Ý tưởng đánh thuế người sở hữu bất động sản thứ 2 trở lên được đưa ra bàn luận tạo ra nhiều dư luận trái chiều. Báo Người Tiêu Dùng xin đăng tải một số nhận định của các chuyên gia, nhà đầu tư và luật sư về lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM.

Danh thue ngoi nha thu 2 duoi goc nhin chuyen gia - Anh 1

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế

Tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế

Định hướng này đưa ra hạn chế đầu tư và đầu cơ, kìm hãm sở hữu cá nhân, sở hữu nhiều bất động sản chờ thời để bán. Đồng thời, giúp nhiều người dân có nhu cầu mua nhà có cơ hội tiếp cận thị trường mà không cần thông qua các khâu trung gian, giúp quỹ nhà ở nới rộng, nhiều sự lựa chọn hơn cho khách hàng.

Tuy nhiên, Bộ Tài chính nên lưu ý một số vấn đề, phải quy định chặt để phân biệt đâu là người mua để đầu cơ và đâu là mua để sử dụng. Việc đánh thuế căn nhà thứ 2 cũng ảnh hưởng tới tâm lý người dân và khó có sự công bằng giữa người dân. Ví dụ, một gia đình sống trong biệt thự 10 tỷ đồng thì không bị đánh thuế. Còn một gia đình khác, có căn nhà chỉ 2 tỷ đồng muốn mua thêm một căn có giá 2 tỷ đồng nữa thì sẽ phải đóng thuế trong khi 2 căn nhà này chưa bằng giá trị căn biệt thự 10 tỷ đồng.

Định hướng này có thể khiến sức mua sẽ giảm, thậm chí có thể đóng băng. Ngoài ra, giá bất động sản đang rất cao nếu đánh thuế, những nhà đầu cơ có khả năng sẽ cộng thêm thuế vào để bán. Lúc đó, giá căn hộ lại bị đẩy cao hơn, khiến giấc mơ có một ngôi nhà của đối tượng chưa có nhà trở nên xa vời.

Danh thue ngoi nha thu 2 duoi goc nhin chuyen gia - Anh 2

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động Việt An Hòa

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động Việt An Hòa

Việc tính thuế căn nhà thứ 2 mà Bộ Tài chính dự kiến áp dụng để hạn chế việc sở hữu quá nhiều bất động sản không mang tính khả dụng.

Nhà nước cần tính đến yếu tố thu nhập từ khai thác bất động sản là cơ sở tính thuế. Thuế nên tính trên cơ sở thặng dư từ việc khai thác bất động sản.

Quy định cũng cần quan tâm đến tính khả thi khi thực hiện. Trong đó, có thể lưu ý đến diện tích hợp lý. Việc sở hữu căn nhà thứ 2 nên kèm thêm diện tích bình quân đầu người vì có nhiều trường hợp nhà đông người mà chỉ có căn nhà nhỏ nay mua thêm căn nhà nhỏ nữa để ở mà bị đánh thuế thì nên xem xét. Ví dụ một gia đình 5 người ở nhà 40 m2, nên mua thêm 1 căn 30 m2 nữa thì nên đánh thuế không?

Do hệ thống các bất động sản chưa được nhà nước quản lý nên việc kê khai đóng thuế để biết xem người đó có bao nhiêu nhà cũng khó. Vì vậy nên đơn giản hóa bằng tính tự nguyện như khi khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, nghĩa là tự kê khai tự chịu trách nhiệm. Bất động sản pháp lý nào nộp thuế. Hiện có 3 hình thức pháp lý như nhà chủ quyền, nhà không chủ quyền, hợp đồng mua bán. Nên tính thuế đối với nhà có chủ quyền là hợp lý.

Danh thue ngoi nha thu 2 duoi goc nhin chuyen gia - Anh 3

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners - Đoàn luật sư TP.HCM

Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners - Đoàn luật sư TP.HCM

Mục tiêu thứ nhất của chính sách này nhằm giảm đầu tư vào bất động sản của những người có khả năng. Điều này làm sẽ làm giảm vào nhu cầu phát triển nhà ở và hy vọng là giá bất động sản sẽ giảm, tạo khả năng sở hữu “căn nhà thứ nhất” cao hơn cho đối tượng chưa có nhà. Mục tiêu thứ hai là tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Đối với mục tiêu thứ nhất, chính sách này có chắc sẽ bình ổn thị trường bất động sản, làm giảm giá bất động sản và qua đó tạo cho tầng lớp thu nhập thấp có nhà ở cao hơn? Đó chỉ là hy vọng, bởi sẽ không chắc giá bất động sản sẽ giảm vì chính sách này. Giá bất động sản cao hiện nay là do “chi phí đầu vào” quá cao rồi (chi phí đền bù giải tỏa, tiền sử dụng đất phải nộp, chi phí đầu tư xây dựng…), nếu muốn giảm, chỉ có thể giảm “chi phí đầu vào”. Trong khi đó, việc đánh thuế căn nhà thứ 2, vô hình trung làm gia tăng chi phí đầu vào đối với bất động sản. Người không đủ khả năng mua nhà lại càng không đủ khả năng.

Chính sách này là cần thiết, nhưng áp dụng khi nào, cho đối tượng nào cho đúng, cần phải nghiên cứu thấu đáo và ảnh hưởng xã hội. Bởi vì nếu không có sự nghiên cứu thấu đáo, không những không giảm những khiếm khuyết của thị trường bất động sản hiện nay, mà còn làm gia tăng áp lực, giá nhà cao hơn, giá thuê nhà cao hơn, và thị trường càng áp lực hơn, nhu cầu về nhà ở của một tầng lớp nhân dân thu nhập chưa cao sẽ xa vời hơn. Và như vậy, theo tôi, hiện nay chính sách này chưa phù hợp. Trước hết, như đã nói, nhà nước cần nghiên cứu biện pháp để tăng khả năng có chỗ ở, nhà ở cho tầng lớp thu nhập thấp trước tiên, tầng lớp có nhu cầu “căn nhà thứ nhất”, thì thị trường bất động sản cũng sẽ ổn định lắm rồi.

Danh thue ngoi nha thu 2 duoi goc nhin chuyen gia - Anh 4

Ông Phan Công Chánh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh

Ông Phan Công Chánh, Chủ tịch Hội đồng Quản trị CTCP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh

Đánh thuế bất động sản thứ 2 trở đi là một xu thế phù hợp với hướng đi của quốc tế nhằm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, giúp thị trường phát triển minh bạch và bền vững. Chính sách đánh thuế bất động sản ở các nước khác sẽ càng tăng nếu giá trị bất động sản càng lớn. Tức là đánh thuế người giàu.

Việc áp dụng đề án đánh thuế bất động sản sẽ có tính hai mặt. Một mặt, thúc đẩy tính minh bạch của thị trường bất động sản, chống đầu cơ, tạo thêm cơ hội cho những người sở hữu nhà lần đầu, hạn chế vấn đề đứng tên hộ bất động sản. Mặt khác, chắc chắn trong giai đoạn đầu áp dụng sẽ có nhiều vấn đề phát sinh, cần nghiên cứu, khảo sát kỹ lưỡng trước khi áp dụng. Ví dụ: Mức thuế suất vừa phải, có lộ trình phù hợp với hiện tại.

Các nhà đầu tư bất động sản cá nhân sẽ đón nhận chính sách thuế này với một sự dè dặt, thận trọng và chắc chắn chính sách thuế này sẽ có tác động mạnh đến nhóm này.

Cụ thể đối với nhóm các nhà đầu tư cá nhân mua đầu cơ để cho thuê hoặc mua đi bán lại sẽ thận trọng hơn trong việc tính toán về doanh thu, chi phí và lợi nhuận khi đầu tư cũng như thời gian nắm giữ bất động sản. Vì chắc chắn lợi nhuận sẽ giảm đi nếu thuế tăng thêm. Nhưng tính thận trọng này sẽ giúp cho thị trường bất động sản lành mạnh và phát triển bền vững hơn.

Tính thuế nhà thứ hai: Nhiều nhà lo ít hơn không nhà?

Việc thu thuế từ nhà thứ hai trở lên, theo đánh giá của giới kinh doanh bất động sản là không thể kéo giảm giá nhà mà chỉ khiến cho cơ hội muốn có nhà ở của người dân càng trở nên khó khăn hơn.

Ông Huỳnh Quang Hải, Thứ trưởng Bộ Tài chính, cho biết Bộ Tài chính đã giao Vụ Chính sách thuế nghiên cứu thuế tài sản sẽ tính toán việc đánh thuế với nhà, nhất là những nhà thứ 2 trở lên.

Theo ông Hải, trong năm 2017 có lẽ chưa thể đánh thuế này. Tuy nhiên, tương lai chắc chắn sẽ phải thu vì không chỉ ngân sách khó khăn mà các nước đã tính thuế này từ rất lâu rồi.

Phương án 1: Chỉ thu đối với nhà thứ hai trở lên theo thuế tuyệt đối. Nhà dưới hai tầng không thu thuế, nhà từ hai tầng trở lên có mức thu là 2.000 đồng/m2/năm. Nhà cấp 3 và chung cư thu 1.000-4.000 đồng/m2/năm.

Phương án 2: Thu theo giá trị nhà, phần giá trị trên 1 tỷ đồng mới chịu thuế 0,03%.

Phương án 3: Thu thuế phần diện tích nhà trên 200 m2. Nhà cấp 4 không thu thuế, còn nhà hai tầng trở lên thì thu 2.000-4.000 đồng/m2/năm. Với nhà chung cư thì thu từ 1.000-3.000 đồng/m2/năm tùy loại nhà.

Nhiều chuyên gia cho rằng cần phải triển khai loại thuế này không chỉ vì tận thu ngân sách mà vì nhiều nước đã làm và nó sẽ ngăn chặn tình trạng đầu cơ nhà đất, kéo giảm giá nhà để người có thu nhập thấp có cơ hội mua nhà.

Theo chuyên gia Ngô Hạnh: Nước Anh vừa áp thuế tài sản phụ trội lên bất động sản thứ hai kể từ ngày 1/4/2016. Cụ thể, với những bất động sản thứ hai có giá trên 40.000 bảng, người mua phải đóng thêm 3% so với mức thuế thông thường. Nhà có giá trên 1,5 triệu bảng, mức thuế lên tới 15%.

Theo quy định của Anh, bất động sản thứ hai là bất cứ tài sản nào ngoài bất động sản đầu tiên (nhà chính để ở) dù với mục đích là nhà nghỉ dưỡng, đầu tư hay mua giúp người thân.

Cha mẹ muốn mua nhà cho con cái cũng sẽ bị đánh thuế, trừ khi chỉ hỗ trợ một phần - tức đồng sở hữu. Nhưng nếu bán nhà cũ trong vòng 36 tháng sau khi mua nhà thứ hai, người mua sẽ được hoàn trả thuế.

Tại Singapore, thuế tài sản phụ trội được áp rất cao trên bất động sản thứ hai, lên đến 7% trên giá mua nhà và 10% đối với bất động sản thứ ba, áp dụng từ năm 2013.

Chính sách thuế mới nhằm ngăn chặn nạn đầu cơ và ổn định giá nhà ở, đặc biệt là cho các dự án nhà ở công.

Nhưng trái ngược với lý thuyết trên chính người chưa có nhà mới tỏ ra lo lắng vì thuế luôn có hệ lụy là kéo vật chủ tăng giá.

Còn người mua bán nhà theo kiểu được giá thì bán, thường vốn tỏ ra bình thường: “Chúng tôi chỉ “ôm” vài căn nhà, thời gian không thể kéo dài do đó thuế này không ảnh hưởng nhiều với người mua bán. Chỉ người chủ thật sự có nhiều nhà để dưỡng già hoặc để dành cho con cháu mới ảnh hưởng đáng kể bởi thuế này. Nói thuế này đánh vào giới đầu cơ là không chính xác vì bất động sản không khan hiếm, nguồn cung dồi dào, ai cũng muốn “xả hàng”, ôm nhiều cho thua lỗ sao?”.

Nói chung người dân đã chịu nhiều loại thuế, việc mua bán nhà cũng phải đóng thuế việc thu thuế từ nhà thứ hai trở lên, theo đánh giá của giới kinh doanh bất động sản là không thể kéo giảm giá nhà khiến cho cơ hội muốn có nhà ở của người dân càng trở nên khó khăn hơn.

Nên chăng Bộ Tài chính nghiên cứu, cân nhắc vấn đề nhiều mặt để có chính sách phù hợp.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất không đánh thuế nhà cấp 4, nhà dưới 1 tỷ đồng sau khi có thông tin Bộ Tài chính đang nghiên cứu thuế tài sản, theo đó sẽ tính toán đánh thuế với nhà, nhất là những nhà thứ 2 trở lên. Thừa nhận sắc thuế này sẽ góp phần giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, phòng chống đầu cơ, tạo thêm cơ hội cho người có nhu cầu thật tiếp cận nhà ở và tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước… nhưng theo HoREA, không nên thu thuế này đối với nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại có giá trị dưới 1 tỷ đồng, nhà cấp 4 trở xuống.

Ngoài ra, các hộ gia đình dù đã có một căn nhà nhưng đang ở chật (đối với TP.HCM dưới mức bình quân 10 m2 /người) nay mua thêm nhà thứ 2, thứ 3… nhưng tổng diện tích các căn hộ nhỏ này cũng chỉ dưới 200 m2 cũng không nên thu thuế. Và trong giai đoạn đầu nên áp dụng mức thuế suất vừa phải, phù hợp với sức dân.

Hiệp hội cũng kiến nghị cần hoàn thành nhanh việc cấp sổ đỏ cho các bất động sản đồng thời hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu quốc gia, trong đó có cơ sở dữ liệu nhà ở quốc gia, liên thông các ngành, các tỉnh và được cập nhật theo thời gian thực, nhất là phải hoàn thành cấp thẻ căn cước công dân, xác định mã số định danh cá nhân, để biết rõ người đang sở hữu nhà ở.

Đến nay chưa biết thời điểm nào sẽ áp dụng tuy nhiên dư luận khá xôn xao trước thông tin này do hiện nay đã có khá nhiều khoản thu liên quan đến nhà, đất như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, thuế phi nông nghiệp… Chưa kể tuy các chuyên gia có nêu nhiều nước đã thu thuế nhà nhưng chưa tham chiếu đầy đủ các phúc lợi xã hội mà họ thụ hưởng so với thuế phải đóng.

Khang Hoàng

Vũ Sơn (lược ghi)

Danh thue ngoi nha thu 2 duoi goc nhin chuyen gia - Anh 5