Đất nền 'sốt ảo'

Cơn "ngủ đông" của thị trường bất động sản kéo dài từ giữa năm 2008 đến cuối 2013 làm cho hàng loạt khu chung cư, biệt thự đã hoặc đang xây dựng dở dang tại TP.HCM phải "đắp chiếu", những doanh nghiệp bất động sản như Vạn Phát Hưng, Phúc Đức, Hoàng Anh Gia Lai... gần như phải nhường chỗ cho những tên tuổi mới.

Trong khi ở phân khúc căn hộ, bài học nhãn tiền về "thổi giá" và hậu quả của nó vẫn còn đó thì gần đây đất nền lại đột nhiên trở nên "nóng sốt".

Ảnh minh họa: QH

Đất nền lại "sốt"

Đánh giá về tình hình đất nền, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường đang có hiện tượng "sốt giá ảo" ở quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân, huyện Nhà Bè, huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi, huyện Cần Giờ.

Theo HoREA, đất nền hoặc đất vườn trong các khu dân cư nông thôn ở các quận ven và các huyện ngoại thành, thậm chí có cả những khu đất nông nghiệp cũng bị phân lô bán bằng giấy tay trái pháp luật. Trong vòng một năm qua, giá đất nền đã tăng trên dưới 30%, cá biệt có khu vực giá tăng đến trên dưới 70%.

Chẳng hạn, đất nền tại một số khu vực phân lô ở quận 9, quận Thủ Đức, huyện Bình Chánh đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2, giá đất nền tại thị trấn Cần Thạnh, xã Long Hòa (huyện Cần Giờ) có nơi đã lên đến 10 - 12 triệu đồng/m2, giá đất nông nghiệp một số khu vực tại huyện Hóc Môn, huyện Củ Chi đã tăng trên dưới 50% trong 4 tháng đầu năm 2017, trong đó đất nền mặt tiền quốc lộ 22 cũng đã lên đến trên dưới 20 triệu đồng/m2.

Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND của UBND TP.HCM quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đã tạo điều kiện cho nhiều hộ dân, cá nhân ở các quận, huyện ngoại thành được sở hữu nhà hợp pháp, nhưng đã không ít cò đất, đầu nậu đất lợi dụng quy định này tự ý làm "dự án", phân lô, bán nền để trục lợi, dù hạ tầng không được đầu tư và vướng về pháp lý.

Tâm lý đầu tư bất động sản để "sau một đêm lời vài trăm triệu đồng" gần đây cũng trở lại ở một số người sau hàng loạt thông tin các huyện Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ sẽ "lên quận" và thu hút nhiều doanh nghiệp lớn đầu tư những công trình tỷ đô.

Cùng với đó là sự phát triển hạ tầng đô thị, trước hết là hệ thống giao thông của thành phố (metro, đường cao tốc, đường vành đai, đường kết nối, thông tin về cầu Cát Lái, cầu Bình Khánh, cầu Phước Khánh sắp được xây dựng) đã tác động đến việc tăng mặt bằng giá bất động sản, đặc biệt là ở khu đông, khu nam, khu tây của TP.HCM. Những thông tin về quy hoạch hạ tầng trong tương lai đã bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền ở các khu vực có công trình hạ tầng được phê duyệt.

Hiện tượng "sốt giá ảo" đất nền hiện nay khiến người ta nhớ đến cơn sốt nhà đất trong giai đoạn 2001 - 2002. Khi đó, do lượng tiền dư thừa trong xã hội nhưng lãi suất ngân hàng lại thấp hơn rất nhiều so với sự tăng giá của bất động sản, sự chênh lệch lớn về giá trị giữa đất chưa đầu tư và đất đã có hạ tầng cơ sở, các chính sách về kinh doanh bất động sản chưa đầy đủ đã góp phần tạo nên cơn sốt nhà đất không chỉ trên địa bàn TP.HCM.

Nổi bật, tại quận 2, tình trạng phân lô bán nền ở một số khu như Huy Hoàng, Phú Nhuận (phường Thạnh Mỹ Lợi) Thế Kỷ 21, An Phú - An Khánh... diễn ra mạnh mẽ. Đến nay, các khu này vẫn còn nhiều nền đất chưa triển khai xây dựng vì mua với giá quá cao, không bán lại được, hoặc bán phải chịu lỗ lớn.

"Cơn sốt ảo" trong phân khúc đất nền giai đoạn 2001 - 2002 chỉ lắng xuống khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, cũng như tác động của Quyết định số 05/QĐ-UB của UBND TP.HCM nghiêm cấm việc phân lô hộ lẻ và Chỉ thị 08/2002/CT-UB của UBND TP.HCM quy định không cho phép phân lô bán nền mà phải xây dựng nhà xong mới được chuyển nhượng và quy định người mua đất ruộng phải là người làm nghề nông.

Cần dùng "thuốc" liều cao

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, cơn "sốt giá ảo" trên thị trường đất nền gần đây ở các quận ven và các huyện ngoại thành là do giới đầu nậu và cò đất với thủ đoạn tung hỏa mù, thực thực hư hư, lợi dụng hạ tầng giao thông đã hoặc sắp hoàn chỉnh để tung tin thất thiệt, kể cả lợi dụng các tin đồn để kích giá, thổi giá, đẩy giá, tạo sóng, lướt sóng để thủ lợi tối đa, còn nhà đầu tư thứ cấp lướt sóng "theo tâm lý đám đông" có thể bị sập bẫy, bị thiệt hại nặng khi thị trường hạ nhiệt.

"Hoạt động của giới đầu nậu và cò đất bất chính là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến "sốt giá ảo" đất nền hiện nay, cần phải có biện pháp ngăn chặn kịp thời", đại diện HoREA nhấn mạnh.

Mới đây, trong văn bản kiến nghị gửi đến Bộ Xây dựng, Thường trực Thành ủy, UBND TP.HCM cùng các đơn vị quản lý ngành, HoREA đã đưa ra nhiều giải pháp để ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền bất hợp pháp với giá phi thị trường.

Theo đó, HoREA đề nghị lãnh đạo thành phố công bố chưa có chủ trương chuyển đổi huyện Bình Chánh, huyện Hóc Môn thành quận, chưa thành lập tổ chức hành chính thành phố trong thành phố ở khu đông, khu nam, khu tây.

Đồng thời, Thành phố cần yêu cầu các nhà đầu tư khẩn trương trình dự án đầu tư đại lộ ven sông Sài Gòn (nối trung tâm với khu tây bắc TP.HCM), thành phố mới Củ Chi, thành phố ven biển Cần Giờ... để được xét duyệt theo quy định và sớm công bố kết quả xét duyệt để người dân hiểu rõ thông tin, tránh bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền ở các khu vực này.

HoREA cũng cho rằng, UBND TP.HCM cần chỉ đạo nghiên cứu chính sách để quản lý việc kinh doanh bất động sản của giới đầu nậu, cò đất hiện đang hoạt động với tư cách cá nhân, không có đăng ký kinh doanh, thậm chí có trường hợp nấp bóng chủ đất, hoặc nấp bóng doanh nghiệp để kinh doanh bất động sản với nhiều thủ đoạn tinh vi nhằm trốn thuế, né thuế, trong lúc theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì mua bán đất nền cũng là kinh doanh bất động sản, phải đăng ký kinh doanh, phải có vốn pháp định.

Thêm nữa, HoREA cũng đề nghị UBND TP.HCM sớm ban hành quyết định thay thế Quyết định số 33/2014 quy định về diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa, tạo điều kiện cho hộ gia đình đông người có nhu cầu tách thửa ra riêng, nhưng cần có cơ chế quản lý chặt chẽ để tránh bị giới đầu nậu và cò đất lợi dụng phân lô bán nền tràn lan, vốn là một nguyên nhân dẫn tới cơn "sốt giá ảo" đất nền, làm ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của đô thị và tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Theo quan điểm của một nhà phát triển bất động sản lớn tại TP.HCM, cơn "sốt giá ảo" gần đây còn xuất phát từ việc cò đất, đầu nậu lợi dụng các thông tin liên quan đến tách nhập địa giới hành chính, quy hoạch hạ tầng để đánh vào tâm lý làm giàu nhanh của đám đông.

Để ngăn chặn tình trạng này và hướng thị trường bất động sản phát triển một cách bền vững, minh bạch, các cơ quan quản lý phải nhanh chóng đưa ra những thông tin chính thống về những vấn đề ấy.

Theo DNSG