Tính đến nay, chỉ số VN-Index tăng 18,5% so với đầu năm. Thế nhưng nhiều nhà đầu tư 'ngậm đắng nuốt cay' bởi giá của hàng loạt cổ phiếu bất động sản giậm chân tại chỗ hoặc quay đầu giảm giá.

Co phieu bat dong san gia beo, tang von khung - Anh 1

Doanh nghiệp bất động sản có quy mô lớn, dự án phù hợp sẽ được nhà đầu tư quan tâm

Nhiều nhà đầu tư đang ngóng tin Công ty cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc Nova (Novaland) lên sàn TP.HCM (HOSE) vào cuối tháng 12 năm nay. Theo đó, Novaland dự kiến sẽ phát hành riêng lẻ 52,2 triệu cổ phiếu (CP), tương đương 120 triệu USD. Công ty chứng khoán HSC cho biết nhà đầu tư tổ chức đã đăng ký gấp 2 lần số cổ phần chào bán, đồng thời ước tính giá bình quân trong đợt phát hành riêng lẻ này xấp xỉ 50.000 đồng/CP. Sau khi niêm yết khoảng 6 tháng, công ty kỳ vọng sẽ được đưa vào rổ chỉ số VN30.

Nơi tăng “bốc đầu”, chỗ lao xuống đất

Theo chuyên gia chứng khoán Phan Dũng Khánh, là doanh nghiệp (DN) có kinh nghiệm và có nền tảng vững trên thị trường và nhiều khả năng, khi lên sàn, Novaland sẽ hút nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào. Dù vậy, xét về quy mô vốn và tài sản, Novaland vẫn chưa phải là DN có thể thay đổi hay có sức tác động xoay chuyển được nhóm ngành bất động sản (BĐS). Trong khi đó, ngành BĐS là nhóm có nhiều DN trên sàn nhất, nhưng lợi nhuận và giá cổ phiếu phân hóa rõ rệt, chạy hai hướng ngược nhau: một là tăng “bốc đầu”, “thẳng lên mây” và số còn lại là giảm giá “chui xuống đất”.

Chẳng hạn như CP của Công ty cổ phần xây dựng Coteccons (CTD) đang ở mức đắt giá nhất thị trường chứng khoán VN, khi đã tăng 37% so với tháng 6 và tăng 66% so với đầu năm. Với mức giá 182.500 đồng/CP hiện tại, vốn hóa thị trường của CP này đạt gần 12.000 tỉ đồng. VIC của Tập đoàn Vingroup và KDH của CTCP đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền cũng tăng giá khoảng 30% so với đầu năm nay. Ngược lại, CP của BĐS An Dương Thảo Điền (HAR) lại lình xình quanh mức 4.000 - 5.000 đồng, CP của Tập đoàn FLC - luôn được xem là hàng đầu cơ “hót” trên thị trường - loanh quanh ở mức 6.000 đồng/CP.

Tương tự như DXG của CTCP dịch vụ và xây dựng địa ốc Đất Xanh, HDC của CTCP phát triển nhà Bà Rịa-Vũng Tàu, C21 của CTCP Thế kỷ 21, BCI của CTCP đầu tư xây dựng Bình Chánh... đều đi ngược dòng với xu hướng chung của VN-Index.

Sẽ không còn chuyện bất kỳ DN BĐS nào cũng có thể đạt lợi nhuận cao hay CP ngành BĐS nào cũng sẽ tăng. Nhà đầu tư sẽ tiếp tục có xu hướng lựa chọn CP của các công ty có quy mô lớn, có quỹ đất nhiều hoặc có những dự án ở các vị trí tốt vì như thế kết quả kinh doanh mới đảm bảo ổn định

Chuyên gia Đinh Thế Hiển

Một trong những lý do khiến sự phân hóa mạnh là thị trường BĐS vẫn đang trong đà tăng trưởng, nhưng nhiều công ty chưa thoát khỏi tình trạng lỗ. Thống kê toàn ngành quý 1 năm nay cho thấy, Vingroup (VIC) là DN có doanh thu lớn nhất trong số 70 DN đang niêm yết trên sàn, trong đó doanh thu của VIC chiếm hơn 60% tổng doanh thu DN BĐS trên cả ba sàn Hà Nội, TP.HCM và Upcom. Đồng thời, 10 DN lớn đóng góp đến 80% lợi nhuận của toàn nhóm BĐS có lãi. Theo nhận định của các công ty chứng khoán, nhóm CP ngành BĐS đã có sự phân hóa rất mạnh. Các nhà đầu tư giờ đây khi bỏ tiền ra đầu tư vào CP đã có sự đánh giá kỹ hơn. Bên cạnh chỉ tiêu về doanh thu, lợi nhuận thì CP đó còn phải xét đến các yếu tố khác như tính thanh khoản trên sàn, giá trị vốn hóa, tỷ lệ cổ tức, DN có các dự án đáp ứng đúng nhu cầu thị trường hay không... “Đã hết thời CP BĐS “ăn theo” tăng giá khi thị trường khởi sắc”, ông Khánh nói.

Cổ tức bèo, tăng vốn khủng

Ngược lại, hầu như các DN BĐS đều không thuộc nhóm chia cổ tức cao cho cổ đông. Mức cổ tức phổ biến của nhóm ngành này được duy trì từ 5 - 7%, cá biệt có vài đơn vị chia cổ tức lên hơn 10%, nhưng không chia bằng tiền mặt mà là cổ phiếu. Một số DN lọt vào danh sách có mức cổ tức bèo bọt nhất trên thị trường như CTCP tư vấn đầu tư Idico (INC) chia cổ tức năm 2015 cho cổ đông với tỷ lệ 3,5%, tương đương 350 đồng/CP; CTCP đầu tư và thương mại DIC cũng trả cổ tức 350 đồng/CP; CTCP Phát triển hạ tầng kỹ thuật (IJC) chia cổ tức tỷ lệ 4%, tương ứng 400 đồng/CP; CTCP đầu tư phát triển nhà và đô thị Nam Hà Nội (NHA) tỷ lệ 4,5%, tương đương 450 đồng/CP...

Mức cổ tức nói trên đã thấp, nhưng cổ đông các DN này vẫn còn may mắn hơn các nhà đầu tư khác, bởi nhiều DN đã không chia cổ tức như CTCP đầu tư An Dương Thảo Điền (HAR), FLC, CTCP địa ốc Sài Gòn Thương tín (SCR)... Trong khi đó, một điệp khúc của các công ty BĐS là tăng vốn. Đơn cử CTCP đầu tư Căn nhà mơ ước (HAR) vừa chào bán 40 triệu CP thu về 400 tỉ đồng; FLC cũng tăng vốn điều lệ lên 6.380 tỉ đồng sau khi phát hành 108 triệu CP (tương đương 1.080 tỉ đồng). Số vốn này cũng nhanh chóng được FLC giải ngân vào các dự án BĐS của mình.

Tuy nhiên, đa số phương án phát hành CP không được nhà đầu tư đón nhận vì rủi ro pha loãng ở hiện tại trong khi hiệu quả sử dụng vốn lại là vấn đề trong tương lai. Đó còn chưa kể đến việc nắm giữ quá nhiều CP sẽ gây ra khó khăn trong việc bán ra nếu thanh khoản của CP đó thấp. “Thực tế cho thấy, CP của những DN không chi trả cổ tức lại liên tục tăng vốn thường thấp hơn mệnh giá. Trong khi những DN có trả cổ tức, dù không nhiều nhưng vẫn duy trì được ở mức giá tương đối”, ông Khánh nhận định.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích, những năm trước đây nhiều DN BĐS đã bị suy yếu nhiều khi thị trường đóng băng. Dù sau đó thị trường có khởi sắc nhưng không phải công ty nào cũng được hưởng lợi. Đồng thời với nhiều nhà đầu tư, thị trường BĐS tăng mạnh thì họ đổ tiền đầu tư trực tiếp vào các dự án hơn là đầu tư gián tiếp qua CP. Riêng bản thân các nhà đầu tư chứng khoán đã có sự chọn lọc khắt khe hơn và chỉ quan tâm đến những CP có tiềm năng tăng trưởng, DN có năng lực tài chính vững mạnh. Vì vậy chỉ có những DN BĐS có quy mô lớn, có nền tảng vững chắc mới lọt vào danh sách những CP đáng để xem xét đầu tư.

“Sẽ không còn chuyện bất kỳ DN BĐS nào cũng có thể đạt lợi nhuận cao hay CP ngành BĐS nào cũng sẽ tăng. Nhà đầu tư sẽ tiếp tục có xu hướng lựa chọn CP của các công ty có quy mô lớn, có quỹ đất nhiều hoặc có những dự án ở các vị trí tốt vì như thế kết quả kinh doanh mới đảm bảo ổn định. Bởi vậy, dù thị trường BĐS có tăng thì câu chuyện CP các DN BĐS không tăng cũng không phải là nghịch lý”, ông Hiển nói.

Hồng Sương - Mai Phương