- Ông Đào Trung Chính, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ TN&MT, trao đổi với Bee.net.vn về việc quản lý, cấp phép đối với các dự án nhà ở hiện nay.

Thị trường trầm lắng và giảm giá ở phân khúc nhà biệt thự, nhà cao cấp, thậm chí có dấu hiệu ế thừa, nhưng theo thống kê, có tới 85% số dự án tương lai tiếp tục đầu tư vào phân khúc này. Phải chăng thị trường BĐS đang rất tự phát mà không có sự định hướng nào từ phía cơ quan có thẩm quyền? Có hiện trạng này bởi chúng ta thiếu một điều tra toàn diện về nhu cầu thực của xã hội về nhà ở, thiếu chính sách thuế về vấn đề sở hữu nhà ở, dẫn đến quy hoạch, xây dựng làm chưa trúng nhu cầu người dân và thị trường. Ví dụ, chúng ta phải điều tra cụ thể về nhu cầu hiện trạng của người thu nhập cao, thu nhập trung bình và thu nhập thấp, hiện có như thế nào, nhu cầu thực là bao nhiêu để áp sát vào vấn đề quy hoạch, từ đó việc cấp phép dự án sẽ sát thực tế. Hiện nay về chính sách vĩ mô chúng ta có điều tiết, như dành bao nhiêu quỹ đất cho phát triển đô thị, dân cư, trên cơ sở tính toán sơ bộ dân số. Nhưng phân tích thành phân dân số, thu nhập như thế nào để có hướng đáp ứng thì cơ quan phát triển nhà ở phải đảm trách. Theo quan điểm của ông, chúng ta có cần đặt ra tỉ lệ nào đó, đối với các dự án nhà ở nói chung, từ biệt thự, nhà vườn, chung cư… nhằm điều chỉnh việc sử dụng quỹ đất rất eo hẹp tại các thành phố lớn, sao cho hợp lý và công bằng hơn? Tất nhiên chúng ta không thể bắt tất cả người dân phải vào chung cư được, mà tùy theo nhu cầu, những người thích ở diện tích rộng, có nhiều tài sản, họ chấp nhận đóng góp cho ngân sách nhiều hơn, thì vẫn có thể được đáp ứng. Nếu chúng ta đưa ra nhiều chính sách bó buộc, thì không đúng với quy luật thị trường. Phải đi từ gốc của vấn đề. Lẽ ra cơ quản quản lý nhà nước về nhà ở, phát triển nhà phải hoạch định ra cần bao nhiêu dự án cho từng phân khúc, để các DN lựa chọn đầu tư, đảm bảo hài hòa cân đối cung cầu. Đối với những dự án ít hấp dẫn chủ đầu tư, ví dụ nhà giá rẻ, thì chúng ta có chính sách khuyến khích, ưu tiên, hỗ trợ, phù hợp… Về điều này chúng ta đang rất lúng túng, sợ nhà giá rẻ không đến tay người thật mà rơi vào túi nhà đầu tư, vấn đề này đã được nhiều nước giải quyết ổn thỏa, có điều là chúng ta có chịu học hỏi, rút kinh nghiệm từ họ hay không. Việc “phân chia” quỹ đất cho các đối tượng có nhu cầu cũng là một vấn đề của quy hoạch? Hiện nay, quy hoạch chúng ta đang làm mới ở tầm bao quát, mới quan tâm đến khía cạnh vẽ đã đẹp chưa, chứ chưa đúng hướng, chưa xuất phát từ nhu cầu thực tiễn của xã hội. Vậy mới nảy sinh tình trạng có dự án nhà bán ế ẩm, ít người mua, phải khuyến mãi, dùng chiêu kích cầu, nhà giá thấp thì quá khan hiếm, người muốn mua chen chúc xin nộp hồ sơ, để được lựa chọn phân phối như thời bao cấp. Những hệ lụy xảy ra khi nhiều dự án chỉ nhắm đến một nhóm người mua nhỏ, trong khi quỹ đất rất hạn hẹp là do chủ đầu tư không xác định được chính xác nhu cầu thị trường, chỉ nhắm đến mục tiêu lợi nhuận, thì đương nhiên tình trạng sốt nóng sốt lạnh còn diễn ra đối với thị trường bất động sản, có những hàng hóa dư thừa, nhưng đồng thời có phân khúc khan hiếm hàng hóa, sốt nóng, người có nhu cầu không thể mua nổi nhà để ở còn DN chạy theo cầu ảo thì thừa hàng. Nói là thị trường đóng băng nhưng thực tế chỉ có bất động sản cao cấp, đắt tiền đóng băng chứ nhà thu nhập thấp lúc nào cũng thiếu. Việc hoạch định chiến lược nhà ở cho toàn dân là quan trọng. Hiện nay Bộ Xây dựng là cơ quan được Chính phủ giao cho trách nhiệm về phát triển nhà. Một đất nước mà nhiều người dân không có nhà ở, không đảm bảo đời sống, thì rất khó phát triển. Chúng ta nói phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, vậy đối với thị trường BĐS, định hướng này nằm ở chỗ nào, phục vụ đối tượng nào? Chúng ta đã dành bao nhiêu phần trăm quỹ đất cho phát triển nhà cho người thu nhập trung bình, thấp, hỗ trợ nhà đầu tư nhà giá thấp những gì? Một mặt chúng ta không khuyến khích một người sở hữu nhiều nhà ở, mà điều chỉnh cho mỗi người đều có nhà. Chúng ta xóa chính sách cấp nhà cho cán bộ công nhân viên có cái hay nhưng cũng có cái dở khi chúng ta gần như bỏ mặc, không quan tâm đến chỗ ở cho thế hệ sau. Trong khi nhiều nước vẫn có chính sách lo nhà ở cho sinh viên mới ra trường đi làm, dù là mua hay thuê. Cái dở của chúng ta là Nhà nước quản lý đất đai, nhà ở, nhưng khi đấu giá đất, giao đất cho thực hiện các dự án thì chưa tính toán nhắm đến đối tượng nào. Chúng ta cần phải có phân khu chức năng, để từ đó cấp phép các dự án phù hợp. Ví dụ, quy hoạch Hà Nội phải tính được vài chục năm tới thì nhu cầu của dân số ra sao, xác định rõ vị trí cụ thể cho tỉ lệ đó như thế nào. Vậy theo ông, giải pháp cho vấn đề này là gì? Chúng ta phải đi từ quy hoạch tổng thể đến quy hoạch chức năng và chi tiết, cần điều tra cụ thể về quy mô dân số, nhu cầu nhà ở, dựa trên cơ sở đó chúng ta dành quỹ đất cho từng loại dự án, như tôi đã nói, loại dự án nào ít hấp dẫn chủ đầu tư thì Nhà nước phải có chính sách quan tâm, hỗ trợ, như thế mới có thể giải quyết được. Và điều quan trọng là cần một ông nhạc trưởng... Trách nhiệm của Tổng cục Đất đai, với trách nhiệm điều tiết đầu vào cho thị trường bất động sản, như thế nào? Chúng tôi đóng góp là việc nghiên cứu thị trường đất đai, bố trí đủ cho các nhu cầu. Nhưng việc chia ra diện tích bao nhiêu cho các nhóm đối tượng nào thì phải là các cơ quan quản lý về nhà ở. Chúng tôi cũng không thể đình việc xây dựng các dự án tràn lan không theo nhu cầu thị trường. Xin cảm ơn ông. T.Huệ (thực hiện)