Cuối năm, tìm văn phòng cho thuê khu trung tâm 'khó như lên trời'

Khan hiếm văn phòng khu trung tâm

Theo quan sát của Bộ phận cho thuê thương mại Công ty chuyên tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, từ cuối năm 2015, văn phòng khu vực trung tâm luôn được săn đón gắt gao, nhu cầu chủ yếu đến từ khách thuê là ngân hàng, quỹ đầu tư, đơn vị nước ngoài hoạt động trong lĩnh vực luật, bảo hiểm.

Quận Hoàn Kiếm là nơi tập trung nhiều trụ sở các Bộ, ban ngành trung ương, trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao và các tiện ích hiện đại khác. Bởi vậy, việc đặt văn phòng tại đây không chỉ mang lại sự thuận tiện trong giao dịch mà còn góp phần khẳng định uy tín, thương hiệu của các tập đoàn, tổ chức trong mắt khách hàng và đối tác.

Một cộng đồng các định chế tài chính quốc tế như Ngân hàng Thế giới, Ngân hàng Phát triển Châu Á, Quỹ tiền tệ quốc tế hay các ngân hàng lớn như HSBC, ANZ, Citibank, Hong Leong Bank ngay từ những ngày đầu đã thành lập văn phòng tại khu vực này.

Nhìn toàn cảnh quận Hoàn Kiếm, vị trí các tòa văn phòng cao cấp chỉ giới hạn trong bán kính 1 - 2 km với các cụm tòa BIDV (Trần Quang Khải) – Vietcombank (Trần Quang Khải) - Sentinel Place (Lý Thái Tổ) - Sun City (Hai Bà Trưng), Corner Stone (Phan Chu Trinh) - Sun Red River (Phan Chu Trinh) - Asia Tower (Nhà Thờ), Pacific Place (Lý Thường Kiệt) - Prime Center (Quang Trung)…

Văn phòng khu trung tâm khan hiếm và thường có diện tích nhỏ.

Với quy mô, mức độ xây dựng và hoàn thiện cao, giá văn phòng khu trung tâm luôn ở mức cao nhất trên địa bàn thành phố, tuy nhiên tỉ lệ khách thuê vẫn luôn đạt ở mức cao. Các khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh sẵn sàng trả 30 – 40 USD/m2 cho văn phòng hạng A, và 20 – 30 USD/m2 cho văn phòng hạng B (chưa bao gồm thuế và dịch vụ).

Tuy nhiên, khi tỷ lệ lấp đầy luôn ở mức 85 – 95% ở các tòa văn phòng hạng A được xây dựng và phát triển từ 5- 10 năm trước, việc thiếu nguồn cung văn phòng tại khu vực trung tâm sẽ là một trở ngại đối với các khách hàng mới muốn đặt văn phòng tại đây. Quỹ đất hạn chế khiến diện tích thuê bị giới hạn là một yếu điểm khách quan tại các tòa này.

Việc tìm kiếm sẽ dễ dàng hơn với các diện tích từ dưới 100 mét vuông đến 500 mét vuông, và khó khăn với nhu cầu lên đến hàng nghìn mét vuông. Bởi vậy, để có được mặt bằng thuê lên đến con số hàng nghìn mét vuông, khách hàng buộc phải thuê nhiều sàn cùng một lúc hoặc phải có phương án thay thế khả thi hơn.

Chính vì vậy, trong bối cảnh khan hiếm văn phòng trung tâm, khu vực cận trung tâm với nguồn cung tương đối dồi dào hơn sẽ giúp khách thuê giải quyết hai vấn đề chính – Đó chính là diện tích và chi phí thuê.

BĐS phía Tây Hà Nội phát triển

Bà Hoàng Diệu Trang – Quản lý cấp cao, bộ phận Nghiên cứu & Cho Thuê, Savills Hà Nội đánh giá: Năm qua, thị trường văn phòng khu vực phía Tây được nhắc đến nhiều với ưu thế cạnh tranh về diện tích mặt sàn lớn, chất lượng ổn định, giá thuê hợp lý.

Một số dự án văn phòng thuộc khu vực phía tây như: Keangnam (Phạm Hùng), Charmvit (Trần Duy Hưng), PVI Tower (Phạm Văn Bạch), Toyota Mỹ Đình (Phạm Hùng) dường như là điểm đến hợp lý với nhiều các công ty trong và ngoài nước hoạt động trong lĩnh vực công nghệ thông tin, điện tử, do tại đây cũng đã hình thàng một cộng đồng doanh nghiệp về điện tử, viễn thông, tạo thuận lợi cho việc giao dịch cũng như kinh doanh đối với các doanh nghiệp này.

Khu vực phía Tây ngày càng phát triển và có ưu thế cạnh tranh về diện tích mặt sàn lớn.

Ngoài ra, trong trường hợp khách thuê đang khó khăn trong việc tìm kiếm các mặt bằng văn phòng hợp lý cho công việc kinh doanh mà không muốn di chuyển quá xa xuống phía Tây, văn phòng khu vực cận trung tâm có thể coi là điểm trung chuyển hợp lý, do nằm ở giữa trung tâm thương mại tài chính lớn là quận Hoàn Kiếm và các quận mới phía Tây như Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm.

Nguồn nhân lực truyền thống và ngân sách cho hoạt động đổi mới trụ sở của công ty sẽ không bị ảnh hưởng bởi quyết định di rời này. Ngoài ra, hạ tầng giao thông phát triển, tập trung nhiều cơ quan, tổ chức trong và ngoài nước cũng giúp việc kết nối với đối tác thuận tiện hơn, tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại.

Cũng theo bà Trang, nhìn lại thị trường văn phòng trong ba năm trở lại đây tại các khu vực cận trung tâm, có thể thấy đã có những bước chuyển mạnh mẽ, với sự xuất hiện của các tòa Lotte (Liễu Giai), TNR Tower (Nguyễn Chí Thanh), VP Bank Tower (Láng Hạ), cùng với các tên tuổi đã có trước đó như Daeha Business Center, Toserco, V Tower (Kim Mã).

Ghi nhận và nghiên cứu của Bộ phận tư vấn cho thuê Savills Việt Nam cho thấy: Giá thuê văn phòng hạng A quận Ba Đình dao động trong khoảng 26 – 32USD/m2, văn phòng hạng B 15 – 25USD/m2.

Trong khi đó, với lợi thế quỹ đất, trong cùng một tòa nhà khu vực này còn tích hợp nhiều dịch vụ như mua sắm thương mại, dịch vụ, nhà hàng là một điểm cộng so với văn phòng tại trung tâm. Nguồn cung lớn kèm theo những chính sách ưu đãi linh hoạt về giá thuê, tiện ích cung cấp, chủ đầu tư các tòa văn phòng khu vực cận trung tâm có thể dễ dàng thu hút một lượng lớn khách thuê, san sẻ áp lực nguồn cung với khu vực trung tâm.

Thị trường văn phòng chờ đợi những tín hiệu từ nền kinh tế

Theo dự báo của bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam, đến cuối năm 2017, thị trường sẽ có thêm khoảng 180.000 m2 văn phòng cho thuê từ 7 dự án.

Do quỹ đất ở khu vực trung tâm hạn chế nên không có dự án mới nào được dự kiến trong giai đoạn 2016-2018. Cuối tháng 11 vừa qua, một khảo sát của tập đoàn PriceWaterhouseCoopers chỉ ra, bên cạnh Philippines và Singapore, Việt Nam đang là một địa điểm hấp dẫn các CEO APEC, khi mà một nửa các CEO tham gia khảo sát cho biết họ dự định đầu tư thêm vào các nền kinh tế này trong năm tới.

Thêm vào đó, từ giữa năm 2016 đến nay, các báo cáo của những định chế tài chính lớn tại Việt Nam như Ngân hàng phát triển Châu Á ADB, Quỹ tiền tệ quốc tế và gần đây nhất là Ngân hàng Thế giới đều chung nhận định lạc quan về nền kinh tế hơn 90 triệu dân với mức tăng trưởng trong khoảng 6,2 – 6,3%.

"Với những lợi thế về chính trị, vị trí địa lý, nguồn nhân lực, thay đổi chính sách, dòng vốn nước ngoài vào thị trường Việt Nam vẫn khá dồi dào và ổn định, đặc biệt là thị trường bất động sản. Những tín hiệu tích cực từ nền kinh tế Việt Nam sẽ khiến các công ty nước ngoài quan tâm nhiều hơn đến Việt Nam, gia tăng nhu cầu văn phòng tại đây. Vấn đề là ở chỗ các sản phẩm văn phòng phải ưu việt hơn, đáp ứng yêu cầu hiện đại, chuyên nghiệp hơn từ các tập đoàn, doanh nghiệp quốc tế lớn" - bà Trang nhấn mạnh.

Thúy Hạnh