Hơn 2.800 ngôi biệt thự cổ ở Hà Nội và TPHCM đã có tuổi đời từ trên 40 năm tới hơn 100 năm. Nhưng dù có được xây dựng tốt đến thế nào, trải qua mấy chục năm, những ngôi nhà này cũng đã ít nhiều xuống cấp.

'Di san' nha co quan ly the nao? - Anh 1

Một lớp học trên tầng hai tại căn biệt thự 44 Hàng Bè (Hà Nội). Ảnh: Báo Tin tức

Thông tư 38/2009 của Bộ Xây dựng quy định, nhà biệt thự được chia thành 3 nhóm. Trong đó nhà thuộc nhóm 1 là biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử, văn hóa, có giá trị điển hình về kiến trúc, nhà cổ; nhóm 2 là biệt thự có giá trị về nghệ thuật kiến trúc, lịch sử, văn hóa, không thuộc nhóm 1. Cả hai nhóm này đều do Hội đồng Bảo tồn xác định và lập danh sách để trình UBND thành phố phê duyệt.

Những biệt thự nhóm 1 phải giữ nguyên hình dáng kiến trúc bên ngoài, cấu trúc bên trong, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao. Các biệt thự nhóm 2 phải giữ nguyên kiến trúc bên ngoài; có thể thay đổi cấu trúc bên trong.

Riêng các biệt thự nhóm 3 (biệt thự không thuộc nhóm 1 và 2), chủ nhà được xây, sửa theo các quy định về quy hoạch, kiến trúc và xây dựng hiện hành.

Theo Sở Xây dựng TPHCM, để bảo tồn biệt thự cổ thuộc sở hữu tư nhân không đơn giản. Với quy định hiện nay, nhà thuộc dạng biệt thự muốn thay đổi hiện trạng, kết cấu phải thông qua Sở Quy hoạch-Kiến trúc thẩm định và được sự cho phép của UBND TPHCM.

Hiện nay, TPHCM mới có 168 biệt thự nằm trong danh sách xếp hạng bảo tồn và đang được gìn giữ, trùng tu rất tốt. Tuy nhiên, đây đều là các công trình công cộng, tín ngưỡng. Còn các công trình của người dân vẫn chưa được thống kê, đưa vào trong danh sách bảo tồn, đặc biệt là chưa có quy chế quản lý, nên đang bị xuống cấp.

Muốn bảo tồn nhà cổ, ngoài việc phải có quy chế, hướng dẫn, thì quan trọng nhất vẫn là có chính sách hỗ trợ duy tu nhà cho người dân. Nhưng việc này là rất khó, vì Nhà nước không có chính sách hỗ trợ duy tu, bảo tồn những ngôi nhà này.

Điểm hạn chế nữa là các cơ quan quản lý nhà ở hiện nay không có hồ sơ gốc các biệt thự. Nếu không có hồ sơ gốc của ngôi nhà thì không thể biết rõ kết cấu của nó. Vì vậy, công tác thực hiện việc bảo tồn, sửa chữa sẽ rất khó khăn.

Trước tình trạng nhà cũ, không có tiền tu sửa hoặc có tiền cũng không dễ tu sửa được, không ít chủ nhà chọn giải pháp bỏ hoang hay lẳng lặng tháo dỡ.

Khảo sát gần đây của Trung tâm Nghiên cứu kiến trúc (Sở Quy hoạch kiến trúc TPHCM) cho thấy, gần một nửa trong số 1.300 căn biệt thự cổ ở TPHCM đã... biến mất.

Trong đó, đường Nguyễn Đình Chiểu từng có 53 căn, nay chỉ còn 24. Đường Hai Bà Trưng từng có 40 căn, giờ chỉ còn khoảng 20. Tương tự, đường Mạc Đĩnh Chi cũng từng có 20 căn, nay chỉ còn 6 căn; đường Lê Quý Đôn hiện còn khoảng 6 căn...

Còn tại Hà Nội, sau khi ngôi biệt thự ở 107 Trần Hưng Đạo bị đổ vào tháng 9/2015, người ta mới biết, công trình này cũng như nhiều biệt thự cổ khác ở Hà Nội chưa từng được kiểm định chất lượng.

Ông Hoàng Tú, Trưởng Ban 61/CP Sở Xây dựng Hà Nội cho báo Dân trí biết: Từ trước đến nay, chúng tôi mới đánh giá chất lượng biệt thự từ thời Pháp bằng cảm quan để chấm điểm xếp loại. Còn để biết được mỗi một biệt thự nguy hiểm thế nào thì phải có một cơ quan kiểm định riêng. Kiểm định như vậy liên quan đến khoản kinh phí rất lớn, vì vậy chúng tôi chưa làm được.

Cũng theo ông Tú, nhiều cơ quan mà Sở Xây dựng có muốn vào kiểm định họ cũng không nhờ. Còn trách nhiệm chủ sử dụng hoặc sở hữu biệt thự phải ‘khám bệnh’, bảo trì công trình thường xuyên. Quá trình đó nếu phát hiện nguy hiểm có thể báo cáo chính quyền, hoặc bộ, ngành chủ quản để bàn hướng khắc phục.

Trong hơn 1.560 biệt thự từ thời Pháp tại Hà Nội có 970 biệt thự thuộc Đề án quản lý quỹ nhà biệt thự trên địa bàn Thành phố đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý bảo tồn. Các biệt thự này do các cơ quan Trung ương, TP. Hà Nội và cả tư nhân quản lý, sử dụng.

Hiện nay, Sở Quy hoạch-Kiến trúc Hà Nội mới rà soát được khoảng 400 ha thuộc khu phố cũ (phố Pháp), gồm các quận Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng, Đống Đa và một phần nhỏ quận Tây Hồ. Các biệt thự ở các khu vực khác vẫn đang “xếp hàng” chờ thẩm định.

'Di san' nha co quan ly the nao? - Anh 2

Các biệt thự cổ có giá trị về kiến trúc cần được bảo tồn. Ảnh: Báo Tuổi trẻ

Chấm điểm cho từng biệt thự để bảo tồn

Theo Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM, hiện nay, nhiều biệt thự cổ có giá trị cần được bảo tồn, nhưng cũng có những biệt thự không có giá trị, hoặc có giá trị không đáng kể về mặt bảo tồn thì có thể tháo dỡ khi có nhu cầu xây dựng công trình mới.

Để xác định danh mục và phân loại biệt thự thành từng nhóm cần phải có các tiêu chí để xem xét đánh giá và phân loại, bảo đảm tính khách quan, minh bạch và công bằng.

Mới đây, Viện đã trình UBND TPHCM xem xét ban hành bộ tiêu chí đánh giá phân loại biệt thự cổ để giải quyết quyền lợi của người dân và phục vụ công tác bảo tồn.

Theo dự thảo tiêu chí do Viện trình, thì “biệt thự” là nhà ở riêng biệt, có sân vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá 3 tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất 3 mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Ông Hoàng Minh Trí, Phó Viện trưởng Nghiên cứu phát triển TPHCM cho biết, Hội đồng phân loại biệt thự chịu trách nhiệm đánh giá và phân loại biệt thự cũ thành 3 nhóm (1, 2, 3) theo đúng quy định tại Thông tư 38 trước khi trình UBND TPHCM phê duyệt.

Đối với các biệt thự cổ thuộc nhóm 3 ít có giá trị về mặt kiến trúc, văn hóa, lịch sử khi có nhu cầu xây dựng mới mới được tháo dỡ. Theo quy định, các công trình mới này vẫn là công trình biệt thự với 3 tầng lầu phù hợp với quy hoạch khu biệt thự cổ đã có sẵn.

Còn ở Hà Nội, trước việc nhiều ngôi biệt thự cổ đang cần được thẩm định để trùng tu, tôn tạo, nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành, UBND Thành phố yêu cầu nhiều sở, ban, ngành liên quan đẩy nhanh tiến độ thẩm định, nhằm đưa vào quản lý theo đề án bảo tồn biệt thự cổ ở Hà Nội.

Sau khi đánh giá hơn 1.560 căn biệt thự cổ, Sở Quy hoạch-Kiến trúc đã phân biệt thự ra 4 loại. Loại 1 (228 biệt thự) là các biệt thự giá trị đặc biệt, quy mô lớn, có vị trí đẹp, sân vườn còn nguyên vẹn, giữ được tính nguyên bản và các đặc trưng về phong cách kiến trúc để ưu tiên bảo tồn.

Loại 2 (431 biệt thự) là các biệt thự có giá trị, vị trí đẹp, ít nhiều đã bị biến dạng hoặc hư hại cần được khôi phục, bảo tồn.

Loại 3 (646 biệt thự) là các biệt thự có giá trị trung bình, còn giữ được hình dạng ban đầu, nhưng đã bị sửa chữa, lấn chiếm hoặc cải tạo một phần, có thể xem xét một số biệt thự để chỉnh trang, bảo tồn.

Loại 4 (235 biệt thự) là các biệt thự đã bị phá bỏ, xây mới, hư hại nghiêm trọng hoặc đã bị biến dạng hoàn toàn về kiến trúc.

UBND Hà Nội cũng giao Sở Xây dựng lập quy chế trình các cấp có thẩm quyền Quy chế quản lý quỹ nhà biệt thự. Sau khi quy chế này được ban hành, sẽ có phương án xử lý với từng loại biệt thự, với các chủ sở hữu khác nhau. Biệt thự nào bán, không bán, loại nào phải bảo tồn tôn tạo phát triển.

Cơ chế quản lý biệt thự hiện nay ở Hà Nội rất chồng chéo: Sở Xây dựng thì quản lý về kết cấu, thiết kế biệt thự, nhưng nếu biệt thự là di sản thì lại là ngành văn hóa quản lý. Vì thế, theo ý kiến của một số chuyên gia về xây dựng và kiến trúc, Hà Nội không nên siết các biệt thự Pháp cổ bằng "vòng kim cô" là di sản, vì nếu như vậy, việc bảo tồn sẽ càng khó khăn.

Hà Nội chỉ cần giữ lại 400 biệt thự cần bảo tồn, còn hơn 1.000 biệt thự khác có thể chuyển thành công trình công cộng.

Với loại biệt thự Pháp cổ thuộc tài sản công, được xếp hạng di sản nhưng không rõ trách nhiệm người quản lý thì có thể tổ chức bán đấu giá công khai. Người mua sẽ có trách nhiệm duy trì, bảo tồn nguyên trạng. Nếu cũ nát quá sẽ phải xây dựng phục hồi nguyên trạng.

Hà Anh