Cú đảo nợ ngoạn mục tại Usilk City

Chưa thu được nợ cũ, lại lăm le cho vay tiếp

Tháng 11.2015, phương án xử lý nợ đối với khoản vay dự án CT2-105 của Sông Đà Thăng Long (STL) đã được MB lên kế hoạch. Trong đó, giải pháp ban đầu là tái cấu trúc khoản vay bằng hình thức tiếp tục bơm vốn cho STL – chủ đầu tư dự án Usilk City nói chung, và CT2-105 nói riêng. Tiếc rằng, STL đã không thể vượt qua các tiêu chí cần thiết để nhà băng bơm vốn cứu dự án. Đại thể, tạm tính đến 31.10.2015, nợ lãi treo của STL với MB là 164,14 tỷ đồng. Dư nợ gốc quá hạn (giá trị tính dến 30.9.2015) là 250 tỷ đồng – theo thẩm định của nội bộ MB.

Việc Hải Phát nhảy vào đầu tư, triển khai dự án CT2-105 đơn thuần chỉ là phương án để MB thu hồi nhanh chóng khoản nợ hàng trăm tỷ đồng mà STL nợ đọng kéo dài nhiều năm trước đó!?

Đáng chú ý, khoản nợ sau khi được cơ cấu 1 lần từ năm 2012 theo hướng giãn lịch trả nợ sang 2013 đã bắt đầu quá hạn vào tháng 12.2013. "Từ đó đến nay (tức tháng 11.2015), sau khi thực hiện rất nhiều biện pháp bổ sung tài sản đảm bảo, thanh lý một số tài sản nhưng khách hàng (tức STL) vẫn không trả được hết nợ cho MB" – nguồn tài liệu nội bộ MB hé mở.

Tháng 2.2015, HĐQT MB phê duyệt chủ trương phương án tái cấu trúc khoản vay của STL tại Ct2-105 Usilk City với 5 điều kiện. Tới tháng 11, phương án đã bị loại do STL đáp ứng được quá ít điều kiện nhà băng đưa ra. Điển hình, STL chưa thực hiện được việc tổ chức khách hàng thống nhất tiến độ thanh toán của các căn hộ đã bán (404 căn). Thứ hai, STL đề xuất bỏ xác nhận của cơ quan Nhà nước về thứ tự ưu tiên thanh toán sau nghĩa vụ nợ tại MB sẽ tiềm ẩn rủi ro khi dòng tiền Dự án về bị phong tỏa – đồng nghĩa MB không có khả năng thu hồi cả khoản nợ cũ lẫn nợ mới (!)

Điểm quan trọng nhất của phương án tài trợ tái cấu trúc CT2-105 của MB là "STL phải thống nhất được với tất cả những người mua nhà về tiến độ thanh toán tiền và cam kết đóng đúng tiến độ". Vấn đề này, giữa STL và người mua nhà chưa đạt được đồng thuận 100% mà còn phát sinh yêu cầu phạt từ người mua (năm 2015). Do đó, phương án tài trợ để "cứu" CT2-105 (hay đúng hơn là thu hồi nợ bằng cách... câu giầm) là khó khả thi – theo cách đánh giá của nội bộ MB.

Khách hàng không đồng thuận – nguy cơ "vỡ trận" cả 3 nhà

Trước nguy cơ "con nợ" STL không đủ nguồn trả nợ, cũng như bế tắc trong phương án tạo dòng tiền trả nợ, MB buộc phải sử dụng giải pháp duy nhất là chuyển nhượng dự án.

MB và HPTĐ đã cụ thể hóa toan tính từ 2 năm trước tại CT2-105 dù người mua vẫn chưa thống nhất với chủ đầu tư - liệu MB có đi lại "vết xe đổ" cho vay tín dụng BĐS dẫn đến nợ khó đòi?

Trong bối cảnh đó, HPTĐ đã được MB "chấm" tư cách tổ chức nhận chuyển nhượng dự án. Đương nhiên, trước khi gật đầu phê duyệt cho chiêu thức "bán cái" dự án, MB đã đặc biệt tin tưởng vào khả năng "với uy tín của chủ đầu tư mới (tức HPTĐ), khả năng đàm phán thành công với khách hàng đã mua nhà của STL sẽ thuận lợi hơn". Đặc biệt, MB chắc mẩm HPTĐ sẽ tách được nghĩa vụ thuế của CT2-105 và có thể dứt điểm công nợ thuế của Dự án này – một yếu tố tiên quyết nhằm đảm bảo không xảy ra rủi ro cho việc MB thu hồi nợ cũ. Bắt đầu từ tháng 10.2015, cuộc "sang tên đổi chủ" CT2-105 đã diễn ra.

Khớp với đề xuất vay của HTPĐ và kế hoạch giải ngân của MB (từ gần 2 năm trước) nhằm "thay máu" dự án, ngày 10.5 vừa qua, HPTĐ đã ký thỏa thuận hợp tác toàn diện với MB Ba Đình. Theo đó, MB Ba Đình sẽ tài trợ vốn cho HPTĐ đầu tư phát triển dự án, đồng thời cho vay vốn và cấp bảo lãnh cho người mua nhà tại CT2-105.

Một chi tiết đáng tham chiếu trong diễn biến HPTĐ đóng vai "người giải cứu" CT2-105 Usilk City là các con số lợi nhuận từ triển khai, hoàn thiện dự án. Theo tính toán của HPTĐ, nếu "bắt tay" vào thực hiện/hoàn thiện nốt dự án, giá trị còn lại mà HPTĐ thu được từ dự án chỉ đủ trả khoảng 33% khoản nợ của STL với MB. Ở đây, HPTĐ đặt mục tiêu tỷ suất sinh lời khiêm tốn ở mức 10% (130 tỷ đồng) từ tham gia tái cơ cấu dự án CT2-105.

Thu ngay được 80 tỷ đồng (30% khoản nợ cũ mà STL đang đeo đẳng nhiều năm) từ HPTĐ – chủ đầu tư mới, điều này được MB ưu tiên lựa chọn một cách dễ hiểu. Bởi, nếu so sánh với cách làm tiếp tục rót tiền tái cơ cấu dự án (không chuyển nhượng) và sẽ thu được 80% khoản nợ sau...3-4 năm tới – chứa đựng nhiều rủi ro về thị trường cũng như uy tín của STL đã bị triệt tiêu hoàn toàn.

Ngoài ý kiến cho rằng thương vụ chuyển nhượng này đã "cầm đèn chạy trước ô tô", việc chưa thể đồng thuận ý kiến khách hàng (về việc ký phụ lục hợp đồng, hoặc đảm bảo đúng luật nếu thanh lý HĐ...) đang gây khó cho các bên. Đặc biệt là MB trong vai trò "buông rèm nhiếp chính" và HPTĐ ở vai diễn "giải cứu" CT2-105 bằng chính nguồn tiền vay của MB (!)

Nợ khó thu hồi đã được MB chuyển từ STL "bết bát" sang một Hải Phát tươi mới và có sức thuyết phục thị trường hơn. Tuy vậy, quyết định thành bại cuối cùng của cách thu nợ ngoạn mục này, lại nằm ở khách hàng – chứ không phải ý chí của MB hay STL. Theo tìm hiểu, gần 2 tháng nay, khá nhiều khách hàng (đã ký HĐ mua bán căn hộ CT2-105) tỏ ra đặc biệt bức xúc với cái cách HPTĐ và STL tổ chức cho người mua ký phụ lục hợp đồng...

Dân Việt sẽ tiếp tục thông tin.