Cuối năm 2009, khi thảo luận về Dự thảo Luật Thuế nhà, đất, đa số các đại biểu Quốc hội không tán thành với việc đưa nhà ở vào diện chịu thuế. 7 năm sau, việc đánh thuế người sở hữu nhà thứ 2 dù mới chỉ là dự kiến của Bộ Tài chính, nhưng đã trở thành vấn đề nóng, được dư luận quan tâm. ĐTTC đã trao đổi với ông NGUYỄN VĂN ĐỰC, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản (BĐS) Đất Lành, xung quanh vấn đề này.

Thuế thất thu, dân mua nhà giá cao

PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, việc thu thuế nhà đất tại nước ta từ trước đến nay được thực hiện như thế nào?

Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC: - Thuế nhà đất ở Việt Nam lâu nay thu theo kiểu “thu một lần” rồi sau đó không thu nữa. Có cái hay là Nhà nước sẽ có một lượng tiền lớn ngay, nhưng có nhược điểm là mấy năm sau thị trường BĐS đóng băng hoặc giao đất hết sẽ không còn gì để thu. Một số quận huyện như Nhà Bè, quận 7 thời kỳ thị trường BĐS sôi động thu rất nhiều tiền, nhưng sau đó nguồn thu giảm hẳn.

Thuế BĐS là nguồn thuế ổn định và giúp điều tiết xã hội, quy hoạch đô thị, tạo sự công bằng, có thêm nguồn tài chính đầu tư các dịch vụ công, và đây cũng là nguồn thu duy nhất của các đô thị. Vì thế, cần nghiên cứu, có đề án cụ thể, đưa ra lộ trình và cách thức đánh thuế cho phù hợp. Về cách thức, có thể áp dụng tương tự như cách đánh thuế thu nhập cá nhân là theo định mức, tùy theo các tiêu chí như vị trí của tài sản, hay diện tích căn nhà. Theo đó, mỗi người dân có 1 căn nhà không nên đánh thuế, nhưng với căn nhà thứ 2 có thể đánh thuế. Nhưng cần xác định nguồn thuế này dùng để đầu tư, xây dựng phúc lợi cho người dân đô thị. Còn nếu đặt ra sắc thuế này để điều tiết chung là không ổn.

TS. Trần Du Lịch, Thành viên Hội đồng Tư vấn CSTT quốc gia

Thực tế hàng năm Nhà nước vẫn thu thuế, như đối với đất ở chúng ta hay gọi là “thuế đất phi nông nghiệp”. Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có hiệu lực năm 2012, nhưng cũng chỉ thu thuế đất, chưa thu thuế nhà ở, vì có quan điểm cho rằng việc thu thuế nhà có thể dẫn đến tình trạng thuế chồng thuế. Trong khi đó, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 30-40% giá thị trường. Thuế nhà đất đã thấp, lại thêm tình trạng khá phổ biến là giá trên hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn giá của Nhà nước, khiến Nhà nước thất thu thuế đất rất lớn. Do mức thu quá ít so với giá trị BĐS nên người có nhiều nhà không quan tâm hay tính toán để đầu cơ.

Thực ra tiền sử dụng đất chiếm bao nhiêu phần trăm trong 1 dự án tùy theo vị trí , nhưng đối với những dự án nằm trên những khu “đất vàng” sẽ rất cao. Do vậy trong cơ cấu giá thành căn hộ hay đất nền thuế chiếm tỷ lệ 20-30% theo tôi là khá cao, ảnh hưởng lớn đến sức mua của người dân. Thí dụ, chúng ta thu tiền sử dụng đất thấp hơn rồi sau đó thu dài dài hàng năm sẽ hợp lý và bền vững hơn và người dân dễ mua nhà hơn. Có thể ngân sách đang gặp khó khăn nên Nhà nước đang tìm nguồn thu mới để tăng thu. Song vấn đề này không chỉ tác động đến người mua nhà mà đến cả doanh nghiệp. Thời gian qua chúng ta cũng đưa ra nhiều cách để thu thuế của người dân khi chuyển nhượng, tức khi mua bán nhà đất thu 2% trên tổng giá trị hay 25% trên tổng lợi nhuận… Nhưng thực tế vẫn không kiểm soát nổi, vẫn có sự móc ngoặc, thỏa thuận giữa người mua, người bán với cán bộ thực thi…

Danh thue nha thu 2: Tao nguon thu, chong dau co - Anh 1

Đa phần những căn hộ cao cấp được giới đầu tư mua chờ cơ hội bán lại. Ảnh: LONG THANH

Nếu thực hiện thị trường có thể bị sốc trong ngắn hạn

- Vậy theo ông chính sách đánh thuế người sở hữu từ nhà thứ 2 có khả thi?

- Như tôi nói ở trên, tình hình ngân sách cả nước rất khó khăn, ngân sách của TP được giữ lại 23% nay Quốc hội đang bàn giảm xuống 18% và TP đang xin ở mức 21%. Nói chung khi ngân sách khó khăn Nhà nước hay TP sẽ buộc phải tìm nhiều nguồn thu khác. Lâu nay người dân đầu cơ, đầu tư vào BĐS rất nhiều để kiếm lời, khai thác kinh doanh, cho thuê, thậm chí làm của để dành cho con cháu.

Việc đánh thuế nhà, đất lũy tiến buộc người mua phải suy xét mức sinh lợi, từ đó giá BĐS sẽ thấp vì họ sẽ tính lại hiệu quả của việc đầu tư. Hoặc Nhà nước thu hết nhưng ai chứng minh chỉ ngôi nhà thứ nhất được khấu trừ trở lại. Những điều này phải được công khai, tức cũng là cách tạo công bằng cho mọi người.

Nếu bây giờ chúng ta đánh thuế căn nhà thứ 2 trở lên chắc chắn sẽ tác động rất lớn đến tâm lý người mua. Việc đầu tiên là người mua sẽ nghe ngóng xem đánh thuế như thế nào, liệu đầu tư BĐS (ở đây là nhà ở) có lợi không, hay dùng tiền đầu tư vào kênh khác… Như vậy thị trường sẽ bị chựng lại cho đến khi mọi việc rõ ràng và lúc đó thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt, có thể người dân hay giới đầu tư sẽ dừng hẳn việc mua nhà để đầu cơ, đầu tư nếu tiền thuế quá cao. Nếu thấy mức thuế có thể chấp nhận được, người ta sẽ tiếp tục nhưng chắc chắn kênh đầu tư này sẽ giảm nhiều. Không chỉ căn hộ nhà phố mà cả phân khúc căn hộ nghỉ dưỡng lâu nay khách hàng mua để vừa nghỉ dưỡng vừa kinh doanh cũng sẽ bị tác động rất lớn.

Tôi cũng chưa rõ việc thu thuế căn nhà thứ hai đã có dự thảo chưa hay mới chỉ là ý tưởng phát thảo của cơ quan chức năng. Nhưng rõ ràng đây là đề xuất sắc thuế BĐS hoàn toàn mới và cũng chưa biết cụ thể cách tính như thế nào, nên đi sâu vào để bàn cũng rất mơ hồ. Song nếu triển khai chúng ta sẽ gặp một số khó khăn về cơ sở dữ liệu, công nghệ để quản lý. Việc công khai tài sản của cán bộ, đảng viên là vấn đề lâu nay các cơ quan chức năng làm rất quyết liệt, mỗi cán bộ đều có hồ sơ nhân thân rất rõ ràng, hàng năm đều báo cáo… nhưng tính minh bạch, độ chính xác từ việc báo cáo tài sản của từng cán bộ, đảng viên cũng rất mù mờ. Trong khi đó người dân sống tự do, không trong một tổ chức nào làm sao chúng ta quản lý. Chúng ta chưa có liên kết dữ liệu giữa các địa phương, còn với công nghệ hiện nay chúng ta quản lý rất khó khăn. Có nghĩa để kiểm soát được ngôi nhà thứ 2 trở lên để từ đó thu thuế, bên cạnh con người thực hiện, cần có công nghệ, liên thông giữa các địa phương mới có thể triển khai được. Ngoài ra, tại các đô thị lớn như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang… nơi có rất nhiều dự án nhà ở, BĐS nghỉ dưỡng được triển khai, phần lớn người dân mua nhà hình thành trong tương lai sở hữu chưa rõ ràng sẽ tính như thế nào cũng chưa rõ ràng.

Danh thue nha thu 2: Tao nguon thu, chong dau co - Anh 2

Khu vực thành thị, trung tâm phải nên có mức thuế cao để bù đắp vào phát triển hạ tầng.
Ảnh: LONG THANH

-Và những vấn đề cần tính đến

- Vậy quan điểm của ông có ủng hộ việc thu thuế người sở hữu căn nhà thứ 2 trở lên?

- Thu thuế để xây dựng, phát triển đất nước là điều phải làm và tôi tin nhiều người ủng hộ. Tuy nhiên cái chúng ta cần đó là sự minh bạch, công bằng và tiền thu được từ dân phải sử dụng đúng mục đích. Bởi tôi vẫn băn khoăn liệu cách tính thuế tài sản quy định dựa trên diện tích, quy mô, giá trị của BĐS có cụ thể, chi tiết cho từng trường hợp và có hợp lý? Thuế đánh trên căn nhà mua thứ 2 sẽ khác căn nhà thứ 3, 4 như thế nào? Đề phòng đầu cơ, nhưng trường hợp trước đó người mua nhà chỉ 30m2, nay họ muốn mua thêm căn nhà rộng hơn cho gia đình, phải gồng gánh thêm thuế có hợp lý không. Nếu mua 5 căn hộ trong một dự án dễ thấy, nhưng nếu mua 10 căn ở 10 dự án khác nhau làm sao biết được? Hay 1 người mua 1 căn nhà ở TPHCM, 1 căn ở Đà Nẵng, 1 căn ở Cà Mau… ai quản lý và kiểm soát được? Với hệ thống dữ liệu hiện nay, không dễ đánh được thuế, trong khi cũng khó có thể đòi hỏi sự tự giác của người dân. Thí dụ người đã có nhà, nay mua thêm nhà mới nhưng nhờ người khác đứng tên; hay 1 người có nhiều nhà nhưng giá trị thấp với 1 người có 1 nhà nhưng giá trị cao gấp nhiều lần thì có tính đến việc đánh thuế không?

Có thể thấy thuế cao giá nhà đất sẽ thấp, còn nếu thuế thấp tình trạng đầu cơ khiến giá nhà đất tăng cao. Cần phải đánh thuế cả nhà lẫn đất. Ở Hoa Kỳ mua nhà giá rất rẻ, chỉ 1-2 triệu USD là có biệt thự, nhưng ở Việt Nam, giá đó chỉ có ở những biệt thự ngoại thành Hà Nội, ở trung tâm giá lên đến 3-4 triệu USD. Cần đổi mới, điều chỉnh chung về chính sách thuế, bằng cách nâng mức thuế nhà đất tại đô thị lên cao hơn gấp 10 lần theo lộ trình, tức từ 0,03% hiện nay lên 0,3%.

- Có ý kiến cho rằng thực hiện mục tiêu này để chống đầu cơ, đầu tư trong BĐS?

- Quan điểm của tôi cho rằng đầu cơ hay đầu tư trong BĐS là bình thường. Một người dân có tiền mua nhà chờ giá lên để bán kiếm lời, nếu không may thị trường xuống dốc họ sẽ lãnh hậu quả. Có nghĩa là tiền của họ bỏ ra lời ăn lỗ chịu. Còn mua nhà để khai thác kinh doanh hay cho người khác thuê để kinh doanh hoặc để ở cũng hết sức bình thường. Vì trong lúc anh chưa đủ tài chính mua nhà để mở cửa hàng kinh doanh hay mua nhà để ở, trong khi có người khác cho anh thuê rõ ràng là tốt cho mọi người. Đó cũng là cần thiết cho sự phát triển của thị trường BĐS. Lâu nay nói đến đầu cơ, đầu tư BĐS người ta thường nghĩ đến BĐS cao cấp. Nhưng thực tế tôi thấy BĐS rẻ tiền cũng rất nhiều người đầu tư, như nhà ở cho công nhân ở Bình Dương mỗi căn 100-200 triệu đồng, tôi thấy nhiều người cũng đầu tư mua rồi cho thuê lại với giá 1 triệu đồng/tháng/căn để đáp ứng cho công nhân với mức lương ít ỏi. Như vậy làm cho thị trường phong phú hơn, đáp ứng cho cả đầu ra, đầu vào.

- Xin cảm ơn ông.

Động lực tạo sự công bằng

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT

Không chỉ ủng hộ việc áp thuế nhà, mà nên nâng thuế sử dụng đất khu vực đô thị hiện nay từ 0,03% lên 0,3% bảng giá nhà nước. Việc áp thuế nhà, đất, hay thuế kinh doanh BĐS sẽ làm cho thị trường BĐS phát triển trách nhiệm hơn, ngăn chặn tình trạng đầu cơ kinh doanh trên thị trường, đảm bảo sự công bằng giữa người giàu và người nghèo trong tiếp cận và sử dụng hạ tầng dịch vụ công.

Công cụ chống đầu cơ hiệu quả

Các nước áp dụng đánh thuế cả đất và nhà trên nguyên tắc 1-1,5% giá trị thị trường. Họ coi đó là nguồn thu chủ yếu phát triển hạ tầng cũng như nâng cấp đô thị. Riêng nguồn thu từ thuế đất, nhà đủ cho phát triển cơ sở hạ tầng. Trong khi đó, ở Việt Nam thuế BĐS đánh rất thấp. Nguyên nhân do không đánh vào tài sản trên đất, chỉ đánh vào đất với tỷ suất 0,03% theo bảng giá nhà nước. Hơn nữa việc cào bằng thuế đất cả khu vực đô thị lẫn nông thôn đều 0,03% rất bất cập. Khu vực nông thôn đáng lẽ có thể miễn hoàn toàn, chỉ khu vực nào có hoạt động kinh tế mạnh mới thu và thu cao. Với mức thuế suất và đối tượng thu thuế hiện nay, số tiền thuế đất thu được không đáng kể.

Việc áp thuế với người sở hữu nhiều nhà, nhiều đất còn là công cụ hữu hiệu để chống đầu cơ trên thị trường BĐS. Hơn nữa để chống đầu cơ triệt để nhiều nước còn tiến hành đánh thuế lũy tiến vào các trường hợp có 2 nhà hay 3 nhà trở lên. Mức thuế đất hiện nay tại Việt Nam rất hời hợt. Chẳng hạn, một doanh nghiệp kinh doanh BĐS hiện nay đóng thuế 5-7 triệu đồng/năm không đáng kể. Ở các nước thuế không phải chỉ nhằm 1 mục tiêu mà là đa mục tiêu, vừa để phát triển kinh tế, hạn chế yếu kém trong quá trình kinh doanh, vừa chống đầu cơ, tạo nguồn thu. Trước đây, trong cơ chế bao cấp thuế hầu như chỉ có mục đích tạo nguồn thu. Nhưng khi chuyển sang cơ chế thị trường, phải thay đổi thuế như một công cụ để điều tiết thị trường.

Nay nếu đánh thuế lũy tiến vào trường hợp nhiều nhà, nhiều đất, theo tôi sẽ chống được hoạt động đầu cơ trên thị trường. Thuế cao, người nhiều nhà sẽ không tích trữ nhà nữa, vì họ thấy thuế phải nộp rất cao làm sao kiếm được lợi nhuận. Tại Hoa Kỳ việc bỏ tiền mua một mảnh đất, căn nhà không nhiều, 100.000-200.000USD, hay khoảng 1 triệu USD sẽ mua được biệt thự, nhưng chủ sở hữu phải làm ra bao nhiêu tiền để trả được thuế mới quan trọng. Có khi mua xong nhà nhưng không có tiền trả thuế, phải bán đi. Đó là chính sách tích cực dựa trên nguyên tắc giá thấp thuế cao, chống được đầu cơ trên thị trường BĐS, góp phần thực hiện mục tiêu sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả. Mục tiêu này rất quan trọng để thị trường BĐS vận hành ổn định. Khi thuế suất cao chẳng người nào muốn ôm nhiều đất trong khi không kiếm được đồng nào từ diện tích đất đó.

Đánh thuế tài sản luôn luôn tạo ra sự công bằng giữa người giàu và người nghèo, đồng thời tài sản của người giàu cũng được Nhà nước bảo đảm. Sự khác biệt giữa nộp thuế và không là ở đó. Tất nhiên cơ chế thuế sẽ dẫn đến mọi người phải cố gắng làm để có tiền nộp thuế. Với người nghèo Chính phủ phải có chính sách miễn, giảm thuế. Chính sách thuế là như vậy, cần nhìn dưới 2 góc độ phát triển xã hội và an sinh xã hội.

Tiến tới BĐS giá thấp

Nhưng Việt Nam lại lựa chọn nguyên tắc thuế thấp giá cao. Như thế rất mất cân đối với thu nhập của đại đa số người dân và tạo ra những hệ quả tiêu cực trong phát triển kinh tế-xã hội. Nguyên tắc này cũng dẫn đến hệ quả sử dụng đất không hiệu quả khá phổ biến. Nhiều chủ đầu tư, nhà kinh doanh BĐS đã găm đất chờ thời. Đây là thực trạng buôn đất chứ không phải đầu tư kinh doanh BĐS. Hiện nay chưa đánh thuế nhà, ai có bao nhiêu nhà cũng được, không bị đánh thuế, còn đất thì đánh thuế rất thấp. Thí dụ căn nhà tôi đang ở thuế 1 năm chỉ 1 triệu đồng, chả bõ bèn gì, nếu có tiền tôi cũng sẵn sàng mua 2-3 nhà nữa, như vậy chỉ mất thêm 3 triệu đồng/năm. Nhìn rộng ra thị trường cơ chế này tạo điều kiện thuận lợi cho những người đầu cơ, tích trữ, đẩy giá trên thị trường. Tư duy dân mình còn nghèo nên thu thuế thấp chỉ là cách biện minh. Còn thực tế thực trạng nhiều đất, nhiều nhà đang phổ biến ở người có địa vị xã hội, giàu có nên rất gượng nhẹ trong việc nâng thuế BĐS với cả đất lẫn nhà.

Theo tôi đến nay mới tính đến sắc thuế này là hơi muộn. Trước mắt, Quốc hội luôn đặt vấn đề cải cách thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, trong đó đánh thuế nhà và nâng thuế đất từ 0,03% lên 0,3%. Với thuế nhà, tất cả những ai giữ nhà, giữ đất đều phải nộp thuế. Anh còn giữ nhà anh phải nộp thuế, anh bán đi người mua nộp thuế. Như vậy phát triển thị trường BĐS mới đầy đủ trách nhiệm. Bởi lẽ, nếu buông thuế để thị trường phát triển nhanh hơn sẽ hình thành nhiều khu đô thị ma hơn. Phố ma, đô thị ma đã manh nha hình thành ở các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM, về mặt quy hoạch đô thị nhìn chả làm sao, nhưng dưới góc nhìn kinh tế đó là sự lãng phí rất lớn nguồn lực đầu tư của xã hội. Thực trạng này xảy ra vì các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS đang không phải nộp gì cả, cứ có đất, thậm chí xin được đất là đổ tiền đầu tư.

Nếu có thuế nhà, khi xây xong họ phải chịu thuế. Lập tức họ phải tính toán cẩn thận thuế đất chi bao nhiêu, thuế nhà bao nhiêu, bán với giá nào và người mua tiếp tục nộp thuế đó. Thuế suất nên đánh theo giá trị, căn hộ sang nộp thuế nhiều, nhà trung bình nộp thuế trung bình, phù hợp thu nhập. Đó là cơ sở để đảm bảo nguyên tắc thuế cao, giá thấp. Đồng thời thị trường có động lực để tạo ra BĐS giá thấp, đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Trà Giang (thực hiện)