quyết định đồng ý cho bán của Sở xây dựng. Trước thời điểm hình thành xong phần móng, chủ đầu tư không được thu bất kì khoản tiền nào ngoài tiền hợp đồng hợp tác kinh doanh chia lợi với cả dự án.

Trường hợp này, Đất Xanh đã vận dụng luật dân sự về quyền tự do thỏa thuận của các bên nhưng như vậy là chưa đủ vì đây là tài sản giao dịch có điều kiện. Phiếu xác lập thỏa thuận này sẽ hợp lệ nếu như Đất Xanh chỉ xác lập nhưng không thu tiền.

“Khi đất xanh đã thu 200 triệu đồng/người, tức là số tiền này được xem là một khoản đặt cọc để mua căn hộ. Trong khi đó, căn hộ chưa hình thành phần móng và chưa có quyết định của Sở xây dựng cho phép bán hay không là đã có hành vi gian dối, không lành mạnh trong việc huy động tài chính. Việc làm này cần phải bị xử phạt và cần xem lại uy tín của Tập đoàn Đất Xanh trong việc qua mặt khách hàng”, Ls. Mạch khẳng định.

Du an cua Dia oc Dat Xanh: Ban gi khi van la 'bai dat hoang'? - Anh 3

Opal Riverside bán gần hết những vẫn chưa thấy móng đâu

“Ưu tiên” là ưu tiên gì?

Ngoài ra, LS Lê Văn Đức (Văn phòng luật sư Hà Hải và Cộng sự thuộc Đoàn luật sư TP.HCM), cũng có ý kiến rằng hai dự án Opal Garden và Opal Riverside chưa đủ điều kiện để kinh doanh thì mọi giao dịch đều vô hiệu. “Trong trường hợp này, rủi ro đối với người mua rất lớn vì họ giao dịch với chủ dự án khi chưa đủ điều kiện kinh doanh”, Ls. Đức cho biết.

Trong khi đó, luật sư Nguyễn Hoàng Hoa (Trưởng Văn phòng luật sư Tri Thức, Đoàn luật sư TP. HCM) lại cho rằng: Ngay cả khi dự án Opal Garden và Opal Riverside đủ điều kiện mở bán, và ký hợp đồng mua bán theo Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, thì Tập đoàn Đất Xanh cũng không có quyền quyết định bán nhà trong dự án của mình cho những khách hàng đã ký Phiếu xác lập thỏa thuận ưu tiên mua căn hộ trước đó.

LS Hoa phân tích, theo quy định của pháp luật, Tập đoàn Đất Xanh khi bán nhà trong hai dự án trên, bắt buộc phải bán thông qua sàn giao dịch BĐS. Theo đó, chủ đầu tư phải công khai thông tin về nhà ở đưa vào kinh doanh tại sàn giao dịch.

Trong thời gian này, tất cả mọi đối tượng đủ điều kiện mua nhà (không phân biệt đã có Phiếu xác lập thỏa thuận ưu tiên với chủ đầu tư hay chưa đều được đăng ký mua nhà ở). Nếu số người đăng ký mua nhiều hơn số căn nhà được đưa ra bán, bắt buộc phải xử lý bằng một trong hai cách: Rút thăm hoặc đấu giá. Như vậy, cơ hội mua nhà của người đã có hợp đồng đặt cọc hay không có là như nhau.

Du an cua Dia oc Dat Xanh: Ban gi khi van la 'bai dat hoang'? - Anh 4

Bên trong công trường dự án Opal Garden

Trao đổi với PV Báo Gia đình & Xã hội, nhiều chuyên gia, nhà đầu tư BĐS còn cho rằng ngoài việc huy động vốn trái phép từ khách hàng, thì đây còn “chiêu trò” bán hàng, đẩy giá của chủ đầu tư và khách hàng là người phải chịu thiệt.

“Thông qua việc ký Phiếu xác lập thỏa thuận ưu tiên mua căn hộ, Tập đoàn Đất Xanh sẽ “gom” khách vào một sân chơi, tạo nên cảm giác nhầm lẫn người mua nhà bị ảnh hưởng tưởng dự án này “hot” hay sôi động, từ đó nảy sinh hiệu ứng tâm lý đám đông. Chủ đầu tư vừa bán được căn hộ, lại vừa được giá”, ông Trần Văn Kỳ, nhà đầu tư BĐS tại TP. HCM, cho biết.

Nguyễn Khoát